Налог на сдачу квартиры в 2022 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налог на сдачу квартиры в 2022 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Санкции за неуплату налога могут быть разными, размер зависит от суммы дохода и от того, намеренно ли собственник укрывался от налоговой. В самых сложных случаях речь может идти не о пенях или штрафах, а о принудительных работах и даже лишении свободы, подчеркивают юристы.

Впрочем, есть возможность платить меньше. Для этого владельцу жилья необходимо зарегистрироваться самозанятым. С этого года до 2028 в Москве, Московской и Калужской областях и Республике Татарстан вводится специальный режим. Самозанятые физические лица смогут платить 4% с дохода от реализации, а юридические лица — 6%, объясняет ведущий юрист Европейской юридической службы Александр Спиридонов.

«Дополнительные преимущества нового режима: не надо применять онлайн-кассу и не придется сдавать никакие декларации. Новый спецрежим смогут применять физлица и предприниматели, которые ведут деятельность в регионе, где проходит эксперимент», — поясняет эксперт.

Зарегистрироваться как самозанятое лицо можно с помощью бесплатного приложения «Мой налог» или через личный кабинет налогоплательщика.

Что грозит за неуплату налога?

Неуплата налога за сдачу квартиры в аренду чревата штрафом в размере 20% от неуплаченной суммы налога, как отмечает Светлана Горохова. А если налог не уплачивается умышленно, то штраф составит все 40%.

«В соответствии с Кодексом об административных правонарушениях, непредставление документов и иных сведений, необходимых для осуществления налогового контроля, а равно представление таких сведений в неполном объеме или в искаженном виде, влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от ста до трехсот рублей», — отмечает эксперт.

Кроме того, наказание за непредставление налоговой декларации или включение в нее заведомо ложной информации в крупном размере (сумма налогов за три финансовых года — более 900 тысяч рублей, при этом доля неуплаченных налогов превышает 10% подлежащих уплате сумм) предусмотрено в Уголовном кодексе. Это штраф от 100 до 300 тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до двух лет, либо принудительные работы на срок до одного года, либо арест на срок до шести месяцев, либо лишение свободы на срок до одного года.

При этом то же деяние в особо крупном размере (налогов за три финансовых года накопилось более 4,5 млн рублей, при этом неуплаченных из них — более 20% или больше чем на 13,5 млн) наказывается штрафом 200-500 тысяч рублей, принудительными работами или даже лишением свободы, как говорит Горохова.

Суть бизнеса краткосрочной сдачи квартир

За последнее десятилетие бизнес на краткосрочной сдаче квартир в аренду становится всё более популярным. У этой популярности есть три основных причины:

• увеличение мобильности населения – туризм, командировки, деловые поездки;

• устойчивый тренд на рационализацию расходов – всё меньшее количество людей и корпораций готовы на излишние траты на дорогие гостиницы;

• минимальные первоначальные вложения, то есть относительная легкость удовлетворения нарастающего спроса.

Знание своей целевой аудитории необходимо для успешного продвижения бизнеса. Квартиры посуточно пользуются спросом у абитуриентов, студентов-заочников на время сессий, спортсменов на время проведения соревнований или сборов. Также аренда квартир сроком до месяца востребована корпоративными клиентами – командировки, курсы повышения квалификации, семинары и конференции, а также сотрудниками, работающими вахтовым методом. Среднесрочный наем жилья иногда требуется пациентам клиник, их родственникам или сопровождающим лицам, а также местным жителям на время ремонта собственного жилья. И, пожалуй, самую многочисленную аудиторию составляют любители «ночных развлечений», то есть люди, желающие, что называется, «оттянуться» или желающие провести время наедине.

Так как договор краткосрочной аренды, документ призванный устранить многие ваши риски и потенциальные проблемы, подробнее остановлюсь на его стандартной форме. Итак, он должен включать в себя такие разделы:

• Предмет договора. Указывается адрес и основные характеристики квартиры, а также прописывается срок аренды — проживание в течение определённого количества дней.

• Стоимость аренды, причем как за один день, так и за весь срок.

• Сумма залога и условия его возвращения нанимателю.

• Порядок заселения, то есть время, заселения и время окончания аренды квартиры. Порядок передачи квартиры.

• Права и обязанности. В этой части важно предусмотреть все ваши риски и порядок их устранения. Однако, отсутствие в договоре этого раздела полностью или частично, не лишает стороны их прав и не освобождает от обязанностей, так как все они всё равно закреплены в гражданском законодательстве.

• Ответственность. Здесь необходимо указать что, в случае порчи чего-либо постоялец несет полную материальную ответственность и должен компенсировать стоимость испорченного имущества за свой счёт.

• Реквизиты и подписи сторон.

Как должна выглядеть квартира

Здесь правило только одно: квартира должна быть чистой. Если не хочется убирать самостоятельно – например, после предыдущего жильца или после неопрятных родственников – всегда можно вызвать клининг. Но чистая квартира – это огромный плюс в глазах арендатора. Неважно, какой шикарный ремонт там когда-то был, если запахи не позволяют задержаться больше десяти минут. И наоборот: пусть внутри всё старенькое, но зато на диван не страшно сесть, а о стену можно опереться без опасения приклеиться – это важнее.

Что касается мебели или её отсутствия – представьте, кому может понадобиться ваша квартира. Оцените метраж, количество комнат, район. Это большая трёшка в спальном районе, где будет хорошо жить всей семье? Оставьте минимум мебели: холодильник, кухонную мебель, шкаф – одним словом, то, что будет неудобно возить за собой. Остальное у них наверняка уже своё. А в случае крошечной однушки рядом с тремя вузами её у вас наверняка снимет студентка без гроша за душой, такая будет рада даже тарелкам и вилкам. В любом случае, этот вопрос всегда можно обсудить с жильцом или жилицей. Главное – не загромождайте пространство тем, что жалко выкинуть, не превращайте квартиру в филиал сарая.

Ещё неплохо было бы соотносить качество ремонта и выставленную цену. Подумайте: если на квартиру уже третий месяц нет желающих, а эти обои помнят ещё Сталина – может, стоит скинуть тысячу-другую? Ну, или сделать уже ремонт.

Кстати, если вас удручает интерьер, всегда можно договориться с жильцами о том, что они сделают вам ремонт в счёт ежемесячного платежа. Главное, присматривайте, что именно они там делают.

Условия договора найма

Переходим к самому ответственному пункту: составлению договора. Если вы нанимали агентство, то он у вас уже есть, а если разбираетесь, как сдать квартиру в аренду, самостоятельно, то образец можно без проблем найти в сети.

Пройдемся по самым важным пунктам. В договоре должны быть указаны:

• Данные всех сторон: паспорта, ФИО.
• Сведения из выписки из ЕГРН, которая подтверждает право собственности.
• Срок найма – чаще всего его заключают на год, а потом продляют, если необходимо.
• Дата подписания.
• Условия расторжения, права и обязанности сторон и всё, что вы захотите обговорить отдельно.
• Кто оплачивает коммунальные платежи.
• Если вы берете депозит – напишите и об этом, указав точную сумму, и пропишите, при каких условиях он остается у вас.
• Можно составить здесь опись имущества.

Вопрос 3. Нужно ли делать современный ремонт и обставлять квартиру дорогими вещами для сдачи в аренду?

В этом вопросе снова есть две стороны медали. Рассмотрим основные плюсы и минусы того и другого варианта.

• Квартира с хорошим ремонтом и дорогой обстановкой сдается существенно дороже, поэтому доход от сдачи недвижимости в аренду в этом случае может быть выше, но первоначально на такой ремонт придется хорошо потратиться;
• С другой стороны, на более простые, и, соответственно, более дешевые квартиры обычно больше спрос, поэтому дорогая квартира может часто простаивать впустую;
• Слишком дорогая квартира может привлечь внимание различных криминальных элементов, и здесь выше риск быть обкраденным теми же квартиросъемщиками-мошенниками;
• Многое зависит от региона нахождения недвижимости: в одних регионах спрос на дорогие квартиры может быть высоким, а в других его может вообще не быть.

Ответственность за неуплату

В ситуации, когда лицо привлекается к ответственности налогового типа, к нему могут применяться такие санкции:

1. Штраф. Величина составляет порядка 20% от суммы неуплаченных сборов. Если будут собраны необходимые доказательства того, что такие действия совершены умышленно, то сумма возрастает до 40%.
2. Если не предоставить декларацию, то штраф составляет 5%. Эти средства нужно внести за каждый месяц, на протяжении которых существовала просрочка. Установлены ограничения по сумме. Минимум – тысяча рублей, максимум 30%.
3. Также за каждый день существования задолженности требуется оплатить пени. Величина равняется 1/300 от установленной ЦБ ставки.

Иногда дешевизна снижает рентабельность

Какой бюджет заложить на ремонт арендной квартиры, в каждом случае решается индивидуально — если вы не дока в этих вопросах, лучше посоветоваться с профессионалом и сдавать квартиру через агентство: в серьезной риэлторской компании все услуги наймодателям оказываются бесплатно, в перечень входят даже консультации по повышению ликвидности и стоимости объекта.

Считается оптимальным, чтобы затраты на ремонт и обстановку не превышали размера двух-трех арендных ставок (то есть оплата двух-трех месяцев проживания). Но вряд ли смета серьезного обновления будет соответствовать такому бюджету. Возможно, выгоднее будет «подлатать» прорехи и этим ограничиться.

Многие решают сэкономить, например, на рабочей силе и делают ремонт самостоятельно. В результате квартира долго простаивает без жильцов (и это не просто потеря времени, а потеря дохода), потому что сами вы точно не уложитесь в короткий срок: одному делать ремонт сложнее и дольше, по вечерам и выходным дням шумный ремонт запрещен и т. д. Для проведения несложных работ можно напрямую договориться с гастарбайтерами.

Использовать самые дешевые отделочные материалы — порой такой подход увеличивает затраты на ремонт, потому что некачественный ламинат или обои быстро изнашиваются, и скоро многое придется обновлять. Есть смысл присмотреться к предложениям российских производителей — можно найти недорогие и долговечные ламинат, плитку, обои, краску.

Аренда жилья: полноценный бизнес, требующий серьезной отдачи

Усилия рантье – это, на наш взгляд, полноценный бизнес, который требует точнейших расчетов. В противном случае, ваши квартиры не принесут такой доход, который мог бы покрыть расходы на их обслуживание. Не забывайте, что вкладываться в ремонт, приглашать клининговые сервисы, оплачивать услуги ЖКХ и прочие мелочи однозначно придется. Да и наниматели не всегда отдают деньги вовремя. С этой проблемой, конечно, можно бороться законными путями: обращаться в агентства недвижимости, юридические конторы и суд. Помощь профессионалов подразумевают очередные траты. Одним словом, особенностей, как и рисков, в «квартирном деле» полно.

Так стоит ли игра свеч? Нашей редакции известен ряд показательных случаев, когда собственникам было выгоднее положить деньги на вклад в банке под процент, чем сдавать несколько квартир одновременно. В первом случае получался тот же самый пассивный доход, только во много раз проще и надежнее. Изначально эти люди преследовали цель не работать, скажем, в офисе, но все равно получать денежные средства и отдыхать столько, сколько вздумается. Однако в итоге судорожно носились от одной своей недвижимости к другой, постоянно решая проблемы с нанимателями, поломанной мебелью, ремонтом и прочими вытекающими «прелестями».

Можно ли жить на арендную плату с нескольких квартир?

С другой стороны, жить на арендную плату с нескольких квартир все же можно. Мы вас не отговариваем. Но нужна абсолютная уверенность в том, что дело не прогорит в ближайшем будущем. Для этого вернемся на абзац выше и вспомним про ключевое звено успеха – расчеты. Оцените и сопоставьте вместе следующие факторы: цену квартиры, общую стоимость коммунальных услуг, расходы на ремонт, частоту проведения ремонтных работ, дороговизну интерьера, налоги, время вероятного простоя жилища и т. д.

Иными словами, рекомендуется основательно продумать все плюсы и минусы, а также адекватно оценить собственные затраты на уход за недвижимостью в том случае, если она у вас уже имеется. Специально приобретать жилье для того, чтобы впоследствии сдавать его в аренду, экспертам рынка представляется нецелесообразным. Считается, что такой вклад окупается как минимум за 10 лет. А теперь, давайте четко и по пунктам. Ниже мы опубликовали несколько советов, которые помогут вам понять, стоит ли сдавать квартиру в аренду ради получения пассивного дохода.

Посуточная аренда квартир подразумевает ежедневный поиск квартиросъемщиков, в отличие от долгосрочной, где квартирантов нужно искать 1-2 раза в год. Данный момент очень важен, так как помогает избежать простоя. Поэтому прибегают сразу к нескольким способам поиска жильцов:

1. Поиск клиентов через агентство. В риэлторских агентствах имеется собственная обширная клиентская база. Однако необходимо учесть, что все агенты работают только за вознаграждение.
2. Также сдать квартиру в аренду возможно через интернет. Сегодня в сети имеется множество сайтов, на которых люди ищут жилье на краткосрочный съем. Например, на Авито подать объявление не проблематично и эффективно.
3. Телевизионная реклама или размещение рекламы на билбордах. Это наиболее серьезный способ поиска квартирантов, но требующий немалых вложений финансов. Тратить на такой вид рекламы следует не более 25% от дохода в месяц.
4. Сарафанное радио. Не стоит пренебрегать такой рекламой, особенно, если много друзей, знакомых, близких, которые могут рассказать о посуточной сдаче квартиры в обмен на вознаграждение.

Сервисы для размещения объявлений, где бронируются квартиры и дома, сдающиеся посуточно:

• Airbnb;
• Booking;
• Суточно;
• Твил;
• Островок;
• Авито;
• Agoda.

Во многих городах России для размещения объявлений о сдаче своей квартиры в наем на один или несколько дней среди частников и субарендаторов пользуется огромным спросом интернет-сервис Авито.

Законно ли сдавать квартиру посуточно

На законодательном уровне легально сдавать квартиру можно на любой срок, включая одни сутки. Главное сдавать дом, комнату или апартаменты согласно установленных законов:

• включая уплату налоговых сборов;
• заполнения отчетных документов;
• правильно составленного договора;
• без нарушения прав соседей.

Сам факт сдачи квартиры в посуточную аренду не противоречит закону. Но, если вы будете сдавать жилье для проведения шумных вечеринок, то возможно наложение штрафа по судебному решению.

Что касается налогов, то оплачивать их можно одним из трех способов:

• в виде НДФЛ – 13%;
• покупка патента – 6%;
• налог на самозанятость – 4%.

Законная посуточная и долгосрочная сдача квартиры обязательно облагается налогом.

Надо ли регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя

Чтобы вести предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, гражданин обязан зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель (п. 1 ст. 23 ГК РФ). Порядок государственной регистрации физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей предусмотрен в ст. 22.1 Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» (далее — Закон N 129-ФЗ).

Зарегистрироваться в этом качестве может любое физическое лицо при соблюдении установленных требований. Основанием для отказа в госрегистрации могут быть только случаи, прямо предусмотренные в ст. 23 Закона N 129-ФЗ. Но сама по себе госрегистрация гражданина в качестве индивидуального предпринимателя не означает, что любая его деятельность будет предпринимательской. В ситуации с наймом, как мы уже определили, все будет зависеть от того, приносит эта деятельность систематический доход или нет. Заранее это определить, а тем более проверить невозможно.

Верховный Суд РФ указал, что временная сдача жилья внаем из-за отсутствия необходимости его использования не влечет уголовной ответственности за ведение незаконной предпринимательской деятельности. Об этом сказано в п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 18.11.2004 N 23.

Таким образом, если сдача внаем жилого помещения является систематической и основная цель при этом — извлечение дохода, то такая деятельность признается предпринимательской и физическому лицу следует зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Если жилье сдается временно, наймодатель вправе самостоятельно решить, регистрироваться ему в качестве предпринимателя или нет.

Зарегистрировавшись, физическое лицо сможет снизить налоговое бремя, если, например, выберет упрощенную систему налогообложения с объектом налогообложения доходы и, соответственно, налоговой ставкой 6%. (О том, в каком порядке облагаются доходы от сдачи индивидуальным предпринимателем жилого помещения, читайте на с. 55.)

Похожие записи:

• Как правильно подарить недвижимость: 5 вопросов
• Заказное письмо ДТИ — что это?
• Уволиться без отработки 2 недели