Акт приема-передачи дома управляющей компании
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Акт приема-передачи дома управляющей компании». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
На сайте Государственной Жилищной Инспекции (далее ГЖИ) размещено руководство по соблюдению обязательных требований к передаче технической документации на МКД в соответствии с разделом V Постановления Правительства РФ № 416.
Уведомление о передаче документов
Первым шагом в процессе передачи технической документации является уведомление прежней УО о необходимости это сделать из-за смены компании или изменении способа управления. Также о данной ситуации нужно известить региональный орган ГЖИ.
Сделать это следует в течение 5 рабочих дней с момента оформления протокола ОСС, на котором было принято соответствующее решение. Уведомление направляет выбранная собственниками УО или назначенное лицо.
Направлять информацию в старую УО можно любым способом, позволяющим достоверно установить, кто её направил и когда:
- почтовым отправлением с уведомлением о вручении;
- лично с отметкой о получении уведомления представителем прежней УО;
- через ГИС ЖКХ.
Если договор лишь выражает намерения сторон совершить те или иные действия, то акт приёма-передачи подтверждает фактическое исполнение обязательств. Документ не является самостоятельным, а выступает лишь приложением к заключённому между сторонами договору. В теории всю процедуру можно провести через одну официальную бумагу, указав в акте приёма-передачи объекта следующую за ним техническую документацию. Однако вариант с двумя обособленными документами видится более надёжным.
Подписывая акт, стороны отказываются от взаимных претензий. Любое дальнейшее разбирательство может происходить исключительно в судебном порядке. Заверенная представителями сторон официальная бумага выступит на суде весомым доказательством.
Порядок передачи документации на МКД
Порядок передачи технической документации на МКД и иных документов, связанных с управлением этим домом, закреплен в разд. V Правил осуществления деятельности по управлению МКД .
Утверждены Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416.
Прежде всего уполномоченное собранием, на котором было принято решение о прекращении договора управления, лицо должно направить организации, ранее управлявшей домом, а также в орган государственного жилищного надзора (орган муниципального жилищного контроля) уведомление о принятом решении (для этих целей может использоваться ГИС ЖКХ). На исполнение данной обязанности дается пять рабочих дней. Уведомление (в момент получения которого договор управления считается прекращенным, если в нем не содержатся другие сроки прекращения договора, допустим, по истечении одного месяца с момента получения уведомления) должно содержать:
- наименование организации, выбранной собственниками помещений в МКД для управления этим домом;
- ее адрес;
- сведения об одном из собственников, указанном в решении собрания о выборе способа управления МКД (в случае выбора непосредственного управления собственниками помещений в доме).
Если УК новостройки — дочерняя компания застройщика
В соответствии со статьёй 161 ЖК РФ, собственники жилых и встроенных нежилых помещений вправе самостоятельно выбирать управляющую компанию. В том числе, по представлению застройщика. Как правило, такие управляющие компании являются дочерними структурами застройщика. Поэтому он стремится заранее предусмотреть возможные издержки управляющей компании и позаботиться, например, об установке в подъездах надёжных входных дверей, монтаже энергоэффективных систем освещения, отопления и вентиляции воздуха, внедрении «умного учёта» потребляемых коммунальных ресурсов.
Напомним, что 10 августа 2017 года вступили в силу изменения и дополнения в Жилищный кодекс Российской Федерации (Федеральный закон от 29 июля 2017 года № 257-ФЗ). В частности, часть 2 статьи 166 ЖК РФ дополнена рекомендацией об установке автоматизированных информационно-измерительных систем учета потребления коммунальных ресурсов и услуг.
О передаче технической документации на МКД при смене управляющей организации
В соответствии с пунктом 10 статьи 162 ЖК РФ управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
Таким образом, указанная норма закона ОБЯЗЫВАЕТ управляющую организацию в зависимости от выбранного собственниками помещений МКД передать техническую документацию на дом:
- либо вновь выбранной управляющей организации;
- либо созданному ТСЖ, жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу;
- либо одному из собственников, указанному в решении общего собрания о выборе способа управления, в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений, а если в решении общего собрания собственник не указан — любому собственнику помещений в таком доме.
Указанной нормой закона определен также срок передачи технической документации — за 30 дней до прекращения договора управления многоквартирным домом.
И это все, что определено законом!
Однако на практике возникают много вопросов, которые действующим законодательством не регламентированы, что значительно затрудняет выполнение вышеуказанных требований закона.
Обменяться с прежней УО уведомлениями и оповестить о предстоящей передаче документов орган ГЖН
Первым шагом в процессе передачи технической документации является уведомление прежней УО о необходимости это сделать из-за смены компании/изменении способа управления. Также о данной ситуации нужно известить региональный орган ГЖН.
Сделать это следует в течение 5 рабочих дней с момента оформления протокола ОСС, на котором было принято соответствующее решение. Направлять уведомления должна выбранная собственниками управляющая организация или лицо, назначенное/уполномоченное общим собранием собственников.
Для направления информации в бывшую УО можно использовать любой способ, который позволяет достоверно установить, кто её направил и когда:
- почтовым отправлением с уведомлением о вручении;
- нарочным с отметкой о получении уведомления представителем прежней управляющей организации;
- через ГИС ЖКХ.
Согласно Руководству, такое уведомление должно содержать данные о принятом собственниками решении о смене УО/способа управления, реквизиты выбранной для МКД новой компании или сведения о собственнике, который уполномочен получить техдокументацию. Обязательно в письме формулируется сама просьба о передаче документов на дом новой управляющей организации или конкретному лицу. К уведомлению прилагается копия протокола ОСС.
Пример такого уведомления вы можете посмотреть здесь.
Бизнес: • Банки • Богатство и благосостояние • Коррупция • (Преступность) • Маркетинг • Менеджмент • Инвестиции • Ценные бумаги: • Управление • Открытые акционерные общества • Проекты • Документы • Ценные бумаги — контроль • Ценные бумаги — оценки • Облигации • Долги • Валюта • Недвижимость • (Аренда) • Профессии • Работа • Торговля • Услуги • Финансы • Страхование • Бюджет • Финансовые услуги • Кредиты • Компании • Государственные предприятия • Экономика • Макроэкономика • Микроэкономика • Налоги • Аудит
Промышленность: • Металлургия • Нефть • Сельское хозяйство • Энергетика
Строительство • Архитектура • Интерьер • Полы и перекрытия • Процесс строительства • Строительные материалы • Теплоизоляция • Экстерьер • Организация и управление производством
Сроки действия документа определяются по соглашению сторон и указываются в тексте договора. Он вступает в силу с даты государственной регистрации перехода права собственности к другому владельцу — покупателю.
В тексте соглашения установите условия и сроки, в течение которых сделка может быть расторгнута. Если спорная ситуация не может быть разрешена путем переговоров, то следует подключить судебную инстанцию.
Следует знать, что наличие грамотно составленного и подписанного сторонами передаточного акта снимает большинство вопросов относительно споров вокруг участка. Правильно оформить со всеми нюансами вашей сделки, помогут профессиональные юристы, обратитесь к консультанту.
I. Ответственность за сохранность документации на многоквартирный дом
Дальнейшая обязанность по обеспечению сохранности документов ложится на организацию, осуществляющую управление многоквартирным домом — ТСЖ или управляющую компанию. Согласно законодательству, хранение и ведение технической документации входит в перечень услуг по управлению МКД .
В ряде многоквартирных домов Ростова техническая документация была полностью или частично утеряна горе-руководителями прежних муниципальных жилищно-коммунальных предприятий. Ответственность за ее восстановление легла на городской бюджет.
Муниципальные власти справились с задачей лишь частично, восстановив только самые ценные документы — технические паспорта. В результате у приходящих в МКД новых управленцев зачастую нет четкого представления о технических частностях данного объекта. Например, никому точно не известно, где проходят разводки по горячей воде или отоплению, что приходится выявлять «методом проб и ошибок».
Некоторые из утерянных документов восстановить невозможно физически. К таковым, в частности, относятся подписанные несколько десятилетий назад акты приема жилого дома в эксплуатацию.
Перечень документов, которые входят в состав технической документации МКД, определён в постановлении Правительства РФ N 491 от 13.08.2006 (п. 24 и 26). Это те документы, в которых содержится информация о составе и состоянии общего имущества:
- технический паспорт дома;
- документы на приборы учёта;
- документы о приёмке результатов работ, сметы, описи работ;
- акты осмотра, проверки состояния;
- акты проверок и выданные паспорта готовности к отопительному периоду;
- инструкция по эксплуатации МКД;
- кадастровый план земельного участка;
- выписка из Росреестра;
- градостроительный план земельного участка;
- документы о действии сервитута или иного обременения;
- проектная документация;
- списки собственников, нанимателей и арендаторов;
- договоры об использовании общего имущества МКД;
- решения и протоколы общих собраний собственников;
- иные документы.
Перечисленные документы передаются от застройщика, предыдущей УО или собственников (в том случае, если дом находился в непосредственном управлении).
Таких документов, как инструкции по эксплуатации МКД и проектная документация, у УО может и не быть, если они были по каким-то причинам утрачены.
В первую очередь это относится к старым домам, построенным в прошлом веке или раньше.
Какие документы — УК подавать в — ГЖИ, если — МКД пришёл в — управление
Также следует отметить, что в соответствии с п.2 ст.198 ЖК РФ, любые изменения в перечне управляемых УК многоквартирных домов (заключение, прекращение или расторжение договоров управления) должны быть отражены на официальном сайте для раскрытия информации в течение 3 рабочих дней с момента произошедших изменений.
Если МКД без управления вследствие лишения УК лицензии или исключения дома из реестра лицензий субъектов РФ либо после введения жилого дома в эксплуатацию, он выставляется на открытый конкурс, проводимый органом местного самоуправления. Победитель конкурса из числа управляющих организаций получает право на заключение договоров управления с собственниками данного МКД.
Общая информация о документе
Акт является приложением к договору купли-продажи или подряда, сам по себе документ не будет иметь юридическую силу. Поэтому договор и все акты, прилагаемые к нему, необходимо хранить вместе с документацией на помещение или здание.
Для данного акта унифицированной формы не существует, поэтому ее утверждают стороны сделки. Бумагу составляют на компьютере, но подписи сторон должны быть «живыми».
Документ должен быть подписан в двух экземплярах — по одному для каждой из сторон. При наличии печатей у сторон подписи дополняются ими.
К сведению! Согласно ФЗ №82 от 06.04.2015 года организации вправе отказаться от использования печати. Такое решение должно быть закреплено в учетной политике компаний.
Какие документы должна передать старая управляющая компания новой
Всю документацию можно условно разделить на 3 типа:
- Ключи от запирающихся общедомовых помещений (чердак, подвал и т. д.) и от чипированных приборов учета (например, тепловой энергии).
- Информацию о жильцах и занимаемой ими площади. Списки предоставляются бумажные и электронные. Именно на их основании начисляется квартплата.
- Техническая документация. Сюда входят документы на приборы учета, акты проверки состояния коммуникационных систем, акт подготовки к отопительному сезону.
- Также передаются копии кадастрового и градостроительного плана, проектная документация, протоколы общих собраний и иная документация, предусмотренная договором об управлении.
Если любой документ или ключи утеряны, то дается 3 месяца на их восстановление.
Где взять проектную документацию на многоквартирный дом
Самый загадочный пункт в перечне технической документации – «иные документы». Дело в том, что перечень благодаря этому пункту становится по сути открытым, в него могут входить любые документы, которые имеют какое-то отношение к управлению МКД. Достаточно того, чтобы решение о вхождении какого-то из документов в состав техдокументации было принято на ОСС простым большинством голосов.
Поэтажные планы оформляются органом технической инвентаризации (к прим. Смарт Вэй). Изготавливаются они на основании фактических обмеров всех помещений, включая квартиры, места общего пользования, подвал, чердак, нежилые помещения, а также все, что есть во внутренних границах здания. Обмеры помещений выполняются согласно СНиПу на высоте 1.1-1.3 метра.
Важно. Опыт обмеров МКД показывает, что стены перегородок всегда имеют искривление, поэтому мерить все помещения лучше на одной высоте.
Уважаемые КЛИЕНТЫ!
Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров — звоните по телефонам:
8 Москва (наш адрес)
8 Санкт-Петербург (наш адрес)
Все консультации бесплатны.
Обмеры помещений лучше выполнять с распечатанными проектными чертежами, помечая на чертежах текущий размеры и отклонения.
Постановление Правительства № 491 устанавливает основные правила пользования общедомовым имуществом. В том числе, в 24 пункте данного акта содержится информация о том, что сведения о состоянии общего имущества и его составе необходимо вносить в техническую документацию. Там же изложен и список бумаг, входящих в данный пакет.
Условия хранения, передачи и заполнения регулируются и другими законодательными актами. В их число входят постановления различных инстанций, Жилищный кодекс и Федеральное законодательство.
Собственник или нотариально-доверенное лицо относит диски в кадастровую палату (или МФЦ). В случае, если документы подаются напрямую в кадастровую палату, нужно заполнять заявления, но по опыту кадастровая палата очень неохотно рассматривает такие заявления в Москве и Питере, лучше сразу нести в МФЦ.
В МФЦ заполняют заявление, и выдают его копию. При себе нужно иметь доверенность, либо паспорт и учредительные документы, если подает глава организации, паспорт.