Как заставить управляющую компанию работать
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как заставить управляющую компанию работать». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если жильцы столкнулись с недобросовестностью управляющей компании, то сначала нужно написать жалобу на имя ее руководителя с просьбой разобраться в ситуации и принять меры. «При первых же признаках игнорирования со стороны ваших просьб и требований необходимо на юридический адрес УК направить претензионное письмо со своими требованиями, содержащее также положение о том, что в случае неисполнения этих требований вы будете вынуждены обратиться с исковым заявлением в суд.
Обратитесь в прокуратуру или суд
Если после обращений к руководству управляющей компании в Жилищную инспекцию или Роспотребнадзор нарушения так и не были устранены, стоит обратиться в районную прокуратуру, пояснил управляющий партнер AVG Legal. Он рассказал, что заявление должны рассмотреть в течение месяца. «Прокуроры составят акт реагирования, по которому нарушители будут наказаны. Если УК не устранит неполадки в предписанные сроки, то ее закроют», — пояснил юрист.
В суд необходимо обратиться, если УК нанесла материальный ущерб. «Гражданин имеет право подать иск, даже если все проблемы устранены, но ущерб УК ему не возместила. Соответствующее заявление действует лишь в том случае, если его подали не позднее трех лет с момента нарушения прав. Иск рассматривают, как правило, не более 60 дней», — резюмировала Данильченко.
Договор на оказание услуг управления.
При заключении данного договора в УК передаются все или некоторые стратегические, а также вспомогательные по отношению к операционному ядру функции: юридическое, бухгалтерское и кадровое сопровождение, обеспечение безопасности и т.п., потребность в которых испытывают все субъекты холдинга, однако создание аналогичных подразделений в каждом из них нерентабельно и нецелесообразно.
Задача УК в данном случае — определить основные векторы деятельности (разработать маркетинговую стратегию, осуществить научно-техническую разработку, выпустить программу деятельности группы компаний на год и т.п.), которым должны следовать все без исключения управляемые общества.
При этом необходимо отметить, что у управляемого общества имеется свой единоличный исполнительный орган (директор, ИП-управляющий или другая Управляющая компания, но в роли единоличного исполнительного органа (ЕИО)), который осуществляет оперативное руководство компанией, принимает все текущие решения и отвечает за финансовый результат. Именно он значится в ЕГРЮЛ как субъект, имеющий право без доверенности действовать от имени компании.
Суть, цель и назначение
Как уже отмечалось выше, основная цель деятельности агентства – посредничество между жильцами, органами ЖЭК и другими организациями в сфере обслуживания домов и придомовых территорий. Исполняя свои функции за фиксированную оплату, УК освобождает собственников квартир от необходимости самостоятельного улаживания конфликтов с городскими компаниями, организацией ремонтных работ, облагораживанием территорий и получением основных коммуникаций ЖКХ.
Основное преимущество привлечения посредника в том, что фирма будет действовать исключительно в рамках договора и в соответствии с пожеланием большинства жильцов дома. Как показывает практика, самостоятельно улаживать конфликты собственникам удается не всегда.
В 2018 году сделать правильный выбор управляющей фирмы поможет список УК, зарегистрированных в государственном реестре. В перечне представлено описание, резюме и опыт работы. Владельцы личного жилья в многоквартирном доме голосованием выбирают желаемую организацию и подписывают Договор. После этого начинается исполнение вверенных обязанностей.
Куда можно написать жалобу?
КУДА ПОЖАЛОВАТЬСЯ
|
СУТЬ ЖАЛОБЫ (ПРОБЛЕМЫ) |
КУДА ПОЖАЛОВАТЬСЯ |
|---|---|
|
Жалоба на нарушение прав граждан на неправомерные действия/ бездействие |
Банк России |
|
Нарушение прав потребителей, в том числе непредоставление информации (предоставление неполной информации), включения в договор условий, ущемляющих права потребителя |
Роспотребнадзор |
Полномочия управляющей компании
Основы деятельности управляющей компании закреплены в законодательстве. Перечень ее обязанностей отображается в договоре, который она заключает с жильцами МКД. Если компания не выполняет возложенные на нее функции, соглашение можно расторгнуть и потребовать применения штрафных санкций.
Коммунальная организация имеет следующие функции:
- выполнение текущего и капитального ремонта;
- обеспечение дома энергоресурсами;
- создание безопасных условий эксплуатации дома жильцами;
- рассмотрение обращений жильцов и так далее.
- Детали прописываются в договоре.
- Права управляющей компании:
- информирование о любых несанкционированных способах использования жилья/общих нежилых площадей;
- взыскание задолженности с жильцов;
- распределение резервов для ремонтных, эксплуатационных и других работ;
- инспектирование предоставленных жильцами данных на оплату коммунальных услуг и так далее.
Усиление контроля жильцами над УК
В ближайшее время Минстрой планирует ужесточить контроль жителей многоквартирных домов за работой УК. Так, Министерство строительства РФ планирует обязать управляющую организацию регулярно отчитываться перед собственниками помещений в порядке выполнения договора управления домом.
Такое ужесточение контроля со стороны собственников объясняется тем, что именно сами жильцы в полной мере могут оценить работу УК. И если их права будут расширены, то тогда и снизится количество претензий жильцов, поскольку у них появятся рычаги влияния на обслуживающую компанию.
Вскоре Минстрой обяжет УК готовить ежегодные письменные отчеты о проводимых работах, о случаях нарушений условий соглашения по предоставлению коммунальных услуг и др.
Также в отчетах должна будет отражаться информация о расчетах с подрядными организациями, о сумме и характере ущерба по общедомовому имуществу и др. Также у жильцов появится возможность вернуть деньги, которые были сэкономлены за жилищные услуги.
Кто контролирует управляющую компанию
Прежде всего, необходимо понимать, что существуют различные уровни контролирующих органов в сфере ЖКХ.
Установленный в вашей квартире водосчётчик считает воду, которую вы использовали, а общедомовой водосчётчик считает расход воды во всём доме. Так и с контролирующими органами.
Контролирующие органы различных уровней решают различные по размерам задачи.
Существует три уровня:
- Федеральный. К этому уровню относят министерства и ведомства федерального уровня. Например, Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации
- Региональный. К этому уровню относят министерства и ведомства регионального значения. Например, Министерство строительства и инфраструктуры Челябинской области или Главное управление Государственной жилищной инспекции Челябинской области
- Местный. К этому уровню относят управления и департаменты ЖКХ района или города
Аудит управляющих компаний в сфере ЖКХ позволяет сделать работу организации более прозрачной и оптимизировать ведение финансовой документации. Аудиторская проверка УК осуществляется по следующим критериям:
- соответствие финансовой документации реальным затратам компании;
- правильность оформления документов, полнота и достоверность представленной в них информации;
- эффективность хозяйственной деятельности (правильность целевого расходования средств и т. д).
По результатам анализа аудитор может дать рекомендации по улучшению работы УК, по усовершенствованию документооборота, по оптимизации расходов (в том числе налоговых).
В ходе проверки внимание обращается на такие документы:
- сметы, в которых изложена информация о расходах на эксплуатацию жилищного фонда;
- отчетность коммунального обслуживания на средства, собранные с жильцов;
- отчетность сервисного обслуживания с задействованием услуг сторонних организаций;
Аудит управляющей компании с анализом этих документов позволяет выявить, какой процент от вкладываемых жильцами денег идет на обслуживание жилья, а какая часть средств расходуется неэффективно.
Правила деятельности каждой УК подразумевает не только обязанности, но и определенные права. И обычно каждая компания следит за их соблюдением. Жильцам рекомендуется ознакомиться со списком прав, чтоб не попасть в неприятную ситуацию. Иногда собственники квартир начинают бороться с компанией, не имея представления о ее полномочиях.
- Одно из прав – участвовать в борьбе с должниками.
- Если в квартире была выполнена незаконная перепланировка, УК может оповестить о ней уполномоченные органы, виновного ждет штраф. Также может передаваться информация и о незаконном использовании общедомового имущества.
- Компания имеет права по распределению резервных средств, она может отправить их на ремонт общедомового имущества или на задолженность перед поставщиками услуг.
- При наличии задолженности у собственника квартиры УК может приостановить подачу энергоресурсов (но только на основании законодательства).
Кому подчиняются управляющие компании
- По сути, никому. А вот контролируют работу (или должны контролировать) Госжилинспекция, администрация района, города, прокуратура (исполнение законов) и т. д. одним словом никто.
Краткая инструкцию по составлению жалоб на работу УК на сайте
Я понял что УК всех спонсирует. мы вс хотим чтобы лучше жить .
Управляющая организация юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, которые осуществляют управление многоквартирным домом.
Так, давайте определимся, за свет вы платите кому?
И именно кто угрожает отключением? Выход, заключить соглашение, я вам писала.
- По сути, никому. А вот контролируют работу (или должны контролировать) Госжилинспекция, администрация района, города, прокуратура (исполнение законов) и т. д. одним словом никто.
Краткая инструкцию по составлению жалоб на работу УК на сайте
Федеральный контроль регламентируется статьями 13, 20 и 196 Жилищного кодекса, СанПиНами 2.1.2.2645-10 и 42-128-4690-88, Постановлениями Правительства № 493 и № 322, статьями 6.4, 14.6, 14.7, 14.24 Кодекса об административных правонарушениях.
Региональный надзор в сфере ЖКХ регламентируется местными нормативными актами (региональными и муниципальными), статьей 20 ЖК, Постановлением Правительства № 493, Федеральным законом № 131-ФЗ, ФЗ № 210.
В перечисленных законодательных актах подробно описываются полномочия каждого органа, указываются те сферы деятельности, которые обязаны контролировать государственные и муниципальные учреждения.
Так, ст. 20 ЖК регламентирует общие цели и принципы государственного, муниципального и общественного жилищного контроля, в ст. 13 ЖК описываются полномочия региональных органов государственной власти, ст. 196 ЖК определяет порядок проведения лицензионного контроля управляющих компаний.
СанПиНы содержат требования к обеспечению санитарно-гигиенической безопасности жилых территорий.
ФЗ № 131 описывает полномочия муниципальных органов, в том числе и контролирующих органов в сфере ЖКХ.
КоАП содержит сведения о мерах пресечения, принимаемых по отношению к управляющим организациям, недобросовестно исполняющим свои обязанности.
Практический пример претензии в Жилинспекцию
27 сентября 2020 года начальнику Жилищной инспекции г. Саратова поступила частная жалоба от гражданки Куликовой А. В.
Собственница квартиры утверждает, что после проведенного ТСЖ ремонта крыши, у нее в спальне сильно протекает потолок. В начале сентября Куликова поклеила в спальне новые обои и установила натяжной потолок. Стоимость ремонта составила 18 000 рублей.
15 сентября в доме начался запланированный ремонт крыши, который длился 5 дней. 20 сентября утром собственница обнаружила, что после сильного ливня ее комнату залило – обои отклеились, натяжной потолок провис.
Образец претензии в Жилинспекцию
Куликова позвонила в ТСЖ, в течение часа прибыли сотрудники, был составлена акт о протечке, стоимость ущерба составила 18 000 рублей. Не дождавшись действий от правления, Куликова сделала новый ремонт — побелила потолки и поклеила дешевые обои.
На основании 1064 статьи ГК РФ, собственница требует провести проверку качества ремонта кровли, а также обязать ТСЖ выплатить ей ущерб в 18 000, а также возместить стоимость новых обоев – 5400 рублей.
Жалоба подкрепляется актом о протечке крыши, квитанциями на покупку обоев, копией договора и накладной на установку натяжных потолков, а также копией договора на управление многоквартирным домом, в котором проживает Куликова.
Куда жаловаться на неправомерные действия управляющих компаний
Соблюдение вышеназванного принципа очень важно, если необходимо добиться справедливости. Иными словами, обращение должно подкрепляться не только положениями из договора с управляющей компании, но и нормами действующих законодательных актов, регламентирующих сферу жилищно-коммунального обслуживания и гражданско-правовые взаимоотношения. Последнее обусловлено тем, что наибольшая часть жалоб приходится на Москву, но их основная масса остается без удовлетворения в силу необоснованности заявленных в ней обвинений в адрес УК.
- Несвоевременный вывоз мусора или твердых бытовых отходов.
- Несанкционированное и беспричинное отключение электроэнергии.
- Завышение стоимости обслуживания и тарифов.
- Бездействие в критических и аварийных ситуациях.
- Незаконную установку общедомовых учетных приборов.
- На качество услуг.
- На качество произведенных ремонтных работ.
- На отсутствие должной реакции на обращения и жалобы жильцов и непредставление сведений.
- Не предоставление отчетности о работе.
- Нарушение договора обслуживания и невыполнение его положений.
- Несвоевременную и некачественную подготовку коммуникаций к новому отопительному сезону.
- На неорганизацию собраний с жильцами.
Инвестиционные управляющие компании
Инвестиционные управляющие компании – это организации, которые занимаются доверительным управлением капиталом инвесторов. Суть такого управления сводится к тому, что инвесторы покупают либо доли в уже созданном специалистами инвестиционном портфеле, либо дают указание специально нанятому трейдеру-профессионалу, чтобы тот приобрел соответствующие ценные бумаги.
Использование инвестиционной управляющей компании имеет свои плюсы и минусы. К плюсам можно отнести то, что все торговые операции, анализ рынка и сделки, будет делать человек, который имеет большой опыт и достаточно высокий уровень компетентности в этой сфере деятельности. Это позволяет снизить риск и сэкономить время. Недостаток таких компаний в том, что они берут высокий процент комиссии. К тому же никто не дает 100% гарантии в том, что вложенные средства останутся в целости и сохранности или с них будет получен доход.
Управляющие компании для предприятий и фирм
Существует два типа таких управляющих компаний. Либо нанимается отдельная компания, либо существует отдел предприятия, который выполняет эту функцию.
В первом случае собственник нанимает внешнюю компанию, во втором – руководство находится в одном из отделов предприятия в форме ПАО или ООО, откуда управляет. Управляющая компания, по сути, является центром, из которого осуществляется управление всей сети предприятий. Например, компания Coca-Cola имеет предприятия по производству сладкой газировки по всему миру, но при этом управление осуществляется из главного офиса, расположенного в США. Именно здесь принимаются решения о том, что, когда и как производить. Создаются планы по расширению производства. Вся учетная информация со всех предприятий также стекается сюда для анализа и выработки управленческих решений.
К управляющим второго типа прибегают в редких случаях, и такая мера считается вынужденной. К услугам таких компаний прибегают в тех случаях, когда предприятие находится в кризисе или когда владелец вынужден уволить управляющего (либо тот уволился сам), но при этом заменить его сразу нет возможности. Предприятия нуждаются во внешнем управлении и это управление по качеству должно быть выше, чем внутреннее.