ВС разъяснил, как продать общий дом после развода
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ВС разъяснил, как продать общий дом после развода». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Раздел совместнонажитого имущества супругов является важной составляющей жизни обычных граждан, поскольку разрыв отношений в текущем ритме жизни не редкость, а имущество, которое покупалось в паре, мало кто решит подарить бывшему супругу или супруге. Даже если развод уже состоялся, пара может продолжать совместно использовать нажитоеимущество. Затянувшийся срок рассматриваемой процедуры уже никого не удивляет.
Право на раздел имущества бывших супругов
Раздел совместного имущества супругов может происходить не только в момент развода, но и после него, и начать процедуру имеют равнозначное право оба бывших супруга. Кроме того у супругов есть право продолжать пользоваться этим имуществом как совместным, не деля его.
Инициатива о разделе нажитого может поступать от кого угодно, и если вторая сторона не согласна, шансы на то, что раздел состоится, очень высоки. Просто если второй бывший супруг согласен подписать соглашение и разделить имущество, которое они успели нажить в браке, то сроки не затянутся. Если же делить имущество через подачу иска, суд может сильно затянуть сроки дела, что могло бы решиться за несколько дней.
Обычно, раздел имущества спустя длительный срок после развода, осуществляется, потому что одна из сторон нарушает права второй. Например:
- ограничивает доступ к общему имуществу;
- не позволяет им пользоваться;
- продает его, не получив согласия второго владельца;
- появляются серьезные разногласия, согласно порядка использования владений.
Исковая давность по разделу имущества после развода
Пара может обойтись мировым соглашением, но если этого не получилось сделать, придется обращаться в суд. Но в рассматриваемом случае нужно обращать внимание на исковой срок раздела общего имущества супругов.
Поскольку дела курирует Гражданский кодекс, то и сроки регулируются, согласно тому же порядку, что и другие гражданские иски. Он составляет три года. Но здесь есть нюанс касаемо точки отсчета. Он начинается не с момента, когда супруги развелись, а тогда, когда истец понял, что его права нарушены.
Примером может выступать ситуация, когда бывшие супруги много лет пользовались совместной дачей, но однажды супруга узнала, что бывший муж продал общую дачу, не спросив её разрешения. Как только жена узнала о нарушении, начинает отсчитываться срок исковой давности.
Что такое общая собственность
Заключение брака порождает между людьми особую юридическую связь.
Все имущество, движимое и недвижимое, приобретенное в период зарегистрированного брака, является совместным для обоих супругов. При этом неважно, на кого оно записано и кто его фактически покупал.
Это означает, что вещь принадлежит одновременно обоим супругам без выделения долей, то есть целиком, муж и жена обладают равными правами на эту вещь, и каждый вправе ею полноценно распоряжаться.
Отметим, что супруги вправе заключить брачный контракт и установить в нем иной режим владения приобретенным во время брака имуществом или имущественными правами. Либо в любой момент они вправе разделить собственность через заключение соглашения о разделе имущества.
Однако закон не требует такого разделения в обязательном порядке, это дело добровольное. В то же время нередко юристы по семейным делам и вопросам недвижимости рекомендуют заключать такие контракты: это облегчает не только распоряжение вещами, но и бракоразводные процессы.
По умолчанию все объекты, приобретенные парой в период брака, — общие. Важно помнить, что совместно нажитыми не считаются объекты, которые муж и жена получили в дар или по наследству. Также не признаются таковыми личные предметы и все, что куплено до женитьбы или замужества. Признание всего этого индивидуальной собственностью не требует оформления контракта, это происходит в силу закона.
В случае если жилье приобретено в браке и не было получено кем-то из супругов в наследство или дар, оно является совместно нажитым, и права на него имеют оба супруга, а не только тот, на которого оно оформлено.
Каков законный режим имущества супругов
Законным режимом имущества супругов, нажитого во время брака, является режим их совместной собственности вне зависимости от того, на имя кого из супругов было приобретено имущество или внесены денежные средства (п. 1 ст. 33, ст. 34 СК РФ; ст. 256 ГК РФ).
Таким образом, сам факт внесения в ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности одного из супругов и указание в свидетельстве о государственной регистрации права или выписке из ЕГРН в качестве правообладателя одного из супругов не отменяет законного режима имущества супругов, если он не был изменен в установленном порядке.
Соответственно, в этом случае оба супруга являются собственниками объекта недвижимости, правообладателем которого в ЕГРН указан один из них (Письмо Росреестра от 28.10.2015 N 14-10087/15).
Супруги владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом по обоюдному согласию, и при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом предполагается, что он действует с согласия другого супруга.
Таким образом, закон устанавливает презумпцию взаимного согласия супругов на распоряжение их общим имуществом, то есть предполагается, что супруг, отчуждающий общее имущество, действует с согласия и одобрения другого супруга (п. п. 1, 2 ст. 35 СК РФ).
С чего начать продажу?
Если недвижимость куплена в браке и считается общим имуществом, квартиру после развода делят пополам: 50% достается бывшей жене, а 50% бывшему мужу. Один из собственников вправе выкупить свою долю, чтобы бывший супруг или супруга не продали свою часть постороннему человеку.
У вас будет 30 дней, чтобы воспользоваться правом преимущественной покупки. Если за это время не найдете деньги, чтобы выкупить долю, бывшая муж или жена продадут свою долю постороннему человеку. Для продажи своей доли требуется уведомить другого собственника.
Если второй собственник отказывается выкупать долю, а вы не хотите ждать 30 дней, возьмите со своего бывшего супруга или супруги письменный отказ. Документ заверьте у нотариуса. Стоимость услуг нотариуса 1500 руб. Если один из супругов продает свою долю без письменного отказа в течение месяца, бывшего мужа или жены, такую сделку легко признать недействительной.
Можно ли проводить раздел имущества после развода
Законодательство России позволяет осуществлять раздел имущества супругов после развода. Подробнее об этом можно узнать в статье 38 Семейного кодекса. Согласно указанному там предписанию, имущество супругов может быть разделено на самых разных этапах их отношений.
Например, пара может договориться о том, как разделять имущество на этапе подготовки к свадьбе. Также разделить собственность можно в самом браке, когда отношения уже официально зарегистрированы.
Естественно, делить вещи можно в момент, когда семейные отношения подошли к концу и пара разводится.
Кроме того, разделить имущество можно даже после того, как официально бывших супругов уже не связывают узы Гименея.
Но когда проводится раздел имущества между супругами после того, как они развелись, можно использовать всего две процедуры, предусмотренные законом. Если оба супруга готовы сотрудничать, они могут заключить мировое соглашение, что поможет разграничить права на собственность. Мировое соглашение способно помочь установить практически любые доли для каждого из бывшей пары.
Если же бывшие супруги не могут осуществить раздел имущества сами, а срок поджимает, есть смысл отправить Иск в суд. Но учтите, что суд работает, ориентируясь на статью 34 СК, потому есть шанс, что он предоставит супругам равные доли. К тому же есть исковой срок, который следует соблюдать, если хотите чтобы иск в судебной инстанции вообще приняли.
Большинство жилых помещений покупаются с привлечением ипотечного кредита. В этом случае банк оформляет договор с одним из супругов, который будет являться заемщиком. Если второй официально работает и имеет доход, то он становится созаемщиком.
При отсутствии дохода банк не сможет принять его созаемщиком по ипотеке и не может быть уверен, что семья сможет погасить долг в случае потери заработка заемщиком. Обычно гарантией по ипотеке выступает залог – квартира, покупаемая с привлечением займа.
В этом случае банк должен получить от второго супруга нотариальное согласие о том, что он не возражает против передачи приобретаемого имущество в залог. Согласие нужно только для кредитного учреждения и не требуется для регистрирующего органа. Такая норма установлена п. 1 ст. 7 Федерального закона «Об ипотеке».
Пленум Вс Рф О Разделе Совместно Нажитого Имущества Супругов
10. По делам о расторжении брака в случаях, когда один из супругов не согласен на прекращение брака, суд в соответствии с п. 2 ст. 22 СК РФ вправе отложить разбирательство дела, назначив супругам срок для примирения в пределах трех месяцев. В зависимости от обстоятельств дела суд вправе по просьбе супруга или по собственной инициативе откладывать разбирательство дела несколько раз с тем, однако, чтобы в общей сложности период времени, предоставляемый супругам для примирения, не превышал установленный законом трехмесячный срок.
Срок, назначенный для примирения, может быть сокращен, если об этом просят стороны, а причины, указанные ими, будут признаны судом уважительными. В этих случаях должно быть вынесено мотивированное определение.
Раздел имущества супругов по соглашению в 2021 году
Закон устанавливает ряд обстоятельств, которые приостанавливают течение срока подачи иска. Несмотря на то, что шансы их наступления крайне малы применительно к делам о разделе имущества супругов, о них все же стоит знать.
Обстоятельства, влекущие приостановление течения срока исковой давности:
- Непреодолимая сила или чрезвычайные обстоятельства: стихийные бедствия, военные действия и др. обстоятельства, которым истец и другие стороны спора не в состоянии помешать;
- Приостановление действия закона, регулирующего спорные правоотношения;
- Нахождение стороны по делу в Вооруженных силах РФ в случаях, когда данные силы переведены в режим военного положения.
Как и в случае с восстановлением срока, указанные выше обстоятельства принимаются во внимание, лишь когда они имели место в шестимесячный период перед окончанием срока исковой давности.
Проблемы, связанные с совместно нажитым имущество супругов, нередко возникают не сразу после расторжения брака, а через пять, десять или даже больше лет. Как отстаивать свои права в такой ситуации, если исковая давность всего 3 года? Рассмотрим в этой статье.
Согласно пункту 7 ст.38 СК РФ, срок давности по данному вопросу составляет 3 года. Однако в этой статье не сказано, с какого момента начинается отсчет и потому нередко возникают споры и разногласия. Если смотреть поверхностно, может сложиться впечатление, что срок подачи искового заявления отсчитывается с момента развода, но это не так.
Кто может быть инициатором раздела имущества после развода
Чаще всего инициатором решения вопросов распределения общего имущества после расторжения брака выступает один из бывших супругов. Он может предложить урегулировать вопрос мирным путем и заключить соглашение либо подать в суд на раздел совместной собственности.
Даже если муж/жена отказались от своих прав на имущество, нажитое в браке, законодательство не запрещает подать иск о разделе общей собственности. При этом важна форма, в которой этот отказ был совершен.Если раздел не был оформлен в виде соглашения или при разводе в суде, имущество сохраняет статус совместно нажитого.
Например. Супруги развелись, бывший муж оставил расписку о том, что на имущество, купленное в период брака, не претендует. Но спустя некоторое время подал в суд для раздела совместно нажитого. Иск будет рассмотрен.
- Срок исковой давности по разделу имущества после развода составляет 3 года. Но не может превышать 10 лет с момента нарушения права стороны на долю в совместном имуществе.
- Исчисление указанного периода начинается с момента, когда один из бывших супругов узнал о нарушении своих прав на общую собственность. К этому времени после развода может пройти 5, а то и 10 лет.
- Нарушение права может выражаться в несогласованной продаже квартиры, дома или другого имущества, ограничении или лишении права им пользоваться.
- Пропущенный срок может быть восстановлен судом, если истец был тяжело болен или не владеет русским языком.
- Периоды времени, в течение которого действовал форс-мажор, или один из супругов находился в составе Вооруженных Сил, не включаются в исковую давность и приостанавливают ее течение.
- Суд не вправе по собственной инициативе отказывать в иске в связи с пропуском срока давности, если об этом не заявит вторая сторона спора.
Постараетесь ли самостоятельно определить, с какого момента следует исчислять срок исковой давности? Обратитесь ли к квалифицированному адвокату для получения консультации, если после развода прошло большое количество времени?
Где и как оформить согласие на продажу квартиры от бывшего супруга
Действующим законодательством установлено, что согласие супруга на продажу недвижимости оформляется только нотариально. Следовательно, даже если вы не в ладах с бывшим супругом и не хотите иметь с ним никаких дел, вам придется уговорить его пойти к нотариусу для составления документа.
Для этого именно бывший супруг должен пойти в любую нотариальную контору (ваше присутствие там необязательно) и заявить о своем согласии на продажу конкретного объекта недвижимости. При этом необходимо иметь с собой подлинники следующих документов:
- гражданского паспорта;
- правоустанавливающих документов на объект недвижимости;
- свидетельства о заключении брака и о его расторжении.
Нотариус оформит согласие на специальном бланке, которое заверит своей подписью и печатью. Учтите, что за составление документа нотариусом взимается пошлина.
В ситуациях, когда имущество продается или приобретается семейной парой, основным нормативным документом является Семейный кодекс. В п. 2 ст. 35 сказано, что согласие супруга на сделку предполагается. Т.е. это очевидный факт, поскольку покупка недвижимости происходит из общего семейного бюджета, и каждый из супругов должен быть осведомлен о таких финансовых операциях.
Но вместе с тем, один из супругов вправе не согласиться с таким приобретением и затребовать признать сделку недействительной в течении одного года с момента как узнали об этом. А при отсутствии нотариального согласия это сделать довольно просто (решение суда г. Перми от 31.07.2017 по делу № 2-1721/2017).
В тексте п. 3 ст. 35 речь идет о распоряжении имуществом, когда сделка подлежит обязательной государственной регистрации или оформлении у нотариуса. Тогда нотариальное согласие супруга является обязательным документом. Предполагаем, что под распоряжение можно подвести и покупку квартиры.
Оформление жилищного кредита на приобретение квартиры в ипотеку требует согласие супруга в соответствии со ст. 7 Закона об ипотеке. За исключением случаев, когда он привлекается в качестве созаемщика по кредитному договору.
Государственная регистрация договора долевого участия также происходит при наличии нотариального документа, заверяющего то, что супруг не возражает против такой сделки.
Возможные трудности и нюансы
В некоторых случаях получение согласия от мужа или жены может сопровождаться трудностями. Причины могут быть самыми разнообразными: нежелание контактировать, состояние здоровья, проживание в другом городе или стране и т.д.
Каждый случай требует действий по ситуации в соответствии с действующим законодательством. Например, если супруг проживает в другом государстве, то при достижении взаимной договоренности, согласие можно оформить у нотариуса этой страны. Однако для использования в РФ этот документ потребуется перевести на русский язык и заверить в нотариальной конторе России.
Также теоретически титульный собственник квартиры, имя которого обозначено на свидетельство о праве собственности, имеет право совершать самостоятельно сделки. Нередки ситуации заведомого обмана супруги/супруга, не предусматривающий оповещения о предстоящей продаже.
Если квартира была продана без получения официального согласия мужа/жены, то сделка является оспоримой. Для того, чтобы ее аннулировать потребуется подать иск в суд. Итогом может стать возврат причитающейся доли/части второго собственника в денежном эквиваленте. По закону срок исковой давности составляет 3 года. При пропуске этого срока по неуважительным причинам претендовать уже на восстановление своих прав не получится.
Еще одно потенциально необходимое для получения согласие – получение разрешения (согласия) от органов опеки и попечительства в случае продажи квартиры в семьях, где есть несовершеннолетние дети. Получение такого согласия – гарантия соблюдения прав детей и неухудшения будущих условий проживания (при этом не имеет значения, имеют ли дети свою долю в квартире или нет).
Как продать совместное имущество
Если в результате развода судом выделена часть имущества каждого из бывших супругов, то проблем с его реализацией не возникает. Муж или жена могут свободно продавать, дарить или менять свою долю, законодательство не требует для этого разрешения второго супруга. Но вот возможность свободного распоряжения общим имуществом, которое не было разделено, отсутствует. Продажу или любые виды отчуждения имущества после развода без согласия супруга осуществить невозможно.
В случае если бывший муж или жена желают продать квартиру, купленную во время брака, для оформления сделки нужно будет получить согласие второго супруга, независимо от того, сколько лет прошло с той поры, как они развелись. Отсутствие такого согласия дает веское основание для признания сделки купли-продажи недействительной. Доказать ничтожность такой сделки можно в суде.
По прошествии общеустановленного срока исковой давности после прекращения семейных отношений (3 года согласно ГК РФ) каждая из сторон может считаться свободной от имущественных претензий и требований относительно раздела некогда общих квартир, домов или автомобилей.
Разрешение второго супруга на продажу оформляется в нотариальной форме.
Указываются все необходимые сведения:
- фамилия, имя и отчество супруга, который дает согласие;
- сведения о заключенном браке;
- сведения об имуществе, которое продается;
- ясная и недвусмысленная фраза о согласии на продажу или иное отчуждение.
Права и сроки на продажу квартиры после развода бывших супругов
Данный случай как нельзя лучше служит примером того, что нельзя откладывать решение вопросов по имущественным спорам в долгий ящик. Если бы раздел квартиры произошел сразу после развода, то большинство неприятных последствий можно было избежать.
Согласно гражданскому законодательству вся собственность, приобретенная в период брака, считается совместной. Если не заключался брачный договор или соглашение о разделе имущества, то она остается совместной и через 10 лет после его расторжения. Нотариального согласия другой стороны на совершение сделок с имуществом не требуется, т.к. на данный случай не распространяет действие ст. 35 СК РФ.
На защиту второго собственника встает ст. 253 ГК РФ. Она позволяет оспорить сделку, если будет доказано, что покупатель знал о том, что бывшая супруга не была согласна с куплей — продажей квартиры.
Из данного правила есть исключения. Согласие бывшего супруга не требуется при продаже имущества, полученного до женитьбы. Такая собственность не является совместной.
Кроме того продаже не подлежит:
- Безвозмездно полученная квартира в порядке дарения, наследования или приватизация. Другой супруг может претендовать на нее, только если он докажет, что были вложены общие деньги на ее капитальный ремонт или реконструкцию, в результате чего стоимость недвижимости значительно увеличилась.
- Жилплощадь, купленная на деньги, полученные в результате подарка, наследства, продажи имущества, которое приобретено до брака.
- Жилплощадь, купленная с использованием «Материнского капитала» или «Военной ипотеки». Средства государственной программы разделу не подлежат. Если супруги дополнительно вкладывали личные деньги, они делятся пополам.
По семейному законодательству поделить квартиру после развода можно:
- В добровольном порядке — между бывшими супругами составляется договор, в котором они определяют распределение долей в совместно нажитом имуществе. Причем эти доли не обязательно должны быть равными, если результат устраивает обе стороны.
- В судебном порядке — если не удается договориться мирным путем. По усмотрению судьи имущество может делиться не поровну, учитывая обстоятельства одного из супругов и интересы несовершеннолетних детей.
Трехлетний срок исковой давности для раздела имущества считается не со дня прекращения брака, а с момента, как она узнала об ущемлении своих прав. То есть, если муж продал квартиру, приобретенную в браке, другая сторона вправе требовать половину стоимости и через 10, и через 20 лет. Но не позднее 3 лет, как она узнала о сделке.
Можно ли увеличить долю супруги по причине того, что маленький ребенок остается проживать с ней? Ответ — нет. Считается, что дети не могут претендовать на долю родителей. Но при особых обстоятельствах, если будут предоставлены надлежащие доказательства о необходимости увеличить долю в интересах детей, суд может отступить от принципа равенства долей.