Какие законы о недвижимости заработают в 2023 году
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие законы о недвижимости заработают в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Регистраци договора купли-продажи квартиры является обязательным пунктом сделки. Причем зарегистрировать рассматриваемый документ можно несколькими способами, и обратившись в разные организации. Рассмотрим каждый способ подробнее.
Подача документов на регистрацию права собственности
Обратившись в Росреестр или МФЦ. Чтобы зарегистрировать договор купли-продажи квартиры между физическими лицами это является наилучшим решением. Можно пойти в региональное отделение. Визит можно совершить самолично, или записаться на получение образца в определенное время через интернет. Так получите билет с номером электронной очереди, и как только она до вас дойдет, зайдете в отделение к нужному специалисту.
Сегодня стало возможно оформить документы, подав их на регистрацию не выходя из дома. Но сотрудник Росреестра приедет далеко не к каждому, кто захочет воспользоваться рассматриваемой услугой. Она доступна только для ветеранов ВОВ, инвалидов ВОВ, а также людей с инвалидностью первой и второй группы. И то, только если обозначенные группы лиц сами являются владельцами недвижимости. Уточнить возможность получения рассматриваемой услуги можно по телефону местного отделения Росреестра.
Отправив заявление на регистрацию и все документы почтой. Отправка образца происходит по адресу местного отделения Росреестра в виде заказного письма с описью вложений. Также обязательно должно быть уведомление о вручении документа.
Передать право нотариусу. Начиная с 2022 года, нотариус, который заверял сделку, может сам отправить документы на регистрацию в Росреестр. Участники сделки при этом могут никуда больше не идти, полностью доверившись специалисту.
Воспользовавшись онлайн формой регистрации. Несмотря на дистанционный формат оформления, иногда онлайн регистрация слишком сложная для понимания обычного человека, который никогда не сталкивался с подобным. Также рассматриваемый договор должен иметь электронные цифровые подписи участников, которые есть далеко не у всех людей. Именно потому пока этот образец регистрации используется крайне редко.
Что касается сроков регистрации, они зависят от того, какой именно формат был выбран для передачи документов. Обычно в Росреестре сделку зарегистрируют уже в течение семи дней (рабочих). Если обратитесь в МФЦ, срок рассмотрения немного затягивается, и составляет около девяти рабочих дней. Когда нотариус оформляет отправку документов через виртуальную форму, право собственности будет зарегистрировано в течение дня – максимум, на следующий день. Услуги нотариуса себя окупают, поскольку регистраторы уже не будут выполнять правовую экспертизу. Так что вы экономите существенный отрезок времени.
Когда регистрация закончена, получите физический экземпляр договора, где уже будет стоять штамп, свидетельствующий, что произошел переход права собственности. А также нужно оформить выписку из ЕГРН о подробностях процедуры.
Восстановление договора купли-продажи
Потеря или порча этого документа – дело серьезное. Без него нельзя продавать и дарить квартиры, регистрировать право собственности, получать налоговые льготы и т.д. Кроме того, потерянный договор может попасть в руки мошенников, которые легко присвоят квартиру или продадут ее. Здесь стоит подстраховаться: сообщить в полицию о потере, а заодно подать заявление в Росреестр, чтобы регистрацию прав на недвижимость не проводили без участия ее владельца.
Восстановить документ не получится. Вместо него на руки выдадут только дубликат или копию.
- Дубликат имеет такую же юридическую силу, как и оригинал договора купли-продажи;
- Копия выдается лишь для ознакомления.
После подписания договора купли продажи квартиры — что делать дальше?
После подписания договора купли продажи квартиры, рекомендуется выполнить следующие шаги. Правила применения договоров купли-продажи жилой недвижимости определяются ст. ст. 549 – 558 ГК РФ. Договор может содержать несколько листов. В таком случае все они прошиваются и заверяются подписями сторон. Нужны не менее трёх экземпляров. Все три передаются в Росреестр, а после завершения процедуры регистрации два выдаются на руки продавцу и покупателю, а третий остаётся у регистратора.
Фактическое исполнение обязательств отражается в акте приёма-передачи квартиры. В нём нужно указать на все обнаруженные недостатки, а покупатель может пригласить для этой цели своих доверенных лиц. Передаточный акт оформляется на основании ст. 556 ГК РФ.
Как правильно оформить?
Соглашение о сделке составляется на основании ряда документов:
- удостоверений личностей продавца и покупателя (паспорта),
- выписки из ЕГРН на объект купли-продажи.
По составу реквизитов следует соблюдать следующие моменты:
- Указываются дата составления в письменной форме (без нее договор не будет иметь юридической силы) и место.
- Сведения о каждой стороне прописываются в шапке документа с указанием ФИО полностью, паспортных данных и адресов по прописке. В случае, когда договор подписывается представителем продавца, перечисляются его данные и реквизиты документа, на основании которого он представляет интересы собственника.
- Существенные условия договора:
- предмет купли-продажи описывается в соответствии с выпиской из ЕГРН. Согласно статье 554 ГК РФ должны указаны уточняющие сведения, дающие возможность идентифицировать квартиру (точный адрес, площадь, кадастровый номер и иные характеристики, свойственные конкретному помещению);
- стоимость квартиры, определенная на основании договоренности сторон (ст. 555 ГК РФ). Устанавливается также порядок оплаты наличными, с авансом или задатком. Если стороны договорились о рассрочке платежей, то уточняются их сроки и размер. В этом случае следует прописать, что до момента полного расчета квартира будет находиться в залоге у продавца. Сделка будет зарегистрирована только после того, как покупатель внесет продавцу всю сумму покупки;
- перечень лиц, за которыми сохраняется право пользования продаваемым жильем. Если такие имеются, то в договоре прописываются их данные с указанием прав на пользование.
- Иные условия соглашения включают в себя:
- информацию о документах, на основании которых у продавца возникло право на квартиру (договор купли-продажи, участия в долевом строительстве, решение суда и т.д.);
- сведения об ограничениях, если таковые имеются (уточнить их можно в отчете из выписки ЕГРН);
- условия освобождения квартиры с конкретикой даты выезда всех жильцов со своим имуществом.
- Права и обязанности сторон сделки. Как правило, в этом пункте перечисляются все не противоречащие закону договоренности между продавцом и покупателем. Обычно продавец обязан передать квартиру, а покупатель ее принять.
Перечень необходимых документов для оформления договора купли-продажи квартиры
Перечень документов, для физическихлиц зависит от статуса объекта купли-продажи, а также статуса продавца и покупателя.
- Документы устанавливающие право на квартиру — договор купли-продажи, дарения или приватизации
- Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (Вместо свидетельства о гос. регистрации отмененного с 15.07.2016)
- Справка из БТИ о стоимости квартиры, которая также содержит технические характеристики квартиры
- Нотариально заверенное согласие супруга на заключение сделки, либо личное участие
- Справки для покупателя и продавца о психическом состоянии (психолог, нарколог)
- При отсутствии самого участника сделки, необходима нотариально заверенная Доверенность на его представителя
- Докумены удостоверяющие личность покупателя и продавца
Все документы необходимо предоставить в подлиниках либо нотариально заверенные копии, иначе совершение сделки купли-продажи квартиры будет невозможно.
Какие новшества ожидаются в РФ на рынке загородной недвижимости
В сфере ИЖС спрос в 2022 году упал до 80%, у девелоперов многоквартирных домов первичного рынка ситуация не лучше. Одним из драйверов продаж в следующем году станет семейная ипотека. Обычно о расширении жилищной площади задумываются после пополнения в семье. 6% по семейной ипотеке — это более выгодный вариант, чем 8% по льготной. К тому же новая программа охватывает семьи с двумя и более детьми уже независимо от даты рождения. Просто им должно быть менее 18 лет. Таким образом, условия по семейной ипотеке стали лучше. На этот момент обратил внимание владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.
«Такие изменения не окажут существенного влияния на цены. Они подогреют спрос, но не настолько, чтобы это привело к росту цен на квартиры. Что же касается ИЖС, мы ожидаем снижение цен на 5-10% на дома эконом и стандартного класса. Это произойдет за счёт уменьшения стоимости строительных материалов», — рассказал Максим Лазовский.
Регистрация купли-продажи квартиры в Росреестре
Для окончания перехода квартиры в собственность покупателя необходимо зарегистрировать переход права на нее в Росреестре — только после этого он становится ее полноправным владельцем. Сделать это можно при личном посещении как отделения самой службы, так и одного из многофункциональных центров (МФЦ), посредством почтового отправления или через интернет на сайте Росреестра. В последнем случае необходимо иметь усиленную квалифицированную электронную подпись.
Порядок оформления в общем случае одинаков:
- Собрать все необходимые документы. В их число входят паспорта продавца и покупателя, сам договор с передаточным актом и документы, указанные в нем как приложения, например, закладная, либо требуемые по закону.
- Написать заявления: продавец пишет заявление о регистрации перехода права, покупатель — о регистрации права. Если квартира приобретается за счет банковского кредита, дополнительно оформляется заявление о регистрации ипотеки. За детей младше 14 лет заявления пишут родители.
При непосредственном посещении территориального органа Росреестра можно составить заявления в нем, с чем помогут сотрудники службы.
- Если документы подаются в отделении Росреестра или МФЦ, то необходимо присутствие обоих участников или их представителей с нотариально заверенной доверенностью.
- Срок регистрации составит от 5 до 9 рабочих дней в зависимости от способа подачи.
Признание договора недействительным
Куплю-продажу автомобиля можно признать недействительной по основаниям, предусмотренным законом. В частности, суд может признать недействительным договор, нарушающий права одной из сторон сделки по ходатайству этой стороны.
Лицо, пострадавшее от неправомерных действий второго участника, может обратиться в суд и признать сделку недействительной. Согласно ст. 167 ГК РФ признание договора купли-продажи авто недействительным обязывает каждую из сторон:
возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Договор купли-продажи дома с участком подразумевает, что объектом сделки здесь выступают два объекта: земля и дом. Для каждого из них можно составлять отдельный договор. Хотя по договоренности участников сделки все сведения можно отобразить в одном общем документе.
Как и другие сделки, связанные с отчуждением имущества, этот договор должен составляться исключительно в письменном виде.
После того, как в нем будут прописаны все нюансы и особенности, участники должны проставить подписи. При их отсутствии договор станет недействительным, соответственно, сделка аннулируется.
После оформления документ нужно зарегистрировать в государственной структуре. Для этого понадобится обратиться в Росреестр.
(Видео: «Договор купли продажи жилого дома и земельного участка»)
Что касается нотариального заверения, то это делается по обоюдному желанию сторон. Конечно, никто не запрещает участникам сделки обратиться в нотариальную контору, чтобы заверить данный документ.
Зачастую в этом заинтересованы покупатели, так как участие нотариуса является гарантией того, что осуществляется легитимная сделка. Однако стоит отметить, в нотариальном заверении нет острой необходимости. Сделка будет признана и в том случае, если стороны решили обойтись без услуг нотариальной конторы.
Хотя не стоит забывать, при определенных ситуациях без услуг нотариуса обойтись нельзя. Его участие необходимо в таких случаях:
- Отчуждается Недвижимость, которая является имуществом недееспособного гражданина;
- Собственником объекта сделки является несовершеннолетнее лицо;
- Продается не весь дом, а его часть.
Обязательные условия договора
Типовой договор купли-продажи квартиры может содержать множество условий, которые оговариваются покупателем и продавцом. Но с точки зрения закона, лишь некоторые из этих условий будут считаться обязательными или существенными.
Существенные условия — это ряд требований, которые в обязательном порядке должен содержать договор купли-продажи. Если вы не зафиксировали обязательные условия в документе, то он не будет иметь законной силы.
— наименование документа («Договор купли-продажи»), название населенного пункта, в котором он был заключен, дата заключения договора;
— стороны договора (полные имена покупателя и продавца), их паспортные данные;
— описание недвижимости: наименование объекта (дом, квартира, комната, доля), точный адрес, общая площадь;
— суть договора, которая заключается в том, что сделка является именно продажей недвижимости. То есть не ее дарением, арендой и прочее;
— цена договора, то есть сумма, за которую одна сторона продает, а вторая покупает данный объект недвижимости;
— перечень лиц, проживающих в квартире на момент сделки и сохраняющих право на пользование квартирой после ее продажи (если таковые имеются).
Важно! Если права продавца на квартиру каким-то образом ограничены (ипотечная квартира), то этот факт обязательно следует указать в договоре. Иначе вам могут отказать в регистрации прав собственности.
Сколько нужно заплатить
Какие суммы составляет госпошлина при продаже недвижимости, кто и в каких случаях оплачивает государственные сборы, прописано в Налоговом кодексе РФ.
В частности, в ст. 333.33 п.1 пп.22 НК РФ говорится о величине фиксированного размера госпошлины для граждан при продаже квартиры — 2000 рублей. Платит покупатель.
Если переход права собственности связан с долей в общем недвижимом имуществе, то оформление договора обойдется покупателю в 200 рублей. Перечисленный размер госпошлин касается только физических лиц.
Если вы покупаете недвижимость, находясь в статусе юридического лица, то госпошлина значительно выше — 22000 рублей. Квитанцию об оплате сбора можно подать вместе с документами на регистрацию или отдельно, но не позднее трех дней.
При необходимости нотариального удостоверения договора при продаже квартиры вы заплатите госпошлину нотариусу. Размер сбора составит 0,5% от цены договора. Сбор должен находиться в интервале 300–20000 рублей, и не может за него выходить.
Важно! При необходимости нотариального удостоверения сделки с жилой недвижимостью пошлина рассчитывается исходя из ее кадастровой стоимости.
Чаще всего расходы на нотариальное сопровождение сделки распределяются по договоренности между покупателем и продавцом заранее. Вы можете договориться об оплате услуг юриста в равных или неравных частях.
Порядок заключения предварительного договора купли-продажи
Чтобы оформить преддоговор и избежать в дальнейшем споров, важно предусмотреть все условия и соблюсти процедуру заключения сделки. Этапы заключения ПДКП стандартные.
✅ Проверить документы на имущество (свидетельство о праве собственности, техпаспорт, если есть договор дарения, мены, приватизации и т.д.).
✅ Составить преддоговор.
✅ Внести задаток или аванс, если предусматривается.
✅ Заключить основной договор или обратиться в суд, если контрагент уклоняется от обязательств.
Предварительный договор составляется в той же форме, что и основной. Нотариальное заверение для преддоговора нужно в сделках с долями, собственностью несовершеннолетних и пр. Если продаётся недвижимость, оформленная в ипотеку, или собственность несовершеннолетнего, необходимо разрешение третьих лиц — банка и органов опеки соответственно.
Продавец на момент продажи дома должен предъявить покупателю свежие, не позднее одного месяца, документы из БТИ на дом.
К документам относятся:
- План БТИ на здание дома, и планы на каждый этаж, если здание имеет два и более этажа.
- Технический паспорт дома.
- Кадастровый паспорт земельного участка. Если участок уже стоит на учете в Росреестре, то достаточно получить выписку из кадастрового дела. Если же не, то процедуру постановки на учет нужно будет начинать с нуля. Разумеется, это потребуется, если земля будет продаваться вместе с домом.
- Удостоверение о регистрации собственности на участок.
Подписание и передача денег
Как все дороги ведут в Рим, так и все сделки по недвижимости ведут в Росреестр. Процедура при этом происходит в следующей последовательности:
- Участники договора совместно являются в Росреестр, где продавец составляет заявление о переводе собственности на покупателя;
- Участники договора вручают сотруднику Росреестра пакет документов на дом и земельный участок и все три экземпляра договора;
- Участники договора проставляют свои подписи в документах Росреестра.
Далее сторонам договора остается ждать, когда будет осуществлена регистрация. Срок регистрации составляет 30 дней.
Обычно передача денег осуществляется одновременно с передачей документов в Росреестр. Способов передачи денег существует несколько, и выбранный сторонами обязательно должен быть нотифицирован в тексте договора купли-продажи дома. Способами могут быть:
- Передача наличными;
- Перевод на банковский счет;
- Помещение денег в банковскую ячейку.