Купить квартиру в рассрочку: плюсы, минусы и риски
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Купить квартиру в рассрочку: плюсы, минусы и риски». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Оформляется рассрочка, как ДДУ, с указанием графика платежей и ответственностью сторон. Покупателю не нужно собирать справки с работы и другие документы, подтверждающие его платежеспособность, проходить проверку банка. Клиент должен иметь при себе только паспорт и денежные средства на оплату первого взноса, отмечает Сергей Кузьмичев.
Несмотря на кажущуюся простоту сделки, покупателю следует внимательно знакомиться с условиями договора. Обычно за задержку платежей по рассрочке накладываются штрафы. Кроме того, компания-застройщик также может расторгнуть заключенный договор, если покупатель перестал платить. И таким образом человек остается и без ранее выплаченных денег, и без квартиры.
Страховки в отличие от ипотеки при рассрочке нет, рассказывает председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. Но есть и хорошая новость: при краткосрочной рассрочке санкций за неплатежеспособность стараются не применять. Это ничего не дает застройщику. Как правило, сразу предлагается программа, которая минимизирует риски неоплаты сделки, объясняет Ирина Доброхотова.
На что следует обратить особое внимание в договоре о рассрочке платежа и его образец
Заключение договора – это самый ответственный этап при оформлении рассрочки у застройщика. Подписывать его, не вникая в суть написанного, ни в коем случае нельзя. Ведь в настоящее время развелось большое количество мошенников, из-за действий которых можно остаться без денег и без жилья.
Существует несколько моментов в договоре, на которые следует обратить самое пристальное внимание. К ним относится следующее:
- Сведения об организации, предоставляющей рассрочку. В соглашении должен быть указан именно застройщик, а не какая-либо иная компания.
- Величина первоначального взноса. Она должна быть обязательно отражена в договоре.
- Периодичность регулярных платежей. График должен быть составлен с учетом удобства погашения для покупателя, чтобы не было просрочек.
- Возможность увеличения суммы очередных платежей. Некоторые организации могут прописывать положение, согласно которому они вправе повышать размер платежей.
- Условия досрочного погашения. Застройщики в отличие от банков заинтересованы в том, чтобы им быстрее выплатили долг. Но если рассрочка оформляется под процент, то компания может быть против этого или применять штрафные санкции при погашении задолженности раньше срока.
- Момент, когда право собственности перейдет к покупателю. Застройщик может устанавливать разные условия перехода права, к примеру, после погашения полной суммы долга, после введения квартиры в эксплуатацию или после внесения первичного взноса.
- Ответственность за неисполнение обязательств по договору. В этом пункте важно обратить внимание на то, при каких именно обстоятельствах применяются штрафные санкции и каков размер неустойки и штрафа. Ведь фирма может прописать один из видов санкций – расторжение соглашения в одностороннем порядке и взимание денежной суммы при возвращении денежных средств покупателю.
- Возможность перевода обязательств по договору на другое лицо. Не все строительные компании это допускают. Но для заемщиков это важный пункт, так как в любой момент может случится так, что покупатель станет неплатежеспособным. Решить проблему поможет переоформление соглашения.
- Возможность перевести рассрочку в ипотечный кредит. Это также позволяет заемщикам подстраховать себя на случай ухудшения материального положения. Ведь банки предлагают более выгодные условия покупки жилья.
Данные положения важны для покупателя в первую очередь, так как он берет на себя обязательства по приобретению жилого помещения и должен учитывать все моменты сделки.
Процентная. После внесения первоначального взноса покупатель квартиры в новостройке может рассчитываться с продавцом в течение 1–2 лет. Ежемесячно на невыплаченную часть суммы начисляется порядка 1–2 %. И хотя формально данная схема сопоставима с ипотекой, средняя ставка для новостроек по которой равна 12–15 % в год, благодаря уменьшению срока выплат при покупке квартиры в рассрочку Вы переплачиваете около 7–10 % годовых. Кроме того, не стоит забывать, что получение кредита может потребовать дополнительных затрат на страхование и другие банковские процедуры.
Беспроцентная. Рассрочка без взимания процентов на жилье в новостройке оформляется на очень короткий срок. Как правило, он составляет 1–3 месяца, значительно реже – 6–12 месяцев или до завершения строительства объекта. Соответственно, такие программы оплаты жилья в новостройке в рассрочку предполагают, за очень редким исключением, большую сумму первоначального взноса — минимум 30–50 % от полной стоимости квартиры.
Преимущества и недостатки жилья в рассрочку
Преимущества этой программы в том, что при нехватке денег или трудностях с оформлением ипотечной сделки у покупателя появляется возможность приобрести жилье сразу, поскольку у рассрочки более простая процедура оформления. Клиенту не нужно собирать большой пакет документов и получать одобрение ипотечного кредита в банке.
К недостаткам такого варианта покупки жилья можно отнести более высокую стоимость квартиры. Предоставляя покупателю рассрочку, застройщик рискует не получить от клиента оставшуюся сумму долга, поэтому в изначальную стоимость квартиры закладывается наценка. Еще один недостаток приобретения жилой недвижимости в рассрочку – в большинстве случаев застройщик не делает перерасчета стоимости жилья при досрочном погашении задолженности. То есть клиент не сможет сэкономить на покупке квартиры при выплате оставшейся суммы раньше срока, установленного договором.
Также стоит отметить, что срок погашения задолженности у рассрочек, как правило, небольшой (до 2 лет), а ипотеку можно взять на срок до 30 лет. Поэтому многие просто не могут позволить себе рассрочку и вынуждены брать ипотеку. Еще одна особенность покупки жилья в рассрочку – отсутствие страховок. Что, с одной стороны, несет определенные риски в случае непредвиденных форс-мажорных обстоятельств, но, с другой стороны, позволяет покупателю существенно сэкономить.
Что означает рассрочка квартиры
Понятие «рассрочка» по смыслу аналогично ипотечному кредиту, но имеет существенные отличия. При оформлении ипотеки недвижимость передается в залог кредитору, в роли которого выступает банк. Заемщик до полного погашения долга имеет право пользоваться имуществом при условии своевременного внесения взносов по кредиту. При нарушении графика платежей кредитор имеет право продать недвижимость в счет погашения своих затрат.
При покупке квартиры в рассрочку схема оформления и права участников соглашения другие. Главное отличие – договор заключается непосредственно между участниками сделки, продавцом и покупателем. Третья сторона, банк, не участвует в соглашении, соответственно, размеры платежей при покупке квартиры в рассрочку меньше, чем при ипотечном кредите. Покупатель вносит первоначальный взнос в размере 10-50% от стоимости жилья, остальную сумму вносит поэтапно по составленному графику.
Дальняя родственница ипотеки
Рассрочка на рынке недвижимости – это способ покупки жилья, при котором оплата вносится частями. При этом по сравнению с ипотекой, которая тоже предполагает поэтапные выплаты за жильё, рассрочка имеет сразу несколько важных преимуществ:
— При оформлении рассрочки не нужны справки о доходах.
— Не нужно оформлять страхование жизни и недвижимости.
— Купленная в рассрочку квартира не становится объектом залога как при ипотеке.
— Рассрочка может быть беспроцентной (обычно это касается краткосрочных программ).
Однако, есть и нюансы, которые могут рассматриваться как минусы по сравнению с ипотекой:
— Рассрочка оформляется на более короткий срок: если ипотечные сроки могут доходить до 20-30 лет, то рассрочка предоставляется максимум на время до конца строительства, т.е. на 1-2 года, а чаще всего – на 3-6 месяцев. Впрочем, из этого правила сегодня бывают очень интересные исключения.
— Из-за небольших сроков получается большой ежемесячный платёж.
Иными словами, рассрочка хоть и «родственница» ипотеки, но очень дальняя, и ситуации, когда она подойдёт, тоже значительно отличаются от ипотечных.
Рассрочка рассрочке рознь
Все программы рассрочек, которые предлагаются сегодня на рынке новостроек, можно разделить по двум параметрам:
1. По стоимости: процентные и беспроцентные.
2. По сроку: краткосрочные и долгосрочные.
Условия предоставления рассрочки, как правило, зависят от размера первоначального взноса. Для получения беспроцентной рассрочки потребуется первоначальный взнос от 50% до 70%. Покупателям с меньшим взносом – от 30% до 50% – доступны программы рассрочки с процентной ставкой в рамках 2% на остаток суммы и/или 15% годовых.
Что касается сроков предоставления рассрочки, они редко превышают срок возведения дома, однако есть и исключения. «Специалисты нашей компании зафиксировали наиболее длительную рассрочку, предоставляемую на 8 лет при минимальной процентной ставке, причём в почти достроенном доме», – замечает Владимир Каширцев («Азбука Жилья»).
«Из всех новостроек, реализуемых нашей компанией, программы рассрочки платежа представлены в 70% объектов, – говорит Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»). – При этом в 64% тех проектов, где рассрочка имеется, предлагается сразу несколько ее типов, чтобы покупатели смогли выбрать наиболее удобный и выгодный вариант: беспроцентную короткую или более длительную, но с начислением процентов».
Отличия ипотеки и рассрочки на приобретение недвижимости заключаются в том, что покупателю не нужно брать справки с места работы о его платёжеспособности. Покупателю квартиры в рассрочку платежа понадобится всего лишь документ, который подтверждает его личность, то есть паспорт и первоначальный взнос, который обычно составляет от 10-50% от основной стоимости недвижимости.
При оформлении рассрочки кредитная история покупателя и моменты, связанные с трудоустройством не проверяются застройщиком, который и будет предоставлять вам рассрочку платежа на оформление покупки квартиры.
Рассрочка является упрощенным видом кредитования, поэтому не нужно поручителей, залогов движимого и недвижимого имущества. Она не связана с финансовыми рисками и прочими моментами. Не нужно никаких страхований жизни и всего того, что требует банк при оформлении ипотечного кредита.
Рассрочка бывает процентной и беспроцентной. В зависимости от условий и первоначального взноса, а также сроков, на которые покупатель планирует оформить рассрочку платежа будут предоставляться от застройщика условия. В случае, если будет предложена покупателю процентная рассрочка, размер ставок обычно такой же, как и в ипотечном кредитовании. В среднем на покупку недвижимости дают 12-12,5% годовых за рассрочку. В сравнению с ипотечным кредитом, укажем вам на средний процент ипотеки – в крупных банках ипотека под покупку недвижимости оформляется под 11-13% годовых.
Что значит купить квартиру в рассрочку?
Все точно так же, как и с приобретением любой техники / мебели. Вы оформляете договор и вносите часть суммы сразу. Остальные 30%, 40%, 50% или больше «раскидываются» на 2-3 года.
Средства для погашения задолженности вы вносите не в банк, а непосредственно продавцу (будь то застройщик на первичном рынке или физлицо на вторичном).
Семья Ивановых решила приобрести недвижимость от застройщика. Стоимость однокомнатной квартиры составила 1 500 000 российских рублей. Застройщик указал, что 30% нужно внести сразу (т.е. при оформлении договора купли-продажи). Оставшиеся 70% компания готова рассрочить на 24 месяца (2 года). Это значит, что Ивановы должны будут выплачивать застройщику по 41 667 рублей в месяц (1 000 000 задолженности / 24 месяца = 41 667 рублей в месяц).
Выгода в том, что отсутствуют проценты и дополнительные платежи (как правило). Но при заключении договора нужно быть осторожными.
Договор долевого участия с рассрочкой платежа
В связи с кризисом многие банки прекратили ипотечное кредитование. В таких условиях застройщики вынуждены применять другие схемы привлечения денежных средств дольщиков. Какие юридические нюансы следует при этом учитывать? Давайте разбираться.
Правомочен ли договор?Рассмотрим ситуацию. Организация-застройщик применяет упрощенную систему налогообложения с объектом «доходы». Строительство осуществляется на средства физических лиц и организаций по договорам долевого строительства с отсрочкой платежа.
При этом часть срока действия такого договора будет приходиться на период, когда дом уже сдан в эксплуатацию. Не будут ли заключенные договоры считаться ничтожными? Не потеряет ли организация право на применение «упрощенки»? Когда и как в данной ситуации определить доход для целей налогообложения?
Рассрочка платежа законом не запрещенаДоговор считается не заключенным при отсутствии в нем существенных условий. Существенные условия договора участия в долевом строительстве определены в статье 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ (далее — закон). Одним из них является цена.
Поэтому, если договор содержит все обязательные условия, считать его не заключенным нет оснований. Что касается отсрочки платежей, то закон допускает разные способы внесения платежей — единовременно либо в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями (п. 3 ст. 5). Следовательно, срок действия договора, предусматривающего рассрочку платежа, даже если он переходит на период после подписания акта ввода дома в эксплуатацию, законом не ограничивается. И такие договоры не будут считаться ничтожными. Суды также не возражают против рассрочки платежей по договору долевого участия и регистрации права собственности по таким договорам. Об этом свидетельствует, в частности, постановление ФАС Уральского округа от 15 августа 2005 г. № Ф09-2545/05-С4.
В каком случае теряется право на «упрощенку»Потерять право на применение «упрощенки» организация может только при превышении дохода (20 млн руб., пересчитанные с учетом индексации), либо если она перестанет соответствовать установленным статьями 346.12, 346.14 Налогового кодекса РФ критериям (например, по численности, стоимости основных средств и нематериальных активов, зависимости от «чужого» капитала и т. д.).
Стоит ли подписывать дополнительное соглашение
Если у застройщика нет оснований для оспаривания отказа покупателя в судебном порядке, и тот не идет навстречу, ему придется уплатить неустойку за каждый день просрочки, начиная от дня, следующего за днем сдачи недвижимости.
ВАЖНО !!! Для граждан оформление дополнительное соглашения в такой ситуации крайне невыгодно, ведь, пойдя на уступки строительной компании, они не смогут истребовать с нее неустойку, к тому же для них она выплачивается в двойном размере.
Дополнительное соглашение удобно только застройщику: попросив покупателей подписать документы за 2 месяца до предполагаемой сдачи объекта, он снимает с себя обязательство по перечислению неустойки, ведь действующее дополнительное соглашение означает, что все стороны согласны с изменениями. Граждане здесь лишаются возможности обращения в суд с иском против СК.
Нюансы договора, о которых не следует забывать
Прежде всего, нужно чётко представлять себе последствия, которые наступят при просрочке очередного платежа. Они могут заключаться как в начислении пени, так и штрафов. Практика показывает, что уровень санкций может быть достаточно ощутимым.
В то же время, в договоре должна быть предусмотрена и зеркальная ответственность строительной компании в случае нарушения сроков сдачи дома или объявления застройщика неплатёжеспособным. В последнем случае жилец может потребовать назад уплаченные деньги.
И также рекомендуется в качестве приложения к договору сделать график платежей. Тогда всегда будет понятно, когда следует вносить очередной взнос.
Не исключено, что выплаты могут быть привязаны не к месяцам, а к конкретной стадии возведения дома. Такие условия рассрочки при покупке квартиры в новостройке могут оказаться более выгодными. Ведь часто бывает так, что все деньги уже уплачены, а квартира ещё не сдана.
Что может предложить застройщик
Минимальная сумма первоначального взноса при покупке квартиры в Краснодаре в рассрочку может составлять 20% от стоимости.
Далее покупатель выплачивает оставшуюся сумму равными частями ежемесячно или раз в квартал в течение оговоренного срока. При покупке жилья в недостроенном доме такие предложения часто связывают с завершением строительства. Т.е. рассрочка при покупке на этапе «котлована» будет предложена, например, на 3 года. А на финальной стадии – уже только на год.
Не исключен и другой вариант. Так, крупные компании могут предложить квартиру в рассрочку от застройщика даже на 10 лет. Например, подобные предложения нередко встречаются для жилья комфорт и бизнес-класса, а также в случае, если объект по тем или иным причинам продается недостаточно активно.
Покупка квартиры в рассрочку – решение популярное. По статистике в Краснодаре количество сделок, в которых привлекается дополнительное финансирование при помощи этого типа договора, составляет от 30% до 80%.
Что предлагают строительные компании Краснодара:
- В большинстве случаев первый взнос – 50% от стоимости жилья.
- Наиболее распространенные сроки – от 2-3 лет (при покупке на ранних стадиях строительства) до 1 года (при покупке квартиры в готовом доме).
- Самый длинный срок, на который предоставляется рассрочка от застройщика составляет 10 лет.
- Самый низкий процент первого взноса – 20%.
При выборе графика платежей на длительный срок внимательно читайте договор! В нем может присутствовать пункт, по которому вы не сможете въехать в квартиру до полной оплаты стоимости жилья.
Купить квартиру в новостройке: советы экспертов на всех этапах
Покупка квартиры — важная и непростая задача. Перед потенциальным покупателем открывается огромный дивный мир с новостройками на любой вкус и кошелек.
А покупка квартиры на первичном рынке в доме, который только начинают строить — это еще и очень рискованно. В этой статье Novostroy-M.
ru расскажет, как грамотно действовать на всех этапах приобретения жилья в новостройке Москвы или Подмосковья.
Выбираем новостройку
Здесь все индивидуально, но, как отмечает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», чтобы сделать правильный выбор, нужно определиться с бюджетом покупки, исходя из чего и искать варианты в том или ином районе.
«Стоит изучить средние цены по рынку недвижимость в рамках рассматриваемой локации и класса жилья: сегодня в Интернете много статей, которые включают аналитику крупных компаний. Если цена в проекте сильно занижена – это должно насторожить»
Решите главное — инвестируете ли вы или хотите купить квартиру, чтобы жить в ней самому.
Если речь идет о быстром заработке, и вы планируете продать квартиру по переуступке, когда она вырастет в цене, или на вторичном рынке, когда дом сдадут в эксплуатацию — это одно.
Если выбираете новостройку для жизни — это совсем другое дело. Тут важно проанализировать и уровень развития инфраструктуры, и транспортное развитие района, и многое другое, что подходит конкретно вам.
Оцените свои силы для покупки жилья — можете ли вы внести всю сумму или планируете купить квартиру в рассрочку или ипотеку? Узнайте, аккредитован ли жилой комплекс в банке, на карту которого вы получаете зарплату; действует ли военная ипотека в проекте, принимает ли застройщик материнский капитал? Бывает так, что из-за отсутствия аккредитации определенного банка, человек может сделать выбор в пользу другой новостройки.
Застройщик vs риэлтор
Кстати, взвесить все «за» и «против» может помочь опытный риэлтор. Как понять, у кого лучше купить квартиру? Если вы точно определились с новостройкой — идите к застройщику, если у вас есть энная сумма денег, которые вы хотите просто грамотно вложить без привязки к конкретному проекту — идите к риэлтору.
Застройщик обладает исключительно своим пулом жилья, предложить квартиры новостройках конкурента он не может. Риэлтор обладает базой новостроек от нескольких застройщиков, соответственно и выбор у него больше.
«Зачастую агентства помогают клиентам с реализацией своего старого жилья с целью покупки нового, чем не может похвастать большинство застройщиков», — замечает Вартан Погосян, директор департамента маркетинга TEKTA GROUP.
Обращайтесь в крупные агентства, давно работающие на рынке недвижимости, они «чаще всего выполняет роль «одного окна», решая намного быстрее оформительские вопросы», — уточняет Мария Литинецкая.
Минус работы с риэлтором только один — комиссии, зачастую скрытые.
Разведка в Интернете
Мы живем с век компьютерных технологий. Сегодня практически у каждой «серьезной» новостройки есть свой сайт. Иногда он дополняется промо-страницей на сайте девелопера или продавца (агентства недвижимости). Как правило, в комплекте также идет и форум. Он тоже бывает продуктом застройщика, а бывает, его создают покупатели как потенциальные, так и состоявшиеся.
И, конечно, социальные сети. В наши дни без них тоже никуда. Для полноты «картинки» необходимо изучить все. Начинайте с сайта новостройки, обратите внимание на разделы «Документы», «О застройщике».
Если там выложены проектная декларация, разрешение на строительство, документы о коммуникациях — значит, застройщику нечего скрывать, а вам не о чем волноваться. Это и есть «прозрачность» проекта, когда вся документация представлена в открытом доступе.
Девелопер или застройщик?
Прочитайте историю возникновения девелопера или застройщика. Чем они отличаются? Все просто. Девелопер — это компания, которая занимается развитием проекта от «А» до «Я», ведь to develop в переводе с английского — развивать, разрабатывать. Поэтому девелопер занимается всем комплексом строительства — от выбора земельного участка до сдачи жилого дома в эксплуатацию.
Застройщик занимается исключительно строительством, он ничего не развивает, документы у чиновников не утверждает. Он или строит дом сам, или курирует его возведение, если девелопер решает нанять генподрядчика (актуально для крупных жилых проектов).
Обратите внимание — если жилой комплекс строит малоизвестное ООО под брендом крупной компании то, скорее всего, компания-застройщик создана специально под новостройку. В этом случае не надо волноваться о неизвестности застройщика — ведь он строит комплекс под крылом крупного девелопера.
В любом случае, чтобы оценить надежность девелопера или застройщика, Вартан Погосян советует проверить наличие хорошей деловой репутации, существенного опыта на рынке и портфолио реализованных проектов. Если все это есть у компании — ее можно причислить к надежным.
Однако вернемся к сайту новостройки.
Обратите внимание на контент портала — «живой» ли он? Как часто обновляется раздел «Новости»? Есть ли и работают ли web-камеры? Реализована ли функция online-консультанта? Все это важно, ведь сайт новостройки — его «портрет». Как подчеркивает Наталия Немчанинова: «Все это свидетельствует об ответственном подходе и отношении застройщика к своим клиентам как к купившим, так и потенциальным».
Визит на стройплощадку
Итак, вы определились с новостройкой, изучили ее сайт, а также форумы на предмет надежности девелопера илии застройщика. Самое время позвонить в офис продаж, уточнить время визита на стройку. Ведь лучше, как говорится, один раз увидеть, чем сто страниц форумов прочитать.
Если вам все же удалось попасть на стройплощадку, обратите внимание на темпы стройки. Важно оценить, в каком состоянии находится стройплощадка — хаотично ли там лежат стройматериалы или в порядке. Кипит ли работа или, возможно, вы попали в обеденный перерыв? Имейте в виду, монолитные дома строятся медленней панельных.