Предусмотреть будущее — продление срока аренды земельного участка

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Предусмотреть будущее — продление срока аренды земельного участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.

Как видно из названия, счастливые арендаторы бывают 2-х видов:

а) арендаторы, которые первоначально получили участок без торгов.

Иными словами, если вы изначально получали участок без торгов, то вы можете продлить аренду так же без участия в аукционе.

Из этого правила есть исключения.

Если вы получили участок как единственный участник аукциона, который признан несостоявшимся, то это не дает вам права на продление аренды без торгов.

То есть, если аукцион объявлялся при первоначальном получении участка, то это исключает возможность продления аренды по данному основанию.

б) арендаторы, получившие участок на аукционе для ведения садоводства и дачного хозяйства.

Проще говоря, первоначально получив землю на торгах, вы можете продлить аренду без аукциона, если участок предназначен для садоводства и дачного хозяйства.

Те, кто получал землю без торгов или на аукционе для дачи и садоводства, наверное, приободрились. Потому что их включили в список счастливчиков. И я рад за них.

Но депутаты Государственной Думы, принимавшие Земельный кодекс – это не дедушки Морозы.

Предоставив право на продление договора, они прописали в кодексе 4 условия.

Эти условия должны соблюдаться в совокупности. Тогда арендаторы могли реализовать свое право на продление договора.

Как говорил герой одного фильма: «Всегда есть подвох».

Прекращение арендных правоотношений

Обратная ситуация наблюдается в случаях, когда арендаторам пытаются «навязать» продление арендных правоотношений при прекращении использования ранее арендованного имущества.

Основанием для подобного «продления» договоров и взыскания арендной платы в этих случаях выступает отсутствие актов возврата (передачи) арендованного имущества, которые якобы в обязательном порядке должны оформляться после прекращения срока договоров.

Причем многие арбитражные суды встают именно на сторону арендодателей, взыскивая с арендаторов плату по сути за не используемое ими имущество.

По мнению судов, если арендатор не представляет акт возврата имущества арендодателю, составление которого требуется по условиям договора, то арендованная вещь остается в распоряжении арендатора. Ею продолжают пользоваться и, следовательно, должны вносить соответствующую арендную плату.

Сам же факт освобождения арендатором помещений без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения от внесения арендной платы.

ВС РФ признал подобную практику противоречащей нормам ГК РФ (определение ВС РФ № 310-ЭС19-26908).

Суд пояснил, что отсутствие актов приема-передачи не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после прекращения срока действия договора. Не свидетельствует отсутствие этих актов и о возобновлении договоров аренды на неопределенный срок.

Дело в том, что п. 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление прекратившего действие договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором данного имущества, но не с фактом составления акта приема- передачи.

Стороны могут письменно и не составлять данный акт, попросту вернув имущество арендодателю по устной договоренности. Однако это не является основанием для взыскания с арендатора платы за неиспользуемое имущество.

Условия продления временного пользования аналогичны тем, что применялись в предыдущем законодательстве. По новому закону к арендатором предъявляются два требования:

1. Не истек срок договоренностей. Если действие соглашения уже прекратилось, то арендатору бессмысленно подавать заявление на продление аренды земельного участка. Однако если заявитель направит документы до момента окончания срока временного пользования, а рассматриваться заявление будет после истечения соглашения, то в таком случае арендатор вправе претендовать на пролонгацию.

Например, последний день временного пользования наступает 4 июня 2022 г., а обращение в местную администрацию направляется 3 июня 2022 г. Поскольку на момент подачи заявления срок аренды еще не истек, его обязаны рассмотреть.

1. Отсутствие нарушений при использовании земельного участка. Если выяснится, что арендатор недобросовестно исполняет обязательства и нарушает установленные соглашением и законодательством требования, ему откажут в пролонгации. Чтобы продлить срок, понадобится устранить нарушение.

В целях продления договора аренды земельного участка, заключённого между физическими или юридическими лицами, сторонам договора прежде всего необходимо обменяться письменными уведомлениями. Уведомительный документ оформляется в произвольном формате и содержит информацию о готовности гражданина или руководства предприятия к продлению арендных отношений. Как правило, инициатива исходит от арендодателя, и если арендатор согласен, проводятся дальнейшие манипуляции в отношении определённого земельного участка. Далее стороны, желающие продлить срок действия арендного соглашения, доставляют новую договорённость или обращаются с уже существующим документом к нотариусу.

В процессе пролонгации договора могут назначаться торги, стандартные для заключения договорённости об аренде земельного участка. Однако в ряде случаев необходимость в торгах отменяется.

Важно! Общение между партнёрами по арендному соглашению в отношении земельного участка обязательно должно быть письменным, даже если арендатор и арендодатель могут общаться по телефону или лично. Деловые письма, в случае спорных ситуаций, станут дополнительной доказательной базой.

Наём земель предусматривает оговаривание сроков пользования по усмотрению сторон, либо срок не указывается, что предусматривает владение им бессрочно, то есть до момента расторжения по обоюдному согласию сторон или в одностороннем порядке.

Установление срока не становится ограничением арендатора в правах пользования. Так как он может продлятся по взаимной договорённости или в соответствии с гражданскими правами сторон соглашения.

Способы продления аренды земельного участка зависят во многом от статуса собственника ЗУ, в качестве которого может выступать:

• физическое лицо;
• юридическое лицо;
• муниципалитет.

Сроки договора между юридическими и физическими лицами регулируются по взаимному усмотрению. Обычно действие договора продляется автоматически, если стороны не изъявили желания прекратить взаимодействие. То есть, не расторгнутый надлежащим образом договор продолжает действовать на тех же условиях и на тот же срок. Если одна из сторон не изъявила заблаговременного желания прекратить аренду, выраженное в письменной форме и переданное официально, он остаётся в силе. Последующие действия по возвращению ЗУ будут строиться не на завершении срока действия, а на расторжении договора аренды.

Дополнительное соглашение

Можно ли продлить договор аренды земельного участка, если у его участников возникло желание изменить условия сделки? Можно, но для этого необходимо заключить дополнительное соглашение. Это делается в случаях, когда:

1. изменилась стоимость аренды,
2. поменялся тип разрешенного использования,
3. изменились правила сервитута,
4. возникли новые обременения на участок, не указанные в основном договоре,
5. сменился собственник в результате продажи участка,
6. арендатор решил сдавать участок в субаренду или переуступить права найма другим лицам.

Документ, составленный по стандартной форме, необходимо зарегистрировать в Росреестре.

В вводной части соглашения указываются данные сторон сделки. В основной части прописывают, в какие пункты старого договора вносятся изменения, излагается их суть. Например, “Пункт 4.1. соглашения нужно изложить в следующей редакции…”. Документ в конце заверяется подписями и печатями (при наличии) сторон.

Пошаговая инструкция пролонгации договора аренды земельного участка, выделенного государством

1. Сбор документов, необходимых для пролонгации срока существования договора по аренде:

• Оригинал и копия договора аренды;
• Паспорт арендатора;
• Документ, подтверждающий изменение паспортных данных (если в договоре указаны несколько иные данные и это связано с внесением изменений в документ, удостоверяющий личность);
• Доверенность (если интересы отстаивает представитель);

1. Обращение в органы МСУ, главе администрации с заявлением о пролонгации договора (за 3 месяца до истечения срока);
2. Рассмотрение заявления уполномоченным органом и принятие по нему решения (на всю процедуру отводится 30-дневный срок);
3. В случае положительного решения, договор подлежит перерегистрации в Росреестре;
4. В случае отрицательного ответа, решение может быть обжаловано в суде.

Прекращение арендных правоотношений

Обратная ситуация наблюдается в случаях, когда арендаторам пытаются «навязать» продление арендных правоотношений при прекращении использования ранее арендованного имущества.

Основанием для подобного «продления» договоров и взыскания арендной платы в этих случаях выступает отсутствие актов возврата (передачи) арендованного имущества, которые якобы в обязательном порядке должны оформляться после прекращения срока договоров.

Причем многие арбитражные суды встают именно на сторону арендодателей, взыскивая с арендаторов плату по сути за не используемое ими имущество.

По мнению судов, если арендатор не представляет акт возврата имущества арендодателю, составление которого требуется по условиям договора, то арендованная вещь остается в распоряжении арендатора. Ею продолжают пользоваться и, следовательно, должны вносить соответствующую арендную плату.

Сам же факт освобождения арендатором помещений без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения от внесения арендной платы.

ВС РФ признал подобную практику противоречащей нормам ГК РФ (определение ВС РФ № 310-ЭС19-26908).

Суд пояснил, что отсутствие актов приема-передачи не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после прекращения срока действия договора. Не свидетельствует отсутствие этих актов и о возобновлении договоров аренды на неопределенный срок.

Дело в том, что п. 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление прекратившего действие договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором данного имущества, но не с фактом составления акта приема- передачи.

Стороны могут письменно и не составлять данный акт, попросту вернув имущество арендодателю по устной договоренности. Однако это не является основанием для взыскания с арендатора платы за неиспользуемое имущество.

Особенности процедуры

У многих граждан вызывает сложность правильного определения правовых вопросов по переуступке права на аренду. В данном случае предметом рассмотрения являются арендные права, а не права на собственность.

К частым случаям переуступки относят реализацию строений, расположенных на землях, переданных на правах длительной аренды. Продажа собственности происходит без фактического уведомления владельца участка, однако о произошедших изменениях оповестить в письменном виде все-таки нужно.

По общему правилу, в случае предоставления участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства, срок аренды составляет не более 3 лет.

По всей видимости, считается, что 3 года достаточно для завершения строительства незавершенного объекта.

Из общего правила есть одно исключение.

Оно касается случаев, когда право собственности на объект незавершенного строительства приобретено на аукционе по продаже этого объекта, который был изъят у предыдущего владельца, по причине прекращения действия договора аренды.

Иными словами, исключение действует в отношении объектов незавершёнки, которые проданы на торгах, предварительно, будучи изъятыми у предыдущего собственника, который не успел закончить строительство до истечения своего договора аренды.

Какой же срок аренды установлен для участков под объектами незавершенного строительства, попадающими под исключение?

Простого ответа на этот вопрос нет, потому что наши законодатели «понакрутили» отсылочных норм, в которых без подготовки сложно разобраться.

Но нас это не остановит.

Срок аренды участков, попадающих под исключение, должен в 2 раза превышать срок аренды необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений.

Иными словами, чтобы узнать срок аренды, нам нужно узнать сроки для выполнения вышеуказанных изысканий, проектирования и строительства.

Приказом Минстроя России от 27.02.2015 N 137/пр (ред. от 01.09.2015) установлены сроки, необходимые для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений.

Процедура возобновления договора аренды на новый срок

Порядок пролонгации арендного договора зависит от срока действия основного договора, а также способа продления. При этом он должен соответствовать следующим условиям:

• Если срок, на который продлевается договорной документ, равняется году и более, требуется проведение регистрационных процедур в Росреестре.
• Если увеличение срока осуществляется при помощи допсоглашения, оно должно оформляться в той же форме, что и базовый договор (письменное оформление, возможное нотариальное удостоверение).
• Если на стороне арендодателя выступает гражданин или организация, то возможно использование положений о преимущественном праве на заключения договора на новый срок (ст. 621 ГК РФ). В соответствии с данным правилом добросовестный арендатор имеет первоочередное право на оформление договорного документа на новый срок. Однако в силу ст. 308 ГК РФ предоставленные субъекту права по договору арендного использования, который не прошел регистрационные процедуры в Росреестре, не могут противопоставляться правам третьих лиц (п. 14 постановления Пленума ВАС РФ «Об отдельных вопросах…» от 17.11.2011 № 73). Соответственно, преференции преимущественного права арендатора не должны применяться к соглашениям, по которым не проводилась госрегистрация (п. 2 приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165).

Общая процедура пролонгации выглядит следующим образом:

1. Одна из сторон направляет контрагенту сообщение с предложением продлить либо перезаключить договор на новый срок.
2. Стороны согласовывают обновленные условия сделки.
3. Контрагенты оформляют пролонгацию документально, дополняя ее при необходимости прохождением госрегистрации в Росреестре.

В каких случаях пролонгация аренды земли не допускается

С 1 марта 2015 года в ЗК РФ, регулирующий в том числе арендное использование земель, находящихся в федеральной и региональной собственности, были внесены значительные изменения (закон «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации…» от 23.06.2014 № 171-ФЗ). Корректировки коснулись среди прочего и порядка предоставления земли в аренду. В частности, обязательны стали торги в форме аукциона для выбора субъекта, которому будет предоставлен участок (ст. 39.3 и 39.6 ЗК РФ).

Торговые процедуры являются обязательными, за исключением ряда поименованных случаев, перечень которых является закрытым. При этом цель предоставления земли значения не имеет (ст. 39.11 и 39.12 ЗК РФ).

Таким образом, с 01.03.2015 пролонгация договора по аренде земли не допускается в отношении земель, находящейся в государственной и муниципальной собственности.

Основания и способы продления арендных отношений

Пролонгация договора на предмет аренды участка может осуществляться на следующих основаниях:

1. Добровольное волеизъявление участников ранее оформленного соглашения;
2. Согласно административному акту, решению (при отношениях с органом МСУ);
3. По решению органа правосудия (в случае нарушения некоторых условий ранее действовавшего договора, пренебрежении преимущественным правом или наличии неразрешенного спора).

Способы:

1. Посредством оформления дополнительного соглашения

• Соглашение выступает приложением к основному договору и не обладает юридической самостоятельностью;
• Подлежит регистрации, если новые условия предусматривают аренду, превышающую годовой срок;
• Конструкция соглашения должна совпадать по форме с основным договором;
• Помимо указаний на срок, стороны могут скорректировать и другие условия ранее оформленного соглашения;
• Наиболее экономичный способ решения вопроса;

1. Путем составления текстуально нового образца

• Необходимо соблюдение 3 месячного срока уведомления;
• Обязательная регистрация;
• В Росреестре оформляется перерегистрация договора, которая требует уплаты госпошлины;
• Ранее заключенное соглашение считается недействительным и отсылки к нему в новой конструкции договора являются незаконными;

1. Автоматическое пролонгация ранее действовавшего соглашения

• Участники отношений проигнорировали факт окончания действия договора;
• Ни одна из сторон не выдвинула новых требований к условиям аренды (сохраняются все условия, в том числе и касаемо нового срока действия);
• Не требуется повторной регистрации;
• Одностороннее расторжение автоматически продленного договора требует весомых оснований.

Если арендодателем выступает государство, нужно составить заявку и обратиться с ней в уполномоченные органы местного назначения. Подавая заявку на продление аренды в муниципалитет, нужно указать такую информацию:

• Основной договор аренды (подтверждение прав на использование участка, даты заключения и регистрации договора).
• Период, на который была заключена сделка. Дата его завершения.
• Желание арендатора продлить срок договора.
• Подтверждение преимуществ на права аренды. Сославшись на них, можно продлить аренду без проведения торгов.

Передача заявления осуществляется либо по почте (обычной или электронной), либо лично. Второй вариант более надёжный: можно быть на 100% уверенным, что письмо доставлено.

Помимо основной информации, понадобится документация. Необходимо приложить:

• Заявление.
• Копию паспорта или другого удостоверения личности. Если в качестве стороны выступает представитель, ему придется оформить доверенность, нотариально заверив её.
• Копию ИНН.
• Выписку из ЕГРЮЛ или ЕГРИП. Она должна датироваться днём подачи заявки.
• Копию договоров.
• Квитанцию о том, что все долги на землю погашены.

Продление аренды земли под ИЖС в 2019

Осуществить мечту и возвести за городом личный жилой дом можно даже на арендованном у государства участке. Правда, земли должны быть определенной категории, чтобы на ней было разрешено строительство, и не важно, находится ли она в пределах городской черты или в сельском районе.

Государство выделяет земли под ИСЖ по договору аренды и физическим, и юридическим лицам, в большинстве случаев она передается во владение на основании заключаемого договора на определенный срок – 5; 49, или бессрочно.

Но как бы мы ни старались, вернуть вспять время невозможно, поэтому и походит установленный договором срок к окончанию.

Как же пользоваться землей, если действия договора окончено? А нужно договориться о его продлении, или пролонгации для дальнейшего законного использования под выделенные нужды.

Итак, продлить договор аренды земельного участка с администрацией (через заключение нового договора аренды) могут:

Иными словами, если Вы или первоначальный арендатор (в случае приобретения Вами права аренды земельного участка по договору уступки такого права) изначально получали участок без торгов, то продлить аренду Вы можете также без участия в аукционе.

Но из этого правила есть исключения. Если Вы получили участок как единственный участник аукциона, который был признан несостоявшимся, то это не дает вам права на продление аренды без торгов. То есть, если аукцион объявлялся при первоначальном получении участка, то это исключает возможность продления аренды по данному основанию.

Первоначально получив землю на торгах, Вы можете продлить аренду без аукциона, если участок предназначен для садоводства и дачного хозяйства.

Однако здесь есть свои нюансы. Возможность продления договора аренды напрямую зависит от соблюдения 4 условий, которые прописаны в Земельном кодексе (п. 4 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ).

Похожие записи:

• Пенсионное удостоверение или справка о размере пенсии в 2023 году
• Можно ли уйти в отпуск при срочном трудовом договоре
• Налоговый вычет на ребенка в 2023 году