Разделение нежилого помещения на два отдельных объекта
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Разделение нежилого помещения на два отдельных объекта». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Любое помещение является чьей-то собственностью. Владелец имеет право распоряжаться им по собственному усмотрению. Нежилое помещение – это отдельный вид недвижимости. Обладатель вправе делать с ним все, что пожелает необходимым.
Что такое раздел помещений
Внимание! Любой объект недвижимости отвечает заявленным уникальным характеристикам:
- изолированность помещения;
- возможность использования по прямому назначению;
- структурированность площади;
- обособленность территории.
Некоторые помещения, созданные для постоянной сдачи в аренду, не имеют свойства обособленности и изолированности. Таковыми являются залы в торговых центрах. Такие помещения невозможно разделить.
Раздел помещений представляет собой преобразование одной площади в несколько путем установки перегородок. При этом каждая новая платформа будет отвечать ранее установленным характеристикам: обособленности, изолированности, структурированности. Каждое помещение можно использовать по его прямому назначению. Отличием от первоначального облика является размер.
Если площадь не отвечает двум уникальным характеристикам – обособленности и изолированности, собственник не сможет получить разрешение на раздел. Правило регламентировано Федеральным законом N218 «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года.
Учтите! При разделе помещения необходимо учитывать ряд нюансов:
- собственник имеет право принять решение о разделе, если их несколько, то согласие на проведение операции берется с каждого;
- раздел помещения попадает под категорию перепланировки, реконструкции (проведение строительных работ обусловлено разделением территории);
- перед проведением процедуры перепланировку в обязательном порядке необходимо согласовать с местными органами власти (получение разрешения является обязательным этапом, иначе раздел признается незаконным и подлежит устранению);
- после проведения перепланировки в обязательном порядке составляется отчетная документация (обязанность возложена на кадастрового инженера).
Перепланировка при разделе в МКД
Процесс раздела нежилых помещений в 2021 году сопровождается изменением расположения его границ – переносом, объединением, появлением новых или сносом существующих конструктивных элементов. Если этот процесс не затрагивает интересы владельцев смежных помещений, перепланировка будет осуществляться только в отношении одного объекта и нескольких вновь образуемых помещений. Также разделение объекта недвижимости на самостоятельные объекты возможно, если по его итогам будут подтверждаться признаки изолированности и обособленности.
Законный способ проведения перепланировки предусматривает подготовку проекта перепланировки. В проекте описываются решения и требования для необходимых работ, места расположения новых границ помещения. Проект перепланировки подлежит согласованию в Мосжилинспекции. До обращения в МЖИ нужно получить техзаключение о состоянии несущих конструкций (для МКД).
Результаты согласованной и проведенной перепланировки будут оформлены в техническом плане. После этого собственник проходит кадастровый учет в Росреестре. Когда объекты будут поставлены на учет с присвоением кадастровых номеров, собственник получит выписку ЕГРН на каждый из них.
Для перепланировки в нежилом здании обращаться в МЖИ не нужно. Проект утверждает сам собственник, после чего приступает к работам. После завершения перепланировки нужно заказать технический план и пройти кадастровый учет по общим правилам. Разделение объекта недвижимости на самостоятельные объекты в данной ситуации также осуществляется в подтверждением признаков обособленности и изолированности.
Уважаемые КЛИЕНТЫ!
Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров — звоните по телефонам:
8 Москва (наш адрес)
8 Санкт-Петербург (наш адрес)
Все консультации бесплатны.
Комментарий эксперта. Нарушения, выявленные по итогам перепланировки, будут отражены в заключении кадастрового инженера, которое является неотъемлемой частью технического плана. В этом документе инженер имеет право определить предложения по устранению выявленных ошибок с указанием измерений и расчетов, полученных в ходе выполнения кадастровых работ.
Строительные нормы и ограничения для раздела на помещения
Помимо соблюдения нормы о разделе строения и помещения на аналогичные объекты, есть и другие ограничения. Например, разделив нежилое помещение, нельзя автоматически признать их квартирами, использовать для проживания людей. Для этого необходимо подтвердить, что объект отвечает нормативам для жилья (они указаны в Постановлении Госстроя РФ № 2003, других актах).
Есть и другие ограничения, которые нужно соблюсти при работах с целью раздела:
- для вновь образованных жилых помещений минимальный размер комнат не может быть менее 8 кв.м., а их ширина – менее 2.25 м.;
- нельзя сделать раздел на полноценные объекты недвижимости, если невозможно обеспечить их изолированность и обособленность (по признакам, указанным выше);
- в процессе раздела все вновь образованные помещения должны соответствовать нормам пожарной, санитарной, гигиенической и иной безопасности (например, невозможен раздел с общим уменьшением жилой площади за счет увеличения других помещений, при нарушении правила “мокрых зон”, иных норм);
- раздел не должен ухудшать условия проживания в других помещениях МКД, приводить к порче или разрушению конструкций любого здания.
В большинстве случаев невозможно сделать раздел в натуре по долям, указанным в правоустанавливающих документах. Также для работ требуется согласие или соглашение правообладателей, а в МКД – одобрение жильцов дома.
Пошаговая инструкция по разделу здания или помещения
Реконструкция и перепланировка характеризуются разным порядком согласования. Если для раздела достаточно перепланировочных работ, т.е. будут меняться только параметры только помещений, для согласования требуется:
- заключение соглашения между правообладателями, либо оформление их письменного согласия на раздел;
- получение одобрения через собрание МКД (для нежилых строений это не требуется);
- разработка проекта, получение техзаключения о состоянии конструкций (для МКД);
- подача документов в МЖИ (это ведомство в Москве выдает согласования на перепланировочные работы);
- обращение в МосКомАрхитектуру (если в ходе раздела будут допущены изменения фасадов);
- выполнение работ строго по проекту, с соблюдением нормативов безопасности;
- обращение в МЖИ для обследования после работ, подписания комиссионного акта.
Далее нужно зафиксировать, что по итогам раздела появились новые объекты недвижимости. Для этого заказываются техпланы на каждое вновь образованное помещение. Чтобы пройти кадастровый учет и внести новые данные в ЕГРН, техплан с другими документами подается в Росреестр. После завершения процедур в ЕГРН появятся сведения о вновь образованных объектах, в том числе их новые кадастровые номера. Одновременно проводится регистрация прав, если это предусмотрено соглашением собственников.
При разделе через реконструкцию процедура согласования пройдет по следующим стадиям:
- разрабатывается проектная и рабочая документация, проводится ее экспертиза (в столице эту процедуру можно пройти через МосГосЭкспертизу);
- документы подаются в Госстройнадзор для получения разрешения на строительство;
- в указанное выше ведомство подаются уведомления о начале и завершении работ на объекте;
- после окончания реконструкции нужно вновь обратиться в Госстройнадзор, оформить разрешение на ввод в эксплуатацию.
Остальные формальности для раздела через реконструкцию будут соответствовать согласованиям перепланировки. Нужно заключаться соглашения между собственниками или брать у них согласие, необходимо заказать техплан на каждое новое помещение. После завершения кадастрового учета и регистрации прав будет выдана выписка ЕГРН.
Раздел нежилого помещения между собственниками
Существует два способа раздела нежилого помещения между сособственниками: в досудебном порядке на основании письменного соглашения и в судебном порядке на основании решения суда.
В случае если между всеми сособственниками нежилого помещения достигнуто соглашение о его разделе, то действующим законодательством предусмотрен раздел нежилого помещения на основании письменного соглашения. В данном соглашении указывается между кем оно заключено, кому и на основании чего принадлежит доля в нежилом помещении, кому и какие выделяются помещения. Соглашение о разделе нежилого помещения является основанием для прекращения права общей долевой собственности и государственной регистрации права собственности на вновь образованные нежилые помещения.
Если же соглашение о разделе между сособственниками не достигнуто, то раздел осуществляется в судебном порядке. Для обращения в суд Вам потребуется составить исковое заявление. Исковое заявление подается в суд по месту нахождения жилого дома. Требования, предъявляемые законом к исковому заявлению, содержатся в статьях 131, 132 Гражданского процессуального кодекса РФ. К исковому заявлению следует приложить квитанцию об оплате государственной пошлины, размер которой определяется на основании статьи 333.19 Налогового кодекса РФ; правоустанавливающие документы на долю в нежилом помещении; выписку из ЕГРН на помещение; технический паспорт; документы, подтверждающие отправку искового заявления ответчику.
При определении вариантов раздела нежилого помещения, суд может исходить из сложившегося порядка пользования, нуждаемости в том или ином помещении и иных заслуживающих внимание обстоятельств. Раздел нежилого помещения должен быть осуществлен таким образом, что каждому сособственнику должно быть выделено изолированное и обособленное помещение. Если раздел нежилого помещения не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба, то сособственник вправе требовать выплаты ему компенсации в размере рыночной стоимости доли или потребовать определить порядок пользования нежилым помещением. Сособственник также вправе требовать выплаты ему компенсации в случае несоразмерности выделяемого ему имущества доле в праве общей долевой собственности на нежилое помещение.
Основным документом, на основании которого суд принимаешь решение о разделе нежилого помещения, является заключение эксперта. Для назначения экспертизы Вам потребует составить и подать в суд ходатайство о назначении экспертизы. При проведении экспертизы эксперт должен установить возможен ли раздел нежилого помещения в натуре, если возможен, то он должен определить варианты раздела исходя из размера долей и сложившегося порядка пользования, определить перечень и стоимость работ, необходимых для раздела, определить размер компенсации в случае несоразмерности выделяемого имущества доле в праве собственности на помещение.
При вынесении решения о разделе нежилого помещения суд обязан указать какие помещения на поэтажном плане передаются сособственнику в счет его доли, при необходимости указать перечень и стоимость работ, необходимых для раздела нежилого помещения, указать на то, что право общей долевой собственности прекращается.
Как разделить здание или помещение на части для аренды
В 2021 году допускается передавать в аренду помещение или часть здания, не отвечающее признакам изолированности и обособленности. Для такого варианта временного раздела нужно учитывать следующие нюансы:
- общая площадь здания или помещения может быть разделена на два или более временных объекта – их ограждение перегородками или строительными конструкциями не обязательно;
- каждая временная часть здания или помещения обладает уникальными характеристиками – их установит инженер при обследовании объекта и составлении технических планов на каждую часть;
- каждая часть при таком разделе объектов будет поставлена на временный кадастровый учет – постановка проходит по общим правилам, а изменение прав собственника не происходит.
Сведения временного кадастрового учета также будут внесены в кадастр. Одновременно будет зарегистрировано обременение прав на весь срок аренды. При регистрации договора необходимо представить документы, указанные в Федеральном законе № 218-ФЗ. При повторной сдаче в аренду аналогичных частей помещений необходимо новое оформление технических планов.
Для разделения помещения любого назначения необходимо получить разрешение от местных органов власти.
Для этого следует собрать полный пакет документов, в который входит:
- технический паспорт на первоначальное помещение, в котором указаны подробные его параметры и функциональные особенности;
- гражданский паспорт собственника (если у помещения несколько владельцев, потребуется предоставить документ, удостоверяющий личность каждого из них);
- бумаги, подтверждающие право собственности владельца на рассматриваемое помещение.
Если процедура реконструкции здания поводится без участия владельца, на имя лица, производившего действия, выписывается доверенность. Она в обязательном порядке заверяется у нотариуса.
Порядок проведения процедуры делят на:
- добровольное – когда все собственники согласны на раздел;
- принудительное – когда один или несколько собственников не желают делить имущество, однако процедура установлена судебным постановлением.
При добровольном разделе помещения требуется получение разрешения от каждого собственника. Принудительный раздел имущества производится исключительно через суд. Только его решение может повлиять на проведение работ без согласия одного из владельцев.
Что делать, если в разделе отказали
Если собственник получил отказ в проведении работ по видоизменению помещения, ему следует ознакомиться с полученной бумагой. В ней описывается подробная причина отрицательного решения с указанием всех недостатков. Необходимо постараться устранить существующие недочеты и обратиться в палату еще раз. Срок рассмотрения документации равен десяти дням. Если бумаги направляются в электронном варианте, период увеличивается до восемнадцати дней.
Важно! Если отказ – это непонятная причина, собственник уверен в том, что оснований для вынесения отрицательного решения не имеется, можно обратиться в суд.
На любом этапе владелец помещения может встретить несогласие властей. В этом случае без участия судебной инстанции разрешить вопрос не получится.
Запомните! Не всегда нужно обращаться в суд. Вполне возможно, что вы сможете договориться с представителями власти.
В ряде случаев ответственные органы не позволяют провести разделение объекта недвижимости на самостоятельные объекты. В подобной ситуации владельцу разделяемой собственности необходимо ознакомиться с причинами отказа. Запрет всегда оформляется в письменном виде. В полученном документе подробно расписывается причина, по которой раздел недвижимости нельзя проводить. В этом случае следует провести ряд действий:
- Тщательно ознакомиться с представленным отказом. В документе в обязательном порядке перечисляются имеющиеся недочеты, связанные с разделом объекта недвижимости.
- Устранить перечисленные недостатки, в случае, если они действительно имеются.
- Повторно подать документы для проведения раздела.
Исправлять ошибки необходимо в течение 90 дней. Если собственник не успеет устранить недочеты, то ему могут в принципе запретить раздел недвижимости. В подобной ситуации придется решать дело через суд, без гарантий положительного исхода.
Собственникам, желающим провести раздел недвижимости, необходимо запомнить основные причины для отказа в данной процедуре:
- Объект недвижимости не соответствует требованиям для раздела — не является изолированным или обособленным. Пример: залы в ТЦ, при наличии нескольких выходов, не подлежат разделу до реконструкции.
- Образуемые при разделе объекты не подходят под основные требования: нет доступа к воде, электричеству, канализации, отсутствует естественное освещение, не являются изолированными, площадь менее 12 квадратных метров.
- Различаются данные, имеющиеся в ЕГРН, и фактические характеристики недвижимости. Основанием для отказа считается любое отличие в данных по объекту. Пример: площадь больше (или меньше) на 0,5 квадратных метра.
- Лицо, подавшее заявление о перепланировке, не имеет прав на оформление обращения в ЕГРН.
- Имеются ошибки в оформленной документации. Важный момент: документ может быть не принят даже из-за неразборчивого почерка или наличия помарок.
- Отсутствует требуемая документация, например, подтверждающая право собственности на объект недвижимости, участвующий в разделе.
- Данное помещение нельзя разделять из-за наложенного ареста или запрета.
Если причина не указана, либо, по мнению собственника, является надуманной — рекомендуется обратиться в суд. Но юристы подчеркивают: желательно сначала переговорить с ответственным лицом, вынесшим решение по вопросу раздела недвижимости. Если договориться не удается, обращение в судебные инстанции становится единственным возможным выходом.
Основания для разделения
Существует всего два основания для раздела нежилого помещения: добровольное решение собственника (собственников) и постановление суда.
Согласие собственника оформляется у нотариуса, в письменном виде. При наличии двух и более владельцев требуется письменное подтверждение согласия каждого из них.
По решению суда раздел проводится, если собственник отказывается провести эту процедуру, хотя и обязан ею заняться. Пример: нежилое помещение является частью наследства, и должно быть разделено между наследниками. Но завещание отсутствует, а у наследников возникли разногласия. В подобной ситуации раздел нежилого помещения производится по решению суда.
Когда объединение земельных участков невозможно
Процедура объединения смежных участков осуществляется при соблюдении указанных требований законодательства. При возникновении препятствий нужно обратиться к юристу, который специализируется на земельном праве.
Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.
Но такое действие возможно, если участки пребывают в собственности одного лица.
При наличии нескольких владельцев в объединении может быть отказано в связи со следующими причинами:
- владение участком на основе безвозмездного срочного использования;
- участок предоставлен на условиях бессрочного владения;
- обременение в качестве владения, наследуемого пожизненно.
Законодательством допускается консолидация земельных участков, которые выступают предметом залога. Но новообразованный объект недвижимости будет иметь обременение, если стороны не укажут другое в соглашении.
Условия и порядок перепланировки
Для того, чтобы объединить две смежные квартиры в одну, необходимо соблюдение ряда принципиальных и важных условий. Это, прежде всего:
- смежная несущая стена согласно ТЗ проекта перепланировки остается в целости или в ней производится только один стандартный дверной проем или широкий проем с усиленными балками перекрытия и пилонами.
- если несущие стены между двумя квартирами могут быть демонтированы без всякого нарушения целостности корпуса здания, это полностью соответствует нормам инженерной безопасности.
- если объединение двух квартир затрагивает интересы других собственников, проживающих в данном доме, подъезде, то требуется письменное согласие от всех заинтересованных сторон. Такие случаи чаще всего встречаются, когда объединение может проводиться частично через общую лестничную площадку или через холл (вестибюль) подъезда, который является местом общего использования.
Один объект или несколько?
Бывает, что сомнения бухгалтера в правильности его действий абсолютно не связаны с внесением изменений в те или иные нормативные документы. Иногда сомнения возникают после внимательного прочтения давно известных положений, регламентирующих бухгалтерский учет или налогообложение. В частности, такой ситуацией является практическое применение абз. 1 и 2 п. 6 ПБУ 6/01 «Учет основных средств», согласно которым, с одной стороны, одним инвентарным объектом основных средств признается объект со всеми приспособлениями и принадлежностями, а с другой – при наличии у одного объекта нескольких частей, сроки полезного использования которых существенно различаются, каждая такая часть учитывается как самостоятельный инвентарный объект. Полагаем, что многие из бухгалтеров, оформляя акты ввода основных средств в эксплуатацию, задумывались над этими требованиями ПБУ 6/01. В принципе, такая же неопределенность существует и в налоговом учете, поскольку определение самостоятельного объекта амортизируемого имущества, содержащееся в гл. 25 «налог на прибыль организаций» НК РФ, может быть истолковано двояко.
Как разделить здание или помещение на части для аренды
В 2019 году допускается передавать в аренду помещение или часть здания, не отвечающее признакам изолированности и обособленности. Для такого варианта временного раздела нужно учитывать следующие нюансы:
- общая площадь здания или помещения может быть разделена на два или более временных объекта – их ограждение перегородками или строительными конструкциями не обязательно;
- каждая временная часть здания или помещения обладает уникальными характеристиками – их установит инженер при обследовании объекта и составлении технических планов на каждую часть;
- каждая часть при таком разделе объектов будет поставлена на временный кадастровый учет – постановка проходит по общим правилам, а изменение прав собственника не происходит.
Сведения временного кадастрового учета также будут внесены в кадастр. Одновременно будет зарегистрировано обременение прав на весь срок аренды. При регистрации договора необходимо представить документы, указанные в Федеральном законе № 218-ФЗ. При повторной сдаче в аренду аналогичных частей помещений необходимо новое оформление технических планов.
Комментарий эксперта. Если вам необходимо провести раздел помещений в границах здания, либо оформить техническую документацию для продажи иди аренды объектов, обращайтесь в компанию «Смарт Вэй». Мы подготовим технический план в течение 1-2 дней, поможет собрать документы на учет и регистрацию в Росреестре, окажем консультационную поддержку по любым вопросам.
Требования для выдела помещений
При выделе помещения должны соблюдаться следующие требования:
- исходный объект изменит свои характеристики, однако сохранит прежний кадастровый номер;
- вновь созданный объект не только приобретет перечень уникальных характеристик, но и получит кадастровый номер после регистрации в Росреестре;
- как и раздел помещений, выдел может осуществляться в результате перепланировки или реконструкции, т.е. все изменения в объектах недвижимости должны быть учтены в проекте и согласованы в уполномоченных инстанциях;
- если выделенный объект будет обладать признаками изолированности и обособленности, он будет поставлен на постоянный кадастровый учет – в ином случае может идти речь только о временном кадастровом учете.
Сроки и стоимость процедуры
Прежде чем провести работы по разделу помещения, необходимо составить и утвердить проектную документацию. Она требуется для получения разрешения на реконструкцию. Именно она будет учитываться при составлении технического плана и кадастрового паспорта. Оформление планировочной документации связано с соблюдением нескольких нюансов.
Внимание! К ним относятся:
- общий период составления проектной документации напрямую зависит от сложности планируемой процедуры. Не существует единого законодательно установленного срока, однако по статистике работа занимает от одного месяца до полугода,
- согласование плана согласно нормативно-правовому законодательству не превышает срока, равного полутора месяцам. В течение сорока пяти дней собственник оценивает полученный план и получает разрешение от специалистов кадастровой палаты,
- проверка документации для получения разрешения на реконструкцию занимает от двух до трех полных месяцев. Если бумаги в порядке, организация выдаст свидетельство, если нет, то придется заниматься разработкой плана повторно,
- оформление технического плана не регламентировано законодательно. Как показывает практика, общий срок составляет до одного месяца. Некоторые организации способны согласовать документы в течение нескольких дней.
Федеральный закон Российской Федерации N218 О государственной регистрации недвижимости от 13 июля 2015 года устанавливает десятидневный срок на проведение регистрационных действий с помещением. Если занесение в единый государственный реестр недвижимости происходит через многофункциональный центр или с использованием интернет технологий, процедура увеличивается до 12 дней.
Права собственника в отношении имущества.
При проведении процедуры занесения объектов недвижимости в единый государственный реестр потребуется уплатить государственную пошлину.
Она составляет:
- для физических лиц – 2 тысячи рублей,
- для юридических лиц – 22 тысячи рублей.
Квитанция об оплате госпошлины предоставляется вместе с официальным пакетом бумаг. Без нее специалист реестра не начнет регистрацию имущества.
Работы по составлению проектной документации, а также технического плана, кадастрового паспорта оплачиваются отдельно по тарифам организаций. Стоимость варьируется в пределах от 10 тысяч рублей до 100 000 рублей. Если есть необходимость провести процедуру в ускоренные сроки, стоимость увеличивается на десять процентов.