Новый закон об аренде: как выйти из сделки без согласия собственника
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Новый закон об аренде: как выйти из сделки без согласия собственника». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Как мы уже рассмотрели выше, получая от арендатора компенсацию коммунальных расходов, которые не включены в состав арендной платы, арендодатель не начисляет НДС. При этом ведомства отмечают, что выставлять в рассматриваемой ситуации счет-фактуру на сумму возмещения арендодателю не нужно (Письма Минфина России от 10.02.2011 N 03-03-06/1/86 и от 14.05.2008 N 03-03-06/2/51, ФНС России от 04.02.2010 N ШС-22-3/86@ и от 23.04.2007 N ШТ-6-03/340@). Ведь арендодатель не является продавцом таких услуг.
Если соглашение между арендодателем и арендатором регистрировалось, при разрыве правовых отношений необходимо снова пройти эту процедуру. Для этого стороны приходят в уполномоченный орган и регистрируют факт расторжения в ЕГР. Бытует мнение, что регистрация проходит в автоматическом режиме. Но это не так. Этот процесс обязателен и делается вручную при окончании сроков или прекращении сотрудничества вне зависимости от оснований.Если не сделать эту работу, объект будет числиться в категории арендуемых. В дальнейшем это приводит к спорным моментам при попытке оформить новый договор аренды с другим арендатором. Для регистрации факта расторжения необходимо иметь при себе следующие бумаги:
- соглашение о разрыве сотрудничества.
- постановление судебного органа о расторжение или уведомление (если срок действия договора не определен).
- факты, свидетельствующие об отправке уведомительного письма.
- арендное соглашение, прошедшее процесс регистрации.
- акт возврата имущества владельцу.
- чек, подтверждающий выплату пошлины.
- прочие бумаги (по требованию).
Список документов внушительный, поэтому их сбором лучше заняться заблаговременно.
Оплата коммунальных услуг арендатором
Договор аренды является возмездным. Размер арендной платы, срок платежей определяются договором. Кроме того, арендатор обязан оплачивать коммунальные услуги по арендованному имуществу. Возможны несколько способов возмещения коммунальных расходов арендатором:
- фиксированная арендная плата, в которую включена стоимость коммунальных платежей. Арендатор каждый месяц оплачивает арендодателю арендную плату в размере суммы, указанной в договоре;
- арендная плата, состоящая из постоянной и переменной частей, в частности, постоянная арендная плата – это плата за площадь арендуемого помещения, переменная – плата за коммунальные услуги;
- арендная плата без учета стоимости коммунальных услуг. Арендатор самостоятельно заключает договоры с коммунальными службами или в целях возмещения коммунальных расходов может быть использован агентский договор.
Аренда жилья для работников – иностранных граждан
Компании, использующие труд иностранных граждан, могут предоставлять им жилье бесплатно или выплачивать денежную компенсацию для оплаты аренды квартиры на период трудовой деятельности. Вопрос о том, возникает ли в данном случае доход, облагаемый НДФЛ, у иностранного работника, и объект обложения страховыми взносами является спорным.
По мнению контролирующих органов при предоставлении работодателем иностранному гражданину жилья, данные расходы не являются компенсационными выплатами, следовательно, возникает доход, облагаемый НДФЛ и объект обложения страховыми взносами.
Арбитражные суды придерживаются противоположной точки зрения. Компенсационные выплаты, связанные с бесплатным предоставлением жилых помещений, не облагаются НДФЛ. Поскольку обязанность по предоставлению жилья возложена на работодателя, то облагаемого дохода при оплате жилья иностранным работникам не возникает.
С 2010 года, если оплата жилья включена в расходы по обустройству иностранного работника на новом месте жительства, то страховые взносы с компенсации работнику расходов на наем жилых помещений платить не надо (подп. «и» п. 2 ч. 1 ст. 9 Закона № 212-ФЗ). Если оплата жилья не включена в расходы по обустройству иностранного работника, то уплатить взносы придется, поскольку такие выплаты не будут являться компенсацией, установленной законодательством РФ. А значит, на них не будет распространяться освобождение, предусмотренное п. 2 ч. 1 ст. 9 Закона № 212-ФЗ.
Расторжение договора найма нанимателем (досрочное)
Случаи, когда необходимо досрочное расторжение договора найма, могут быть весьма разнообразны и непредсказуемы. Однако, если договор найма квартиры заключен сторонами, то какой бы ни была причина, по которой вам экстренно потребовалось сменить арендуемое помещение, порядок действий будет не сильно отличаться. В широкой риэлторской практике зачастую бывают случаи, когда хозяин, заключая договор найма жилого помещения, все равно вынужден на протяжении долгого времени искать себе новых арендаторов с периодичностью раз в полгода.
А причина этого может быть самая банальная: снять квартиру хотели одинокие девушки, и им просто хватало примерно полугода, для того чтобы найти себе молодого человека, переехать к любимому или выйти замуж.
Вопрос-ответ: надо ли подавать «уточненку»
Как гласит закон, если предприниматель или организация использует в своем налогообложении упрощенный режим, то при возврате сумм, которые раньше были оплачены как задаток по какой-либо сделке, на их размер должно быть сделано уменьшение доходов в соответствующем налоговом периоде.
В книге учета доходов и расходов, где в обязательно порядке должна быть отражена данная операция, показывать аванс необходимо со знаком минус (1 раздел, 4 графа). Если все сделать по вышеприведенному порядку, то сдавать уточненную декларацию в налоговую инспекцию будет не нужно.
Но! В некоторых случаях могут возникнуть проблемы. В частности тогда, когда в период возврата задатка у ИП или организации доход оказался ниже, чем возвращаемая предоплата или вовсе не было никаких доходов. В этом случае появляется отрицательная база для исчисления «упрощенки», что всегда вызывает подозрения у представителей налоговых органов.
Внимание! Если возникла именно такая ситуация, в качестве аргумента в пользу честного налогоисчисления следует иметь ввиду решение ФАС Северо-Кавказского округа под № А53-24985/2010 от 9.09. 2011 г. В нем судьи как раз и вынесли постановление, что законодатель никак не ограничивает и не запрещает предприятиям и организациям, находящимся на «упрощенке», подавать декларацию в налоговые службы с данными о возврате налоговых сумм в том случае, если размер задатка в предыдущем периоде и возвращенный в настоящем, превышает размер доходов по текущему налоговому периоду.
Таким образом, если компании-партнеры, после заключения договора по сделке по каким-либо причинам разрывают его, но одна фирма уже выплатила аванс другой, то к делу возвращения задатка следует подходить очень внимательно. Хорошо, если дело происходит в одном квартале, но если вдруг операция растянулась на несколько налоговых периодов, то при возврате нюанса нужно учитывать сразу целый ряд особенностей. И если вдруг возникает какое-либо непонимание, лучше не действовать наобум, а обратиться за разъяснениями к более опытным бухгалтерам или специалистам налоговой службы.
Подводные камни учета затрат по улучшению арендованного имущества
Арендаторам помещений, будь то офисы или производственные площади, нередко приходится вкладывать собственные средства, чтобы довести имущество до состояния, в котором его можно использовать по назначению.
Ведь у каждого арендатора свой взгляд на то, как должен выглядеть офис, торговый зал или производственное помещение. И здесь важны не только месторасположение и метраж, но и планировка и отделка помещения. Поэтому на практике арендаторы нередко производят улучшения арендованного имущества.
Планирование и учет таких затрат — непростой участок работы специалистов экономических и финансовых служб предприятия.
Какие суммы по улучшению арендатору можно учесть единовременно в текущих расходах, а какие следует учитывать обособленно в составе основных средств? Можно ли распределить затраты по улучшению планомерно на срок действия договора? Какие улучшения арендатор обязан передать собственнику, а какие может оставить себе? Ответы на эти и другие вопросы — в настоящей статье.
По договору аренды арендатор получает от арендодателя имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса РФ; далее — ГК РФ).
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).
Удержание обеспечительного платежа при досрочном расторжении договора аренды
В большинстве договоров аренды коммерческой недвижимости предусматривается удержание арендодателем обеспечительного платежа в качестве одной из форм ответственности арендатора при досрочном расторжении договора аренды. Логику арендодателя можно понять: любое досрочное расторжение договора аренды влечет для арендодателя убытки, связанные с поиском нового арендатора, простоем помещений, снижением трафика посетителей и т.п.
Тем не менее, положение арендатора в плане возврата обеспечительного платежа при досрочном расторжении аренды не всегда является безнадежным. И для того, чтобы оценить возможности арендатора вернуть обеспечительный платеж, нужно скрупулезно изучить положения договора аренды.
Как показывает опыт, формулировки в договорах аренды далеко не всегда детализированы и зачастую не полностью соответствуют положениям ст. 381.1 ГК РФ, согласно которой:
● обеспечительный платеж обеспечивает только денежное обязательство;
● в договоре должны быть точно определены обстоятельства, являющиеся основаниями для удержания обеспечительного платежа.
НДС по лизингу при УСН
УСН является спецрежимом, освобожденным от НДС (гл. 26 НК РФ). Упрощенцев – лизингополучателей значительно больше, чем компаний-лизингодателей, которые находятся на УСН. Связано это с тем, что есть ограничения в применении этой системы налогообложения и зависят они от дохода компании и доли юридических лиц в уставном капитале.
Лизингодатель на УСН может выставлять счета-фактуры с НДС — в этом случае он обязан уплатить всю сумму в бюджет. Зачесть же НДС с приобретенного имущества он не может. Такого права законодательство ему не предоставляет. Лизингополучатель, выбравший УСН «доходы минус расходы», учитывает НДС, полученный при передаче основного средства в составе его стоимости. Такое же условие действует при учете услуг аренды по договору лизинга.
Выкупаем объект лизинга
Если получатель купил лизинговое имущество, то после переоформления прав собственности он имеет право учесть выкупную стоимость в составе основных затрат. Причем если сумма выкупа менее 100 000 рублей, эти затраты признаются материальными, а более 100 000 рублей — затраты на приобретение ОС.
Отметим, что данный норматив действует для получателей независимо от того, на чьем балансе числился объект. Об этом говорит п. 1 ст. 254, п. 1 ст. 256 НК РФ — налоговый учет лизинговых операций у лизингополучателя, проводки в бухучете будут следующими:
- оплачена выкупная стоимость — Дт 60 Кт 51;
- НДС с выкупной стоимости принят к вычету — Дт 68 Кт 19.
Все подробности: Выкуп предмета лизинга: проводки.
Продажа в лизинг – это самое выгодное материальное решение для юр. и физ. лиц, которые основной целью избрали формирование своего бизнеса. Лизинг – это специальный тип деятельности инвестиций, при котором арендодатель приобретает у поставщика снабжение.
После этого она за некоторую плату, на необходимых условиях и на определенное время сдает его в аренду получателю лизинга. И все это подразумевает следующий переход права собственности получателю лизинга.
Предметом лизинга не могут быть:
- Участки земли.
- Объекты природы.
- Целостные комплексы имущества организаций.
- Отдельные подразделения (участки, цеха).
Приобретение в лизинг – быстрая и простая вероятность обновить материально-техническую базу организации. А означает – вероятность восстановить или повысить потенциал организации, привести качество изготовленной продукции в соответствие с современными запросами, запланировать свой бизнес на несколько лет, уменьшая вероятные риски.
Комментарии к статье 619 ГК РФ, судебная практика применения
Досудебный порядок урегулирования спора
Вопросам, касающимся досудебного урегулирования споров, посвящено Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 N 18 «О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства».
В п. 3 Постановления указано, что обязательный досудебный порядок урегулирования спора предусмотрен в том числе по спорам о расторжении договора аренды, проката, аренды транспортных средств, аренды зданий и сооружений, аренды предприятий, финансовой аренды (часть третья статьи 619 и статья 625 ГК РФ).
В п. 4 «Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 1 (2016)», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 13.04.2016 года содержатся следующие разъяснения:
Стороны вправе предусмотреть в договоре аренды сумму компенсации, которая должна быть выплачена одной из сторон при немотивированном одностороннем отказе от исполнения договора.
Положения ст. 619, 620 ГК РФ не содержат запрета на досрочное расторжение договора аренды по иным основаниям, не предусмотренным в данных правовых нормах, в связи с чем стороны при заключении договора вправе установить основания для досрочного расторжения договора и условия такого расторжения. В частности, право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства.
См. подробнее об обстоятельствах дела в извлечении из «Обзора практики» во вложении ниже
В п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» содержатся следующие разъяснения:
Досрочное расторжение договора аренды при невнесении арендной платы
Согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.
Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
В пп. 5, 25-30 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» содержатся следующие разъяснения:
Договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным статьей 619 ГК РФ.
..Вывод суда первой инстанции о том, что договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть прекращен только по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, является несостоятельным, поскольку сам по себе факт заключения договора аренды на неопределенный срок не лишает арендодателя права на расторжение такого договора при существенном нарушении его условий арендатором.
Как видно из материалов дела, арендодатель на основании пунктов 1 и 3 части первой статьи 619 ГК РФ обратился в суд с иском о расторжении договора и выселении арендатора из занимаемого им помещения в связи с существенным нарушением последним условий договора, в том числе длительным невнесением арендной платы. В исковом заявлении арендодатель просил суд подтвердить факты нарушений, допущенных арендатором. До обращения в суд истцом были соблюдены требования части третьей статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Кодекса, регламентирующие обязательные досудебные процедуры при расторжении договора.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции отметил, что арендодатель, определяя момент обращения в суд, правомерно руководствовался тридцатидневным сроком, установленным пунктом 2 статьи 452 ГК РФ, а не трехмесячным сроком, предусмотренным пунктом 2 статьи 610 Кодекса (п. 5 Информационного письма ВАС РФ № 66).
Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с частью второй статьи 619 ГК РФ, могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора.
Часть первая статьи 619 ГК РФ предусматривает ряд оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Все эти основания касаются тех или иных нарушений договора со стороны арендатора.
Согласно части второй статьи 619 Кодекса договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
Однако то обстоятельство, что часть первая данной статьи в качестве оснований расторжения договора предусматривает исключительно нарушения условий договора со стороны арендатора, не означает, что другие основания расторжения, включаемые сторонами в договор, также должны быть связаны с нарушениями его условий.
Следует учитывать, что часть вторая статьи 619 ГК РФ отсылает ко всему пункту 2 статьи 450 Кодекса, а не только к подпункту 1 этого пункта. Поэтому стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя, как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением (п. 25 Информационного письма ВАС РФ № 66).
В договоре аренды может быть предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок.
Истец в апелляционной жалобе настаивал на том, что спорное условие включено в договор в полном соответствии с требованиями части второй статьи 619 Кодекса. В силу пункта 3 части первой данной статьи основанием расторжения договора является невнесение арендной платы более двух раз подряд. Однократное нарушение арендатором установленных договором сроков внесения арендной платы есть другое основание расторжения договора аренды.
Суд апелляционной инстанции поддержал позицию истца, дополнительно отметив, что предусмотренное в части первой статьи 619 Кодекса основание включает в себя не только такой элемент, как «просрочка уплаты», но и еще два элемента: «более двух раз» и «подряд». С этой точки зрения в рассматриваемой ситуации стороны определили в договоре иное основание его расторжения, чем это предусмотрено пунктом 3 части первой статьи 619 ГК РФ (п. 26 Информационного письма ВАС РФ № 66).
Налоговый учет: на что обратить внимание
При работе с авансовыми платежами необходимо внимательно подходить к заполнению счетов-фактур. Налоговики в частности обращают внимание на правильное указание ставки налога — 10/110 или 20/120, а не 10% и 20%. При осуществлении авансовых платежей расчеты по НДС ведутся только по расчетным ставкам.
Регистрируя счет-фактуру на аванс в книге покупок в случае возврата, продавец использует код вида операции 22 (Перечень кодов видов операций, указываемых в книге покупок, прил. к приказу ФНС № ММВ-7-3/136@ от 14/03/16 г.).
Указываются также реквизиты счета-фактуры на аванс, документа, подтверждающего возврат денег покупателю – как правило, платежного поручения (гр. 7, см. письмо Минфина № 03-07-11/16044 от 24/03/15 г.).В соответствующих графах нужно указать наименование своей фирмы, ИНН, КПП, полностью сумму аванса, НДС по авансу только к вычету. Налог должен соответствовать сумме возврата (гр. 16).
Покупатель в той же ситуации обязан налог восстановить, отразив в книге продаж счет-фактуру продавца на аванс (он уже был раньше отражен в книге покупок). Используется код вида операции 21 (приказ ФНС № ММВ-7-3/136, приложение).
Для чего его обговаривают
Дополнительная гарантия в соглашении о найме необходима для возмещения возможных убытков. Условие о дополнительном обеспечении включают в договоры:
- об аренде дорогого имущества;
- о найме жилого и нежилого помещения как гарантию оплаты ежемесячной аренды;
- с долгосрочным периодом действия.
Цель обеспечительного платежа — материальная компенсация ущерба, который может возникнуть в ходе исполнения договора аренды. В условиях соглашения оговаривают порядок использования гарантии:
- при порче или потере имущества;
- при неуплате ежемесячного арендного взноса;
- при нарушении иных существенных условий договора аренды.