Квартирант попросил оформить временную прописку. Давать или нет? Разбираем риски
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Квартирант попросил оформить временную прописку. Давать или нет? Разбираем риски». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Мошенники снимают квартиру на несколько суток, потом дают объявление о сдаче этой же квартиры в аренду на длительный срок на очень привлекательных условиях. У потенциальных жильцов аферисты просят перевести аванс за «бронирование» квартиры из-за того, что желающих её снять якобы очень много. Собрав таким образом несколько авансов злоумышленники исчезают.
Мошенник выдаёт себя за риелтора
Схем в этом случае несколько, но все они сводятся к тому, что потенциальный жилец платит за некую информацию об объектах, которые сдаются. В результате оказывается, что информация — липа, а вернуть деньги нельзя.
Обмануть могут несколькими способами:
1. Мошенники публикуют объявление о сдаче квартиры на привлекательных условиях. Когда наниматель звонит уточнить детали, ему говорят, что конкретно эта квартира «только что» сдана, но агенты могут подобрать другие варианты за небольшую комиссию. По этой же схеме предлагают купить «секретную базу данных о собственниках, которая есть только у риелторов». Естественно, никакой ценной информации вы ни в первом, ни во втором случае не получите.
2. Мошенник выдаёт себя за риелтора и предлагает подобрать квартиру. Даже готов подписать договор на оказание услуг! Только предметом договора (если его внимательно читать, а делают это немногие) являются некие «информационные услуги», а совсем не за поиск жилья и заключение договора найма. После получения аванса «риелтор» испаряется, оставив несколько адресов, взятых с сайтов объявлений. Номинально он свою часть работы выполнил!
Как защититься?
Оплачивайте услуги риелтора только после подписания договора найма с собственником квартиры.
Наниматель продал квартиру
Собственник сдаёт квартиру мошенникам, которые по поддельным документам продают её ни о чем не подозревающему покупателю. Когда афера раскроется, и собственник подаст в суд, будет возбуждено уголовное дело, и квартиру по итогам расследования ему вернут. А вот обманутый покупатель останется без своих денег.
Как защититься?
Если вы сдаёте квартиру, познакомьтесь с жильцами, узнайте, где они работают, посмотрите их профили в социальных сетях. Оставайтесь на связи с соседями — они могут заметить, если мошенники будут устраивать просмотры вашей квартиры для потенциальных покупателей. Или кто-то из этих покупателей может попытаться познакомиться с соседями — так вы вовремя узнаете о том, что происходит с квартирой.
Уловки риелторов при аренде квартиры
На законодательном языке субарендой именуется сдача квартиры по цепочке. Аферисты разработали многочисленные уловки для личного обогащения за счет доверчивых граждан.
В их пользу играет и то, что люди стремятся получить крышу над головой, не особо вникая в юридические тонкости. Подразумевается проверка информации по жилью, знакомство с его реальными собственниками.
Приманкой выступают уличные объявления, обещающие низкую плату. При встрече люди быстро договариваются, но дальше возникают только неприятности.
Основной трюк такой. Мошенник снимает квартиру посуточно, а затем сдает ее в субаренду на длительный срок по заниженной цене. После получения денег за 2 месяца следы квартирного дельца теряются.
Это общий сценарий, дополняемый отдельными деталями. Аферист сообщает, что ему срочно необходимо выехать в длительную командировку и поэтому готов согласиться на первое поступившее предложение.
Обладающие даром убеждения люди делают акцент на том, что у них нет на руках правоустанавливающих документов, но они готовы предъявить их по первому требованию. Значительная часть арендаторов готова поверить на слово.
Когда объектом выступает недвижимость из двух и более комнат, то ее могут сдавать по комнатам. Но такая практика распространена реже.
Комбинация простая и проверена годами. Аферисты арендуют квартиру, а затем ее сдают нескольким разным людям, которые не подозревают обмана. Для этого специально имеется несколько комплектов ключей.
При вселении человек обнаруживает, что в недвижимости живут другие, которые также имеют на нее свои права. И выйти из ситуации довольно сложно, ведь уже внесена предоплата.
Как уберечь себя от мошенничества при аренде квартир
Самая популярная схема мошенничества среди риелторов заключается в том, что риелтор, заключая договор с соискателем квартиры, в предмете договора указывает информационные услуги, и по условиям договора оплачивается сразу полная стоимость.
В итоге квартиросъемщик не получает от риелторов ничего, кроме адресов пустышек и заблокированных номеров.
Вся суть схемы заключается в том, что договор с риелтором составлен юридически грамотно и вернуть или взыскать деньги невозможно, поскольку риелторы не дают гарантию на подбор квартиры, а всего лишь предоставляют информацию о возможных вариантах, опубликованных в открытых источниках.
Подобную махинацию риелтор может провести с потенциальным квартиросъемщиком два или три раза подряд, пока не вытянет максимум денег, а потом просто исчезнет и перестанет выходить на связь.
Избежать подобной схемы можно следующим образом:
- обращаться только в проверенные риелторские агентства;
- внимательно изучать договор и особенно предмет этого договора (если возникают вопросы по договору, а риелтору не доверяете, то лучше обратиться к юристу.)
Мошенники снимают квартиру посуточно, а затем публикуют объявление о ее долгосрочной аренде. При этом вокруг квартиры создается искусственный ажиотаж: привлекательный вариант предлагают снять за скромные деньги, на просмотр приглашают сразу нескольких претендентов.
При подписании договора аренды недвижимости документы о собственности естественно арендодатель не показывает под предлогом, что торопился, забыл и так далее.
Многие арендаторы к этому моменту так хотят снять квартиру, что верят на слово — подписывают бумаги и отдают деньги, несмотря ни на что. После этого мошенник испаряется, а через несколько дней обманутые люди по дороге на кухню удивленно встречают в коридоре настоящих владельцев жилья.
Чтобы избежать подобной схемы, необходимо всегда тщательно проверять арендуемую квартиру через открытые источники и никогда не подписывать договор без ознакомления с оригинальными документами на квартиру.
Часто мошенники умудряются пересдать квартиру сразу нескольким доверчивым арендаторам: одних обманывают утром, других в обед, третьих вечером. Все эти люди получают на руки ключи и рассчитывают переехать на следующий день. А вместо этого сталкиваются под дверью с товарищами по несчастью. Косвенным свидетельством подобной аферы может служить просьба заплатить за несколько месяцев вперед.
Довольно популярная схема, заключающаяся в сговоре между хозяином квартиры и риелтором. Владелец недвижимости и риелтор сдают квартиру, делят гонорар агента, а потом под надуманным предлогом выселяют квартиранта. После этого они ищут новых несчастных арендаторов и получают двойную прибыль. Нажива получается немаленькая: обычно ставка работы агента равна месячной стоимости проживания.
В стандартном договоре аренды указано, что наймодатель может расторгнуть соглашение без финансовых потерь в четырех случаях:
- если квартиросъемщик просрочил оплату на три дня;
- из-за порчи имущества;
- из-за систематического нарушения прав соседей (шум, антисанитария);
- из-за использования квартиры не по назначению.
Арендодатели придумывают хитроумные схемы, чтобы выжить арендаторов раньше срока. Они не жалеют сил, чтобы создать квартирантам невыносимые условия. В ход идет все: от тайной порчи мебели, подкупа местных бомжей, которые прикидываются «друзьями» арендатора, шумят в подъезде и настраивают против него соседей, до искусственно спровоцированных коммунальных аварий. После этого хозяева устраивают внеурочную проверку в самое неподходящее время, разыгрывают праведный гнев и заставляют жильцов съехать. В коммунальных квартирах в сговоре могут участвовать соседи.
В данном случае квартирантам необходимо не терять бдительности и максимально фиксировать все происходящее на видео, а также привлекать к урегулированию конфликта сотрудников полиции и профессиональных юристов, которые помогут собрать необходимую доказательную базу и расторгнуть договор без финансовых потерь.
Для предупреждения злоупотреблений со стороны владельца квартиры нужно максимально точно прописать все обязанности сторон в договоре: в каком состоянии находится вся техника и мебель (с оценкой в рублях), кто платит за ремонт, если причина поломки в износе, кто имеет право находиться в квартире (гости нанимателей, их родственники), разрешено ли жильцам держать домашних животных.
Кроме того, можно заранее познакомиться с соседями по подъезду или коммунальной квартире. Если хозяин жилья пользуется дурной славой, они наверняка будут в курсе. И предупредят вас о бесконечной чехарде жильцов.
Но гарантировать защиту от мошенников невозможно. Арендатор может лишь минимизировать риски благодаря внимательности, опыту и интуиции.
При подписании договора аренды собственник жилья должен показать арендатору следующие документы:
- оригинал правоустанавливающих документов на квартиру,
- оригинальный паспорт квартиры,
- оригинал паспорта собственника,
- действующую доверенность на право сдавать жилье в аренду от других собственников,
- оплаченные квитанции ЖКХ.
Помимо договора на руках у жильца должны быть копии правоустанавливающих документов и паспорта владельца. Кроме того, квартиросъемщик не должен забывать об акте приема-передачи квартиры или комнаты и расписке в получении денег. Каждый ежемесячный платеж должен фиксироваться на бумаге с подписью сторон и датой.
Чем найм квартиры отличается от аренды?
Часто в разговорной речи понятия «аренда квартиры» и «найм квартиры» используются как синонимы. С юридической точки зрения это неверно.
В случае, когда речь идет о сдаче квартиры частным лицом другому человеку, используется договор найма. Иными словами, это относится к самой распространенный ситуации, когда человек снимает квартиру.
Договор аренды используется, если квартира сдается организации. Например, помещение снимает компания для проживания своих сотрудников.
Нужно ли делать опись имущества перед сдачей квартиры?
Опись имущества поможет уберечь ваши вещи от порчи или получить компенсацию ущерба. Этот документ следует приложить к договору найма, желательно вместе с фотографиями. Укажите всю крупную мебель и бытовую технику и опишите имеющиеся у них дефекты и недостатки (вплоть до царапин и неработающих кнопок). Добавьте штрафы за новые дефекты, если таковые будут обнаружены впоследствии, или определите порядок устранения дефектов.
Как оформить объявление
Допустим, вы решили пройти через все прелести сдачи квартиры самостоятельно. Тогда вам нужно объявление.
Вот пошаговая инструкция для того, чтобы ваше объявление содержало всю необходимую информацию.
- Не поленитесь: проведите несколько часов на сайтах с недвижимостью. Подойдут любые, от Авито до Камелота или ваших местных. Ваша цель – узнать, за сколько примерно можно сдать похожую на вашу квартиру. Лучше ориентироваться на среднюю цену: поставите слишком дорого и будете искать арендатора вечность, поставите слишком низко – и потенциальные клиенты начнут задаваться вопросами «а почему так дёшево», и квартиру вы, опять-таки, не сдадите.
- Сфотографируйте комнаты: все жилые, кухню, санузел. Обеспечьте хорошее освещение на фото (фотографируйте ярким солнечным днём). Оцените фото: вы бы там жили?
- Составьте текст объявления. Укажите в нём размер квартиры, имеющуюся мебель (не точную опись, просто чтобы арендатор имел представление), удобства. В квартиру проведен хороший интернет? Есть кабельное? Кондиционер? Указывайте это. Проблемы тоже укажите сразу – не тратьте зря свое и чужое время. Может, кому-то будет принципиально мешать ваше пятно на потолке или гнездо голубей на балконе.
- Договоритесь сами с собой: что вы не готовы терпеть? Вы ненавидите собак? Или, может, в квартире нет балкона, поэтому курящим лучше вообще не заезжать? Или у вас есть какие-то свои требования? Укажите это в объявлении.
- Укажите, входят ли коммунальные услуги в цену.
- Нелишним будет в паре слов описать район. Расскажите, как далеко остановки общественного транспорта, удобно ли парковать машину, есть ли магазины, школы, детсады и больницы.
- Если у вас есть, что добавить по поводу квартиры – не стесняйтесь. Люди в поисках квартиры прочёсывают сотни одинаковых объявлений. Может быть, ваше примечание про красивый вид на закате станет для кого-то решающей зацепкой. Автор статьи знает людей, которые выбирали квартиры, исходя именно из таких вот милых мелочей в объявлениях.
- Выложите объявление, прикрепив ваши прекрасные фотографии. Где? Да везде! На Авито, на тематических сайтах, в соцсетях – везде, где вам только придёт в голову. Чем больше людей увидят, тем быстрее вы найдете того самого жильца.
Сдача квартиры для «выселения»
Нестандартный способ мошенничества. Потому что здесь арендатора квартиры защищает закон и договор.
Сначала все идет по правилам. Вежливый владелец показывает квартиру, бьет по рукам с арендатором и заключает договор. Все спокойно примерно неделю – жильцу дают освоится. После этого начинается шоу.
Хозяин приходит в квартиру в любое время. Вламывается к жильцу без предупреждения. Предъявляет надуманные претензии. Цель мошенника – извести арендатора, чтобы он съехал. Тогда можно оставить всю предоплату и залог.
По закону, деньги арендатору нужно вернуть. Но мошенник мастер психологического давления. Будет всячески изводить съемщика: ругаться, угрожать. Обычно, этого хватает, чтобы арендатор плюнул на попытки разобраться с мошенником.
Выманивание денег у арендатора во время съема
Это мошенничество с арендой квартир растянуто по времени. Поэтому всегда оставайтесь бдительны.
Человек снимает жилье. Вселяется. Живет несколько месяцев. Все спокойно – хозяин адекватный, претензий нет.
А потом мошенник реализует хитрый план. Говорит, что у него возникли финансовые трудности и просит оплатить сразу за 6 месяцев или год.
Вне зависимости от действий арендатора, жить в этой квартире он уже не будет. Буквально через неделю окажется, что собственник – другой человек. Он вернулся из командировки и узнал, что родственники сдали его квартиру. Так что договор недействительный. Пора освободить жилье для настоящего владельца.
Оспорить действия собственника невозможно. Он прав по закону. Поэтому арендатор ищет новую квартиру. И хорошо, если не нашлось денег заплатить за полгода вперед.
Полезные рекомендации
Что еще необходимо знать при съеме или сдаче жилья в аренду:
- Во время поиска жилья желательно промониторить средние цены по региону. Это позволит сразу увидеть объявления с намеренно заниженными ценами, автор которых, вероятнее всего, недобросовестный арендатор или мошенник.
- Не стоит сразу снимать первое попавшееся жилье. Желательно посмотреть несколько вариантов.
- При осмотре квартиры рекомендуется познакомиться с соседями. Вероятно, они смогут рассказать, как часто из квартиры выезжают люди, и является ли вообще арендатор владельцем недвижимости.
- При выезде жильцов из квартиры собственнику рекомендуется в их присутствии проверить наличие имущества. Это позволит избежать кражи ценных вещей.
Бывает ли виноватым арендодатель?
В погоне за дополнительной «копеечкой» собственники квартир порой теряют человеческий облик и так «закручивают гайки» арендаторам, что те вынуждены или съезжать, или выкладывать космические суммы за право прозябания в весьма приземленных (даже примитивных) условиях.
Таким образом, наживаясь на квартирантах, арендодатель очень неправ. Возможно ли это доказать? Легко, если вы подписывали договор найма. Почти невозможно, если договоренность была устной.
Виноватый по всем параметрам квартировладелец будет чувствовать себя безнаказанным и сдирать со съемщика по три шкуры. Договор найма служит еще и неким сдерживающим фактором для готового в любой момент распоясаться арендодателя.
Поэтому юристы так настоятельно и рекомендуют съемщикам идти на квартиру к собственникам, которые не боятся подписывать договор.
Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet,рассказала о реальном судебном разбирательстве, которое отражено в разъяснении Верховного суда от 2020 года. В договоре аренды были прописаны периоды, когда арендодатель может посещать квартиру, и именно в связи с этим нарушением его привлекли к ответственности по статье о неприкосновенности жилища. С него взыскали моральный вред (25 000 рублей, кстати, не такая большая сумма, с учетом того, сколько идут суды).
Там наказание было связано еще с хищением имущества – по всей видимости, арендодатель в счет уплаты арендной суммы забрал что-то из дорогой техники арендатора, по факту чего возбудили уголовное дело и дальше взыскали моральный вред.
«Позиция суда здесь акцентирует внимание все же на неприкосновенности жилища. Когда заключается договор аренды, нужно очень тщательно прописывать период посещения. Если вы пишете в договоре, что посещать квартиру можно один раз в месяц, значит, строго один раз в месяц вы имеете право прийти в квартиру как арендодатель, – обращает внимание Юлия Дымова. – Желательно прописать, что вы имеете право посещать и в другие периоды, если арендатор нарушает существенным образом свои обязательства по оплате – как первое основание, почему вы можете появиться в квартире. Второе основание – в случае аварийных ситуаций, либо ситуаций, требующих капитального ремонта.
По поводу уголовной статьи это достаточно громкое заявление. На самом деле к уголовной ответственности, если нет правонарушения, вас вряд ли кто-то привлечёт. Но в гражданском суде может быть взыскана компенсация морального вреда».
Что касается законопроекта № 385п-П14 от 07.05.2020 г., внесенного Правительством РФ, то он направлен на защиту прав арендаторов и ни в коей мере не учитывает интересы арендодателей.
Вместе с тем, существуют значительные проблемы, которые указанный законопроект не учитывает в полной мере, и которые, например, касаются т.н. обеспечительного платежа или депозита.
1. Депозит, как правило, засчитывается сторонами договора аренды в счет внесения арендной платы за последние 1, 2 месяца действия договора аренды.
При обязанности арендатора полностью возвратить арендатору депозит аренда может оказаться неоплаченной. Арендодатель вынужден будет взыскивать долг по арендной плате с арендатора через суд, что приведет к значительной потере времени.
2. Депозит также обеспечивает погашение текущей задолженности по внесению арендной платы. В настоящее время в соответствии с ФЗ № 98-ФЗ от 01.04.2020 г. и Постановлением Правительства РФ № 439 от 03.04.2020 г. арендодатель обязан предоставить арендатору отсрочку по внесению арендной платы до конца октября 2020 г. Если арендатор досрочно расторгнет договор, и полностью вернет депозит, то арендодатель не сможет получить отсроченную арендную плату, и должен будет взыскивать задолженность через суд.
3. Кроме двух первых функций, депозит также служит для обеспечения возмещения ущерба, причиненного арендатором арендуемому помещению. Воспользовавшись правом на расторжение договора, и оставив арендуемое помещение в непригодном состоянии, арендатор, тем не менее, вправе претендовать на получение депозита в полном объеме. Арендодатель в такой ситуации вынужден будет за свой счет приводить помещение в надлежащее состояние, а затем длительное время взыскивать через суд соответствующие денежные суммы в возмещение ущерба с арендатора.
Потери арендодателя будут еще более значительными, поскольку в силу ст. 401 ГК РФ взыскать в арендатора убытки или неустойку не представляется возможным.
Различные объединения арендодателей считают, что принятие Государственной Думой соответствующего закона на основе указанного законопроекта приведет к нарушению ст.ст. 19, 34, 35, 45 Конституции РФ, ст. 1 ГК РФ, поскольку гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты (ч. 1 ст. 1 ГК РФ).
Согласно ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
Как быть, если арендатор не может попасть в арендованное жильё?
В соответствии с пунктом 3 статьи 556 Гражданского кодекса Республики Казахстан (Особенная часть), договор аренды может быть досрочно расторгнут по требованию арендатора в случае, если наймодатель не предоставляет имущество в пользование нанимателю либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества. Статья 547 Гражданского кодекса обязывает арендодателя передать арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, со всеми его принадлежностями и документами.
Имущество должно быть передано в указанный договором срок, а если этот срок не оговорен — в разумный (то есть достаточно необходимый для этого) срок. Если эта обязанность не выполнена, арендатор вправе по своему выбору истребовать это имущество от арендодателя в судебном порядке либо потребовать расторжения договора.
Препятствие в использовании имущества может выражаться в затруднении или прекращении доступа к нему (установка замков, недопуск охраной), отсутствии условий (отключение электроэнергии и других коммунальных услуг), непредоставлении принадлежностей и документов, без которых имущество не может быть использовано (непредоставление копии технического паспорта, когда это требуется для получения лицензии и т.д.).
О том, как снять квартиру на длительный срок без лишних проблем, читайте здесь.