Что надо знать про неустойки с застройщика в 2020 году
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что надо знать про неустойки с застройщика в 2020 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для уплаты НДФЛ с неустойки необходимо дождаться уведомления из налоговой инспекции. Оно может поступить письмом по почте или отобразиться в личном кабинете на порталах ФНС и Госуслуги. Обычно уведомления поступают в период с сентября по ноябрь.
НДФЛ с неустойки с позиции действующего законодательства
Несколько лет назад в РФ налогообложение в области неустойки по решению суда или добровольно выплачиваемой самим налогоплательщиков (участником долевого строительства) не имело чётких универсальных критериев и правил.
Однако, письма Минфина РФ, а также представление и публикация обзора судебной практики, утверждённого Президиумом Верховного суда (ВС), разъяснили ситуацию и обозначили чёткую позицию, которую должны государственные органы, суды и Федеральная налоговая служба.
В 210-ой ст. Налогового кодекса (НК) РФ в первом пункте указывается, что при расчёте налоговой базы для уплаты налогов на доходы физических лиц учитываются абсолютно все доходы, полученные гражданином или относящиеся к его возникшим правам. Они могут иметь либо натуральную форму, либо материальную (денежную выгоду). В 41-ой ст. того же НК помечено, что к категории доходов относится имеющая денежную или натуральную форму денежная выгода, которая учитывается при возможности осуществления её оценки.
В Гражданском кодексе (ГК) РФ, а именно в его 330-ой ст. написано, что неустойкой (пеней, штрафом) является установленная либо договором, либо законом сумма, которую должник обязуется уплатить своему кредитору в том случае, если не выполняет свои обязательства. В ситуации с договором долевого участия в строительстве таким неисполнением договорных обязательств становится как раз просрочка передачи квартиры многоквартирного дома участнику долевого строительства по акту приема-передачи.
Является ли получаемая неустойка доходом физического лица? Да, является. И да — она облагается НДФЛ. В РФ неустойки, пени и штрафы, взыскание которых с застройщиков осуществляется по 214-ФЗ (закону, регулирующему договоры долевого участия) и по закону «О защите прав потребителей», соответствуют всем признакам экономической выгоды физических лиц, поэтому облагаются НДФЛ. Кроме того, в перечне, указанном в ст. 217-ой НК и включающем все не облагаемые виды доходов, нет ни неустоек, ни штрафов, ни пеней. На основании этого факта можно сделать вывод, что всё это является доходами, с которых можно удержать налоги.
НДФЛ в арбитражных спорах
Все организации и индивидуальные предпринимателя (ИП), с которыми дольщики заключают договоры цессии (уступки прав требований по неустойке), при выплате вознаграждения (доходов) физическим лицам, обязаны удержать с этих доходов НДФЛ, поскольку согласно п. 1 и 2 ст. 226 Налогового кодекса РФ они признаются налоговыми агентами.
В случаях невозможности удержания НДФЛ при выплате о невозможности удержания налога и размере задолженности налоговый агент обязан сообщить в ФНС не позднее 01 марта следующего года (п. 5 ст. 226 НК РФ, письма Минфина РФ от 24.03.2017 № 03-04-06/17225, ФНС РФ от 30.03.2016 № БС-4-11/5443).
С момента уведомления налогового органа о невозможности удержания с физического лица НДФЛ при выплате обязанность по уплате налога возлагается на само физическое лицо (получателя дохода), и организация (налоговый агент) перестает исполнять функции налогового агента (письмо ФНС РФ от 02.12.2010 № ШС-37-3/16768@) в отношении указанной выплаты. При этом уплату налога должен произвести сам налогоплательщик при подаче в ИФНС по месту своего нахождения налоговой декларации по НДФЛ (письмо ФНС РФ от 22.08.2014 № СА-4-7/16692).
То есть в любом случае (независимо от того, удержан ли НДФЛ налоговым агентом при выплате, либо если НДФЛ самостоятельно уплачен физическим лицом – сумма удерживаемого (выплачиваемого) налога одинаковая, и ее необходимо оплатить в ФНС в установленный законодательством срок.
Санкции за неудержание НДФЛ налоговым агентом
- Непредставление сведений о невозможности удержания наказывается в соответствии с п. 1 ст. 126 НК РФ штрафом в размере 200 рублей за каждый непредставленный документ.
- Если компания или ИП (налоговый агент) вовремя проинформировали о невозможности удержать налог, пени начисляться не будут. Если не сообщать о факте неудержания, пени будут начисляться по ст. 75 НК РФ.
Кроме того, к административной ответственности могут привлечь должностных лиц организации (п. 1 ст. 126 НК РФ, примечание к ст. 2.4, 15.6 КоАП РФ).
Ответы на часто задаваемые вопросы
Вопрос №1: Дом сдан, но квартира в пользование не передана. В то же время за нее все выплачено. Никаких уведомлений, в том числе о завершении строительства застройщик никому не направлял. Можно ли в данной ситуации требовать выплату штрафной неустойки?
Да, можно. Основания для взыскания неустойки возникают по ФЗ РФ № 114. Как установлено, она взыскивается с начала просрочки и до дня (даты) передачи жилья по соответствующему акту.
Вопрос №2: Во время строительства дома (по ДДУ) сменился застройщик. При этом дом до сих пор не сдан, а просрочка по сдаче достигла уже 8 месяцев. Можно ли подавать на взыскание пени?
Решение данного вопроса зависит по большей части от того, кто виновен в просрочке: новый либо предыдущий застройщик. Если она образовалась уже при новом застройщике, то неустойку взыскать можно. Но если она возникла при предыдущем застройщике, а его сменил другой в порядке банкротства, тогда нет, такой возможности уж не будет.
Пример 1. Удержание НДФЛ с неустойки, взысканной судебным порядком
Москвич, Бельский Н. Н. заключил с застройщиком договор долевого участия (ДДУ) в январе 2021 г. на строительство двухкомнатной квартиры. Согласно условиям этого соглашения в установленные сроки дольщиком была внесена требуемая по ДДУ стоимость квартиры. Тем не менее застройщик сдачу дома задержал. В результате Бельский И. Н. обратился в суд, требуя взыскать с него неустойку за просрочку.
Суд признал требования истца (Бельского Н. Н.) обоснованными. Судебным постановлением от 26.06.2021 с застройщика в пользу дольщика взыскана неустойка размером 200 000 рос. руб. Данная сумма признается доходом гражданина Бельского Н. Н. и подлежит обложению НДФЛ. Поскольку он является резидентом РФ, то при калькуляции подоходного налога к уплате используется ставка 13%.
Итого получается: 200 000 рос. руб. * 13% = 26 000 рос. руб. Это и есть сумма НДФЛ, которую нужно будет оплатить.
Неустойку по ДДУ рассчитывают исходя из 1/300 ставки рефинансирования, которая может меняться. Еще в январе 2016 года она составляла 11%, в июне 2017 — 9%, а в феврале 2018 — 7,5%. В 2019 году показатель снизился до 7,25%. При расчете неустойки применяют ставку, которая действует на момент подписания акта приема-передачи недвижимости либо, если объект не принят, на день подачи претензии застройщику. Если вы участвовали в ДДУ как физическое лицо, то вам положены пени в двойном размере.
Период просрочки отсчитывают от даты нарушения срока сдачи недвижимости до момента подписания сторонами акта приема-передачи. Если последний документ так и не подписали, то вычисляйте размер штрафа на дату подачи претензии.
Вычисление размера неустойки можно произвести по формуле:
Пени = стоимость ДДУ * количество дней просрочки * (ставка рефинансирования * 1/300) * 2
Рассмотрим на примере:
- цена квартиры — 2 млн. рублей;
- количество дней просрочки с 01 февраля 2019 года по 31 августа 2019 года — 212;
- ставка — 7,25%.
Расчет: 2 000 000 * 212 * 2 * 1/300 * 7,25% = 204 933,33 рубля. Эта сумма будет возрастать по мере увеличения просрочки.
Гражданское законодательство предусматривает совершение сделки по продаже имущественного права. Оформление уступки производится только в период между регистрацией договора долевого участия и подписанием акта по приёму объекта в эксплуатацию.
Переуступка прав означает смену кредитора. Это не возбраняется законом, если только в ДДУ не прописан запрет на изменение. Договором уступки прав пользовались некоторые инвесторы, чтобы не платить НДФЛ. Согласно поправкам к законодательству, перекупщик жилья должен заплатить налог с продажи квартиры, если он покупает по цене ДДУ, а продаёт с более высокой стоимостью.
- Помните, что действия застройщика вызваны тем, что с принятием данного закона пропал ранее существовавший баланс интересов сторон. Раньше застройщик, подгоняемый неустойкой за просрочку, был заинтересован в скорейшей передаче дольщику объекта долевого строительства. Теперь — нет, ему нет разницы, когда отдавать вам квартиру: летом или зимой 2020 года.
- Вы можете обратиться в суд, но любой грамотный юрист должен предупредить вас, что шанса на положительный исход почти нет.
- Если вы столкнулись с давлением со стороны застройщика и готовы согласиться с ним, учитывайте, что потом доказать вашу правоту в суде в случае разногласий будет почти невозможно.
- Даже при отсутствии гарантий выиграть суд с застройщиком, все равно лучше проконсультироваться с квалифицированным юристом по тому, как лучше поступить в каждой конкретной ситуации.
Пример 1. Удержание НДФЛ с неустойки, взысканной судебным порядком
Москвич, Бельский Н. Н. заключил с застройщиком договор долевого участия (ДДУ) в январе 2020 г. на строительство двухкомнатной квартиры. Согласно условиям этого соглашения в установленные сроки дольщиком была внесена требуемая по ДДУ стоимость квартиры. Тем не менее застройщик сдачу дома задержал. В результате Бельский И. Н. обратился в суд, требуя взыскать с него неустойку за просрочку.
Суд признал требования истца (Бельского Н. Н.) обоснованными. Судебным постановлением от 26.06.2020 с застройщика в пользу дольщика взыскана неустойка размером 200 000 рос. руб. Данная сумма признается доходом гражданина Бельского Н. Н. и подлежит обложению НДФЛ. Поскольку он является резидентом РФ, то при калькуляции подоходного налога к уплате используется ставка 13%.
Итого получается: 200 000 рос. руб. * 13% = 26 000 рос. руб. Это и есть сумма НДФЛ, которую нужно будет оплатить.
Переуступка прав по ДДУ на строящееся жилье
Переуступка прав возникает, когда дольщик купил квартиру по ДДУ, и до сдачи дома в эксплуатацию, а точнее до подписания акта приема-передачи, переуступил свои права и обязанности иному лицу. В итоге новый покупатель (цессионарий) станет обладателем жилья по договору переуступки, он берет на себя риски и ответственность, и в случае задержки стройки или других неблагоприятных обстоятельств, отвечать по договору будет застройщик, а не продавец (цедент).
Чаще всего застройщики стараются ограничить право переуступки договора ДДУ, например, включают в договор требования об уплате комиссии или вводят иные ограничения на переуступку. Эти требования незаконны, достаточно просто уведомить застройщика о готовящейся переуступке в письменном виде как при любой смене кредитора.
Важно: Застройщика достаточно уведомить про переуступку прав по договору ДДУ. Но, важно знать, что односторонняя переуступка допускается, если дольщик полностью выполнил свои обязательства по внесению суммы оплаты за квартиру.
Если квартира приобреталась с использованием ипотечного кредита, то важно достичь согласия с банком, имея варианты: погасить его кредит, произвести замену залога или переоформление ипотеки на нового дольщика по ДДУ. К сожалению, в этой части вы полностью зависимы от банка, профинансировавшего сделку.
Ответы на часто задаваемые вопросы
Вопрос №1: Можно ли при удержании НДФЛ с неустойки применить какой-либо из вычетов?
Физлицо при получении дохода в виде неустойки либо штрафа может претендовать только на стандартный вычет за себя суммой 500 либо 3000 рос. руб. (своего ребенка – от 1 400 до 12 000 рос. руб.). Законом применение стандартного вычета это не возбраняется.
Следует иметь в виду, что получить этот вычет можно будет только при наличии определенных оснований и при соблюдении конкретных условий, предусмотренных ст. 218 НК РФ. Ключевой момент: стандартный вычет предоставляется только резидентам РФ (т. е. тем гражданам, чьи доходы облагаются НДФЛ по ставке 13%).
Как происходит расчет и уплата налога
Организации, выплачивающие гражданам доходы, которые подлежат обложению налогом, в силу статьи 226 НК РФ являются их налоговыми агентами. Обязанность рассчитать, удержать и уплатить в бюджет налог с таких доходов накладывается именно на агентов.
Таким образом, удержать НДФЛ с суммы полагающейся гражданину неустойки и перевести его в бюджет должен застройщик. Заметим, что суд в своем решении может указать, какая именно сумма должна быть выплачена гражданину, а какая — удержана и перечислена в бюджет в виде НДФЛ. Но бывает, что суд не выделяет налог из суммы неустойки.
Если налоговый агент не может удержать налог самостоятельно, он должен сообщить об этом в налоговую инспекцию. При этом следует указать сумму дохода, с которой налог не был удержан, а также сумму самого налога. Аналогичное сообщение налоговый агент должен направить и гражданину.
Как в таком случае физлицу уплатить НДФЛ? Порядок определен в пункте 6 статьи 228 НК РФ. Налоговый орган составит уведомление об уплате налога и направить его налогоплательщику. Тот обязан уплатить причитающуюся сумму не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом.
Пример 1. Калькуляция суммы неустойки, удержание с нее НДФЛ
Гражданин РФ Василевич П. П. (физлицо, резидент РФ) заключил с застройщиком ДДУ на строительство квартиры стоимостью 2 500 000 рос. руб. Оплата произведена им полностью и своевременно. Между тем застройщик задержал срок сдачи дома на 112 дн. Задержка была необоснованной, посему виновное лицо обязано заплатить неустойку. К данному моменту ставка ЦБ составила 7,75%.
С учетом приведенных показателей необходимо рассчитать сумму штрафной выплаты и НДФЛ. Для расчета взяты условные значения. Поскольку Василевич П. П. является резидентом РФ, то при подсчетах НДФЛ используется ставка 13%.
| Данные для калькуляции | Подсчет неустойки | Подсчет НДФЛ |
| Стоимость квартиры по ДДУ: 2 500 000 рос. руб.; просрочка: 112 дн.; действующая ставка ЦБ: 7,75%; ставка для резидента РФ: 13% |
1/150 * 7,75% * 2 500 000 * 112 = 144 000 рос. руб. | 144 000 * 13% = 18 720 рос. руб. |
Что означает неустойка (штраф) и нужно ли с нее удерживать НДФЛ
Определение данному понятию дается в ст. 330 ГК РФ. В статье четко прописано, что под неустойкой (а также штрафом, пеней) понимают денежную сумму, которую должник должен заплатить кредитору при невыполнении либо ненадлежащем выполнении своих обязательств. Размер этой суммы определяется законом и договором. Следует четко понимать, что это не компенсация ущерба, т. е. данная выплата не носит компенсационный характер.
Следует заметить, как неустойка, так и штраф могут взыскиваться досудебным порядком и через суд. В первом случае выплата производится должником добровольно, во втором – принудительно. Например, если застройщик не выполнил условия договора долевого участия, не сдал вовремя дом, то, он должен заплатить дольщику неустойку, а в некоторых случаях и штраф. Сделать это он может добровольно, по письменному требованию второго участника ДДУ, т. е. дольщика. Если он этого не сделает, то дольщик вправе подать на него иск в суд о взыскании неустойки. Тогда говорят о принудительном взыскании неустойки судебным порядком.
Вне зависимости от того, как кредитору выплачивается неустойка (штраф), добровольно либо принудительно, и в первом, и втором случае она признается его доходом. А доход, как установлено НК РФ, подлежит обложению НДФЛ. Данная позиция подтверждается соответствующими законодательными нормами (см. далее таблицу).
| Ст. 41 НК РФ | Ст. 209 НК РФ | Ст. 217 НК РФ | Ст. 210 НК РФ | Ст. 208 ГПК РФ |
| Что признается доходом | Объект налогообложения | Необлагаемые доходы | Что входит в налоговую базу | Индексация взысканных судом сумм |
Таким образом, неустойки (штрафы), взысканные через суд, – это денежные доходы физлица, т. к. они признаются экономической выгодой. А все доходы, полученные физлицом в натуральном либо денежном выражении, включаются в налоговую базу. Кроме этого, в список доходов, которые освобождаются от уплаты НДФЛ, неустойка и штрафы не входят.
Особенности уплаты дохода на прибыль организаций с взысканной неустойки
Рассмотрим особенности, касающиеся уплаты дохода на прибыль организаций. Согласно подп. 13 п. 1 ст. 265 НК РФ в состав внереализационных расходов включаются расходы в виде признанных должником или подлежащих уплате должником на основании решения суда, вступившего в законную силу, штрафов, пеней и (или) иных санкций за нарушение договорных или долговых обязательств, а также расходы на возмещение причиненного ущерба. Таким образом, обязанность учитывать полученную неустойку для целей налога на прибыль прямо установлена положениями НК РФ. Такая же позиция изложена в письмах Минфина России от 14.01.2016 № 03-03-06/1/609, от 01.12.2014 № 03-03-06/1/61165.
При этом следует учитывать, что для признания дохода внереализационным важно наличие факта признания должником обязанности по такой уплате. О признании долга может свидетельствовать не только заключение соглашения о признании долга, но и наличие писем или конклюдентные действия должника. Например, когда должник самостоятельно произвел уплату задолженности в соответствии с положениями договора. Такой же позиции придерживаются и государственные органы (Письмо Минфина России от 24.07.2015 № 03-03-06/1/42838). Как разъяснил ВАС РФ в Решении от 14.08.2003 № 8551/03, согласование сторонами в договоре условий о неустойке само по себе недостаточно для учета кредитором причитающихся сумм в качестве внереализационного дохода при отсутствии возражений должника.
Вас могут заинтересовать: Услуги по банкротству юридических лиц.
Какой же вывод из данной истории?
Получается, что если вы докажете, что взысканная в вашу пользу неустойка не принесла вам экономической выгоды, то теоретически, можно отстоять свои права в суде и признать начисление вам налога незаконным.
К примеру по защите прав потребителей, вам возвращают деньги за услуги или товар, а так же возмещают ущерб если таковой был причинен, это конечно не является экономической выгодой, ведь это ваши деньги и выплачены они вам, что бы восстановить ваше положение до того как ваше право было нарушено. А вот взысканный сверху штраф по закону о защите прав потребителей в размере 50% от суммы присужденной судом и неустойка, это конечно же считается экономической выгодой, потому как здесь сложно будет доказать, что эти деньги пошли на возмещение ущерба, так как вам его уже возместили, а ваши доводы скорее всего не будут учтены судьей и неустойку с штрафом признают доходами, так как они не несут компенсационный характер и налогом будут облагаться.
Но к примеру при долевом строительстве, вам задержали сдачу дома и застройщик обязан вам заплатить неустойку, которая после взыскания так же может быть признана доходом, ведь рассматривается она как штрафные санкции за задержку выполнения обязательств, то есть окончательную сдачу дома. В такой ситуации можно доказать, к примеру, что вы арендовали квартиру, в которой жили и ждали пока дом будет сдан и надеялись, на то, что застройщик сдаст его и вы заедете в новую квартиру в конкретную дату, но застройщик задержал сдачу дома и вы понесли непредвиденные убытки, связанные с платой за аренду квартиры, в которой вы вынуждены проживать по причине задержки сдачи дома, а значит вы понесли непредвиденные убытки по вине застройщика, а раз вы понесли убытки то можно считать, что вы их понесли по вине застройщика, а неустойка в таком случае может выступать как компенсация за дополнительные расходы по аренде квартиры из которой вы съехали расторгнув договор в новую квартиру, но не переехали по вине застройщика.
Это лишь пример и он в теории, но на практике, так можно попытаться уйти от налога на неустойку, главное доказать, что неустойка выступила вам в качестве компенсации, за расходы которые вы понесли в результате нарушения ваших прав и такие расходы не были возмещены виновником отдельно от суммы неустойки и за нарушение была предусмотрена лишь неустойка.
Главное, что вы поняли принцип, что если доказать, что неустойка не была для вас доходом, то налог по закону вы не обязаны платить, а как вы это будете доказывать, совсем другой вопрос.
Но если вы хотели найти ответ на вопрос платится ли налог с неустойки, то да такие требования налоговой законны, ведь в большинстве случаев неустойка это действительно экономическая выгода, которая взыскивается в судебном порядке как бонусом к основной сумме ущерба или сумме невыполненных обязательств. Неустойка это штрафные санкции и рассматриваются как доход.
Надеюсь статья ответила на ваш вопрос относительно налогообложения неустойки!
Как производится расчет пени
В 214 ФЗ приведена формула, которая применяется для расчета неустойки. Для вычисления пени используется ключевая ставка Центробанка, действующая на момент исполнения обязательств. Сегодня она составляет 10%. За основу берется 1/300 ставки от суммы, которую задолжал дольщик, за один день. Как рассчитать пени за просрочку оплаты самостоятельно, можно посмотреть ниже.
Формула расчета:
Пеня = Сумма долга × 10%/300 × количество просроченных дней
Например, дольщик должен был внести очередной платеж по договору в сумме один миллион рублей до 10 февраля 2017 года. Но деньги были перечислены застройщику только 15 марта 2017. В результате просрочка составила 34 дня.
1 000 000 × 10%/300 (0,033) × 34 = 11 333,33
Таким образом, размер пени за просрочку составляет 11 333,33. Дольщик помимо основного долга в один миллион рублей, должен будет оплатить застройщику пеню за тридцать четыре дня. Если он и дальше будет оттягивать оплату, то каждый день к сумме долга будет прибавляться 333,33 рубля.
Пеня — это денежная сумма , которую компания (ИП) должна заплатить в бюджет, если налоги (взносы, сборы) уплачены не вовремя (ст. 75 НК РФ). Уплата пени — это не право налогоплательщика, а его обязанность. Если у компании или ИП будет выявлена недоимка по налогу, нужно погасить долг и заплатить пени по налогам.
Если недоимку выявит ФНС, налогоплательщик получит требование об уплате налога и пеней. Налогоплательщик может обнаружить недоплату по налогу самостоятельно (раньше ФНС). В таком случае нужно рассчитать и заплатить пени вместе с недоимкой, не дожидаясь требования ФНС, иначе будет штраф по налогам.
Пени начисляются за каждый календарный день просрочки начиная со следующего за установленным законодательством днем уплаты налога или сбора.
Изменения в расчете пеней произошли 1 октября 2020 года — пени организации будут рассчитывать по новым правилам, а именно:
- за просрочку уплаты налогов или страховых взносов до 30 календарных дней (включительно) процентная ставка пени принимается равной 1/300 действующей в это время ставки рефинансирования ЦБ РФ;
- за просрочку уплаты налогов или страховых взносов свыше 30 календарных дней процентная ставка пени принимается равной 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей в период до 30 календарных дней (включительно) такой просрочки, и 1/150 ставки, действующей в период начиная с 31-го календарного дня такой просрочки.