Золотые метры. Правила успешных инвестиций в зарубежную недвижимость
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Золотые метры. Правила успешных инвестиций в зарубежную недвижимость». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Это разновидность брокерского счета со специальным налоговым режимом, который действует для резидентов РФ. ИСС можно открыть с 2015 года, и он набирает обороты популярности. В России открыто свыше 1 млн счетов. Чаще всего ИИС выбирают в качестве замены банковского депозита, когда ставка постоянно снижается.
Цели инвестирования в недвижимость
Инвестирование — вложение денег для получения прибыли. В недвижимость инвестируют, чтобы:
- Получить пассивный доход. Для этого используют собственную свободную недвижимость, покупают новую за наличные или берут ипотеку. Затем находят арендаторов и ежемесячно получают прибыль.
- Сохранить накопления. Чтобы деньги не обесценились из-за инфляции, их часто вкладывают в недвижимость. Покупают коммерческие, жилые, бюджетные и элитные помещения. Те, которые не понизятся в цене. Коммерческие объекты лучше покупать в местах с большой проходимостью, а жилые — в районах с развивающейся инфраструктурой.
- Получить доход от перепродажи или обмена с наценкой.
Порядок инвестирования в недвижимость
Чтобы инвестиции приносили доход, следуйте алгоритму:
- Изучите ситуацию на рынке — на какую недвижимость есть спрос, что ищут покупатели, какие средние цены на объекты, где есть интересные локации или районы с развивающейся инфраструктурой.
- Убедитесь в надёжности продавцов, застройщиков, арендаторов и посредников. Проверьте документацию, отзывы, рейтинг, репутацию. Посмотрите наличие судебных споров, простоев.
- Подберите для покупки ликвидный объект.
В целом сфера недвижимости стабильна. При правильном подходе даже новичок увеличит капитал.
Инвестиции в недвижимость: заключение
- Недвижимость остаётся одной из наименее рискованных сфер для инвестирования.
- Инвестиции в недвижимость — это не только вложения в квартиры, но и в землю, коммерческие объекты, парковочные места. Наибольшую прибыль получают от покупки новостроек.
- Есть два основных способа инвестирования в недвижимость: сдача в аренду или перепродажа с наценкой. Оба способа имеют плюсы и минусы. Перед выбором учтите стартовый капитал и цели инвестиции.
- Можно увеличить стоимость недвижимости в разы следующими способами: разделение на студии, перепланировка, достройка, ремонт и перевод жилого помещения в нежилой фонд.
Достаточно подобрать брокерскую компанию. Лучше всего выбирать из ТОП 5-10 самых крупных организаций на территории РФ. При выборе обращайте внимание на:
- размер комиссии за совершение сделки;
- наличие ежемесячной оплаты за использование счета. Если вы долгосрочный, пассивный инвестор совершается операции несколько раз в год, при этом ежемесячно будет, списываться абонентская плата, для клиента то не выгодно;
- уточните перечень предоставленных активов. Согласно законодательству разрешается покупка иностранной валюты, акций зарубежных компаний торгующиеся на СПб бирже, но такая опция доступна не у всех брокеров;
- доступна ли опция перечислять дивиденды и купоны на карту банка. Поскольку с карты можно забросить их обратно на счет и это будет считаться новым пополнением.
Про ИИС (индивидуальный инвестиционный счет)
ИИС (индивидуальный инвестиционный счет) – это специальный финансовый инструмент для совершения операций с ценными бумагами самостоятельно или через управляющее лицо, позволяющий оптимизировать налог на инвестиции.
Основные правила ИИС:
- 1 человек = 1 счет;
- Максимальная сумма пополнения – 1 миллион рублей в год;
- Налоговый вычет от государства;
- На внесенные средства можно покупать ценные бумаги только на российских рынках или через российского брокера;
- Пополнять счет можно в любое время, но только рублями;
- Средства нельзя использовать на другие цели, кроме инвестиционных;
- Минимальный период для начисления вычета – 3 года;
- Средства на счетах ИИС не застрахованы в АСВ (Агентство страхования вкладов);
Основное преимущество ИИС – это возможность получить налоговый вычет от государства по истечении трех лет.
Существует два варианта получения вычета:
- тип А – на сумму внесенных средств 13%;
- тип Б – на размер финансового результата, не платить налог с полученного дохода.
Какие налоги и как платить на брокерских счетах в РФ и за рубежом
При инвестировании в зарубежные финансовые инструменты можно выбрать два варианта их покупки:
- Через российских брокеров;
- Напрямую покупать у иностранных брокеров.
В первом случае всеми вычислениями по налогам с иностранных инвестиций будет заниматься ваш брокер. Подоходный налог в стандартном размере 13% будет автоматически снят от полученной прибыли.
При самостоятельном инвестировании через иностранных брокеров, считать и платить налог на инвестиции за рубежом придется лично. Только придется учитывать все тонкости международного сотрудничества по налоговым расчетам.
Например, в Америке, согласно закону «Об избегании уплаты двойного налога» подписанного между РФ и США в 1992 году, налог платиться один раз – в России (форма W-8BEN). При расчете налога на дивиденды в России выплачивается только 3%, поскольку эмитент при расчете дохода снимает 10% налога с каждого нерезидента США.
При этом возникает довольно много сложностей при расчете самих налогов:
- Необходимо пересчитывать все операции в рубли по курсу на дату сделки
- Необходимо пересчитывать все комиссий в рубли по курсу на дату сделки
- Учитывать доходы и убытки необходимо раздельно по фондовому, валютному и срочному рынкам.
- Заполненной декларации недостаточно, так как нужен пакет других форм и документов
- Также есть валютная переоценка. Простой пример: Вы купили акцию за $100 при курсе доллара 65 рублей. То есть потратили 6500 рублей. Акция упала и стала стоить $90. Однако, доллар подорожал и стал стоить 80 рублей. По факту вы потеряли на акции 10%, но в рублях у вас было 6500, а стало 7200. Так при реальном убытке 10% ваша рублевая доходность выросла на 700 рублей. Готовьтесь заплатить от этой величины 13%.
Таким образом, при инвестировании через иностранного брокера вам скорее всего понадобится помощь налогового консультанта.
Важный момент! При покупке иностранных акций освобождения от налога не будет даже после трехлетнего срока владения.
Апартаменты, в среднем, на 10–20% дешевле, чем квартиры с аналогичными характеристиками. Разница обусловлена юридическим статусом апартаментов: чисто формально это нежилые помещения. Поэтому застройщик, с одной стороны, не должен менять назначение земельного участка для возведения жилья, а с другой, не обязан строить внутреннюю инфраструктуру. Отчасти это недостаток апарт-комплексов, однако сегодня девелоперы все чаще предусматривают социальные объекты даже в таких проектах.
«В самом выигрышном положении оказываются покупатели апартаментов в комплексах смешанного типа, где продаются оба формата недвижимости: они будут иметь доступ ко всей инфраструктуре. Сдавать такие апартаменты можно по той же цене, что и квартиры, но вход в проект (цена лота – прим. ред.) будет заметно ниже», — отмечает генеральный директор УК «Развитие» Игорь Козельцев.
На рост популярности апартаментов у инвесторов сейчас влияет и активное обсуждение их «правовой амнистии» на уровне Правительства РФ: с начала года спрос на этот вид недвижимости уже вырос на 15%. Такие цифры приводит директор по продажам жилой недвижимости AFI Development Федор Ушаков, который также подчеркивает, что если закон о приравнивании апартаментов к жилым помещениям будет все же принят, спрос на них в краткосрочной перспективе увеличится еще на 30–40%. «Следствием станет удорожание этих лотов, в том числе и за счёт «вымывания» с рынка самых дешевых вариантов. В результате их стоимость может вырасти на 25–30%», — дополняет Ушаков.
В зоне риска – инвестиционные квартиры
По мнению экспертов, новые налоговые нормы, в частности база для начисления налога от кадастровой стоимости, существенно повлияют на рынок бизнес- и премиум-класса. В настоящий момент отсутствует грамотная методика кадастровой оценки, поэтому реальная цена продажи зачастую может оказаться ниже кадастровой оценки.
Также есть риск массового ухода инвесторов с первичного рынка. Как считает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», сейчас рынок волатильный, сроки экспозиции квартир увеличились, и часть инвесторов будут опасаться не успеть перепродать квартиры до ввода в эксплуатацию. Однако крупные инвесторы останутся, так как при инвестировании в большие объемы на самом старте можно заработать до 30% от первоначальных вложений, иногда больше. Такие инвесторы могут часть объемов перепродавать даже после ввода в эксплуатацию.
«Новые правила не добавляют привлекательности инвестициям в недвижимость из-за слишком долгого срока заморозки активов»
Ольга Павлова, РК «Магистрат» (входит в ГК «ИНТЕКО»)
Также пострадают те покупатели, которые при уступке своих паев в ЖСК вынуждены платить со всей суммы продажи, так как они не имеют прав на применение имущественных вычетов путем уменьшения доходов (от уступки) на сумму произведенных расходов (приобретение пая).
Однако новые нормы вряд ли отразятся на количестве покупателей, приобретающих квартиру для последующей сдачи внаем. Их тоже можно отнести к инвесторам, так как их основная цель – получение прибыли из недвижимости, пусть и растянутой по времени.
Таким образом, новые правила налогообложения, снижение цен на квартиры и резкий рост предложения жилья в новостройках в некоторых регионах существенно сокращают привлекательность инвестирования в первичный рынок. Как отметил Василий Шарапов, в Московской области сейчас наблюдается затоваривание рынка новостроек: жилья строится много, объем ввода бьет рекорды.
Это старые проекты, которые были начаты до начала экономического кризиса и теперь «выстреливают». Если же цены снижаются, те инвесторы, которые рассчитывают на перепродажу прав на квартиры в новостройках, уже не могут получать ту маржу от подобных сделок, которую они имели ранее, когда цены на недвижимость росли.
Государство своими действиями фактически снижает спрос на рынке новостроек, в том числе и за счет того, что держит ключевую ставку по-прежнему на довольно высоком уровне. Это в свою очередь уменьшает для населения доступность ипотечных кредитов. Однако все вышеперечисленное все же имеет существенный плюс – в настоящий момент очень выгодно приобретать квартиру для собственного длительного проживания. Этому способствуют разнообразие предложения и доступные цены на жилье.
Данная форма позволяет снизить налоги по акции США. Если она не подписана, то инвестор по дивидендам и купонам должен заплатить налог по ставке 30%, он списывается автоматически. В РФ больше ничего платить не нужно, но при этом декларацию 3 НДФЛ по полученным дивидендам необходимо все равно заполнить и сдать в налоговую. Если форма подписана и зарегистрирована биржей (подается на каждую биржу отдельно), налог снижается до 13%: 10% удерживается при получении купонов или дивидендов, 3% необходимо будет доплатить и подать декларацию 3-НДФЛ самостоятельно.
Форма действительна в течение 3 лет с даты подачи. После окончания срока необходимо подавать документ заново. Форма W-8BEN можно скачать в личном кабинете на сайте брокера и предоставить подписанную копию в виде скана или фото, либо обратиться в офис брокера.
Форма проверяется в срок до 30 дней.
Следующий интересующий нас вопрос – размер подлежащих уплате налогов. Тут все просто – ставка составляет хорошо знакомые всем гражданам 13% (налог на доходы физических лиц, НДФЛ). В очень редких ситуациях НДФЛ может быть и выше – например, если человек не является налоговым резидентом России, т.е. больше половины года проводит за границей. Но это, согласимся, случай весьма экзотический…
Хотя 13% — ставка весьма щадящая, пытливый ум некоторых наших сограждан пытается уменьшить и ее. Существует вроде бы лежащий на поверхности путь – стать индивидуальным предпринимателем (ИП), для которых ставка налогов составляет 6%. Однако более глубокое изучение вопроса показало, что делать так не следует.
Во-первых, «физик» платит только налог, а ИП – налог и еще некую фиксированную сумму: в Пенсионный фонд, Фонд обязательного медицинского страхования. Во-вторых (и это намного существеннее), налог здесь оказывается далеко не 6%… «Если инвестор имеет статус ИП и перешел на упрощенную систему налогообложения, то он имеет выбор: платить налог в размере 6% от доходов или 15% от доходов, уменьшенных на расходы», — напоминает Василий Шарапов («Сити-XXI век»).
Разъясним последний тезис подробнее. Предположим, мы купили квартиру «на котловане» за 5 млн руб. и продаем ее затем за 6,5 млн руб. Доход физического лица тут будет признан 1,5 млн руб., 13% налогов с них – 195 тыс. руб. Если же инвестор решит выступить в роли ИП, его доходами будут считаться… все 6,5 млн, и 6% от этой суммы составят 845 тыс. руб. А 1,5 млн руб. – это, по версии закона, «доходы, уменьшенные на расходы», т.е. они подлежат налогообложению по ставке 15% (225 тыс.). Вывод простой: наш бедный ИП при любой системе налогообложения заплатит больше, чем «физик».
Есть еще и третье соображение – на случай, если кому-то изложенного в предыдущем абзаце показалось мало. Чтобы заплатить налоги как ИП, нужно с самого начала заявить о себе в таком качестве, то есть заключить ДДУ с застройщиком именно в статусе индивидуального предпринимателя. А подобные покупатели не очень нравятся продавцам первичного рынка. «В таком случае объекты часто продаются по завышенной стоимости: разница в цене при продаже квартиры физическому лицу и ИП может составлять 5%, — говорит Мария Литинецкая («Метриум Групп»). – Девелоперы стараются не пускать на свои объекты мелких инвесторов, понимая, что они на финальной стадии станут демпинговать и сбивать цены».
Одним словом, выходит, что инвестировать в строительство со всех точек зрения выгоднее в статусе частного лица, и никак иначе…
Продажа недвижимости, купленной по договору купли-продажи
При продаже недвижимости, которая раннее была приобретена по договору купли-продажи, срок исчисляется с даты регистрации права собственности в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Эту дату можно посмотреть в свидетельстве о праве собственности / выписке из ЕГРП/ЕГРН. Многие ошибочно считают срок владения от даты заключения договора купли-продажи. Но дата регистрации права собственности, как правило, хотя бы на несколько дней, а то и больше, позже даты заключения договора.
В свидетельстве эта дата указана в конце: прописана дата регистрации и номер записи. В выписке из ЕГРП/ЕГРН эта дата указана в п. 2 Сведений о зарегистрированных правах Раздела 2 (как правило, на 2 стр. выписки).
Минимальный срок владения, для того, чтобы сделка не попадала под налогообложение, составляет 3 или 5 лет в зависимости от условий.
Вычет налога – что это?
Как известно, официально трудоустроенный человек при получении зарплаты обязан внести облагаемую налогом плату, на доход физического лица. В процентном соотношении этот показатель от получаемой зарплаты составляет 13%.
Что же собой представляет налоговый вычет? Это возврат из государственного бюджета определенной части денег, выплаченных согласно с декларацией НДФЛ. Особенность положения здесь следующая:
- государство соглашается с тем, что человек потратил часть своего дохода для приобретения чего-то необходимого;
- государство выдает разрешение на вычет определенной суммы из дохода, облагаемого налогом.
Вследствие этого уменьшается налоговая база.
Отсюда следует два варианта:
- Человек, определенный период не оплачивает налог (например, при покупке квартиры в новостройке жилого квартала);
- При выявлении лишней оплаченной суммы ее возвращают на личный счет.
Если сегодня покупается недвижимость, то показатель вычета налога определяется размером 2 млн руб. Отсюда следует, что 13% от него составит 260 тысяч руб. Именно столько можно вернуть себе средств из государственной казны. В случае когда годовой доход менее 2 млн руб., тогда вычет перераспределяют сразу на пару лет.
Продажа недвижимости, полученной по наследству
Для целей продажи (уплаты НДФЛ) срок владения недвижимостью, полученной по наследству, исчисляется с дня смерти наследодателя. Согласно письму Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 19 июня 2021 г. № 03-04-05/41648.
В случае если наследодатель — супруг, и полученная недвижимость была куплена в браке, срок владения исчисляется с дня начала владения недвижимостью наследодателем.
В случае если по наследству переходит доля в недвижимости, а у получателя наследства в этой недвижимости уже была в собственности своя доля, то срок владения исчисляется с момента первоначального владения.
Минимальный срок владения, для того, чтобы сделка не попадала под налогообложение, составляет 3 года. Согласно пп.1 п.3 ст. 217.1 НК РФ.
Ссылки по теме: Продажа квартиры, полученной по наследству: особенности налогообложения
При сдаче недвижимости в аренду не стоит забывать о еще одном виде налога – на доход физических лиц, который составляет 13%.
Обязанность уплачивать этот налог ложится на всех собственников, которые получают рентный доход.
В этом случае декларацию придется заполнять самостоятельно. Возможно, по этой причине многие собственники уклоняются от налога на доход. А зря: ФНС ведет активную работу, чтобы вывести из тени таких собственников.
Есть еще один нюанс, который мало кто учитывает – если в договор аренды не включены коммунальные платежи, суммы, которые будет оплачивать арендатор, тоже необходимо декларировать. Такой опосредованный доход считается «материальной выгодой», неуплата налога по которой грозит штрафами.
Налогообложение драгметаллов (ОМС, золотые слитки и монеты)
Налогообложение дохода по драгоценным металлам происходит по ставке 13%. Налоговая база рассчитывается как разница между суммой дохода от продажи и суммой расходов на приобретение. Однако есть отличия в налогообложении в зависимости от формы драгметалла.
Золотые слитки при покупке облагаются налогом на добавленную стоимость 20% (НДС включается в цену). Избежать уплаты НДС можно, оставив золотой слиток на хранение в банке, но эта услуга платная. При продаже золотого слитка необходимо заплатить 13% НДФЛ, при этом уплаченный ранее НДС не уменьшает налоговую базу. Монеты из драгметаллов и обезличенные металлические счета НДС не облагаются.
В соответствии с п.17.1 ст.217 Налогового Кодекса РФ, если драгметаллы находились в собственности физлица более трех лет (и есть подтверждающие это документы) то сумма, полученная физическим лицом от их продажи, не подлежит обложению НДФЛ. Необходимости подавать налоговую декларацию в этом случае тоже не возникает.
Если драгметалл находился в собственности менее трех лет, то необходимо уплатить налог. При этом сумму дохода от продажи драгметалла можно уменьшить на сумму расходов либо воспользоваться имущественным налоговым вычетом в сумме 250 000 рублей согласно ст. 220 НК РФ. Рассчитать налог и перечислить его в бюджет является обязанностью самого инвестора.