Статья 11.2 Земельного кодекса. Образование земельных участков
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Статья 11.2 Земельного кодекса. Образование земельных участков». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В статье представлен анализ процедуры образования земельных участков из земель, находящихся в государственной (муниципальной) собственности. Установлены основные нововведения в данной сфере, обусловленные вступлением в силу Федерального закона от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ.
Образование земельных участков
Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Земельные участки образуются при создании искусственных земельных участков в порядке, установленном Федеральным законом «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Образование земельных участков из искусственно созданных земельных участков.
Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки (далее также — образуемые земельные участки) в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. Не требуется такое согласие на образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям.
Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка, за исключением выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее — Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).
Образование земельных участков может быть осуществлено на основании решения суда в обязательном порядке независимо от согласия собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.
Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в границах застроенной территории, в отношении которой в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной территории, осуществляется лицом, с которым заключен такой договор, в соответствии с документацией по планировке территории, утвержденной в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.
Споры об образовании земельных участков рассматриваются в судебном порядке.
Согласно законодательным актам некоторым землям присваивается особый статус. Примером таких наделов является земля, расположенная в пределах закрытых административно-территориальных образований. К таким территориям относятся те, которые:
- имеют собственные управляющие органы;
- на них расположены предприятия, имеющие направленность по созданию оружия массового поражения или радиоактивных веществ;
- объекты военного назначения, в которых введен режим гос.тайны.
Земли, расположенные в пределах в пределах рассматриваемых образований – считаются их территорией. Право собственности на них закрепляется за федерацией. При этом устанавливается возможность распоряжения наделами органами муниципалитета.
На основании достигнутого соглашения между местной и федеральной властью допускается:
- предоставление наделов местным жителям с целью использования как содового, хозяйственного или огородного хозяйства;
- введение особого режима.
Также имеются земельные наделы, которые созданы искусственным путем. Зачастую такие объекты создаются в непосредственной близости к водоемам. Относительно участков устанавливается что они могут иметь как изолированный, так и смежный характер по отношению к остальной территории.
Образование земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности
В Конституции Российской Федерации [1] закреплена норма о том, что земля и иные природные ресурсы являются основой жизнедеятельности народов, проживающих в границах соответствующих территорий; тем самым, констатирована основополагающее значение земель в правовых отношениях в социальной, экономической, политической и правовой сферах.
Особую роль в данном контексте играют земли, находящиеся в публичной (государственной и муниципальной) собственности. Как следует из государственного (национального) доклада Росреестра, по состоянию на 2017 г. размер земельного фонда Российской Федерации составляет 1712,5 млн.
га, из них в государственной и муниципальной собственности находится 1579,3 млн. га, т.е. 92,2% от всех земель, при этом на собственность граждан и организаций приходится лишь 6,6% (114,1 млн. га) и 1,1% (19,1 млн. га) земель соответственно [8].
Указанными статистическими сведениями подтверждается актуальность в обозримой перспективе вопросов, связанных с правовым регулированием предоставления публичных земельных участков.
Большие изменения в правовом режиме предоставления земель из государственной (муниципальной) собственности произошли в результате разработки и принятия Федерального закона от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ [5].
Бóльшая часть его положений вступила в силу 1 марта 2015 г. Именно с этой даты, по справедливому утверждению Д.С.
Железнова, в Российской Федерации стал действовать совершенно новый порядок представления земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности [9].
Значительные изменения при этом произошли в процедуре образования земельных участков из публичных земель.
Основной законодательный акт, посвященный вопросам образования земельных участков, — это Земельный кодекс РФ [3] (далее — ЗК РФ). В его состав в 2008 г. в целях правовой регламентации образования земельных участков была введена специальная глава I.1 [6], существенно обновленная в 2014 г. Федеральным законом, упомянутым выше.
Первое на что следует обратить внимание, это замена ранее использовавшегося термина «формирование земельного участка» на термин «образование земельного участка». При этом данное понятие осталось в тексте Градостроительного кодекса РФ [2] (далее — ГрК РФ), в качестве примера можно привести его п. 4 ст. 30; при этом ни одном нормативно-правовом акте его дефиниции нет.
Отсутствует на уровне законодательства и формулировка понятия «образование земельного участка». В норме ст. 11.2 ЗК РФ лишь регламентируется общий порядок образования земельных участков.
Согласно мнению А.Л. Корнеева, под образованием земельного участка следует понимать «результат действий, приводящих к возникновению нового участка, т.е.
Установленные требования
Образование ЗУ путем перераздела, объединения или разделения имеющихся участков должно происходить при строгом соблюдении следующих условий:
- наличие согласия (зафиксированного в письменной форме) всех владельцев и пользователей участков;
- определение категории земель (при отличии целевого назначения исходного и создаваемого участков, необходимо приведение их к одному виду, а затем образование новых ЗУ);
- соблюдение предельно допустимых размеров участков (зависит от расположения участка и его назначения);
- новые ЗУ не должны становиться помехой в использовании имеющихся зданий, строений, мешать эксплуатации территории.
Предельные минимальные и максимальные размеры участков. Градостроительный регламент и предельные размеры участков, предназначенных для сельхозназначения
Предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с Земельным кодексом России и могут включать в себя следующие параметры:
- площадь минимальных или максимальных размеров участков;
- отступы от их границ, для более конкретного определения места расположения зданий, построек и сооружений, которое допустимо с точки зрения техники безопасности при расположении нового объекта;
- предельная высота таких объектов или максимально допустимое количество этажей;
- ограничение размеров застройки в границах участка, которое определяется как отношение возможной для застройки площади на всем участке к его общей площади;
- некоторые другие показатели.
Для каждой территориально ограниченной зоны градостроительный регламент устанавливает предельные параметры разрешенного капитального строительства объектов или их реконструкции.
Осуществление государственного кадастрового учета и подготовка документов
При образовании нового участка:
- представитель муниципальных или государственных органов власти ставит свою подпись и печать (если необходимо) на заявлении с просьбой о выделении земли;
- потенциальные собственники или муниципальные службы приглашают геодезистов для измерения сформированной территории;
- геодезисты проводят нужные измерения, которые становятся частью нового межевого дела.
Вновь сформированный участок ставят на кадастровый учет, его наименование и основные данные появляются в государственном реестре недвижимости.
Занесение сведений о сформированном наделе в ГКН (Росреестр) происходит при наличии следующих документов:
- межевого дела, в том числе, акта о формировании границ;
- чертежа нового участка (осуществляют на местности профессиональные картографы);
- акта об установлении межи и знаков (в обязательном порядке присутствуют представители государственных органов власти).
Если все документы составлены правильно, то участок вносят в базу ГКН, а собственнику выдают кадастровый паспорт. Процедура выписки паспорта платная. Физическим лицам придется оплатить 200 рублей, а юр. лицам – 600 рублей.
Оперативное уведомление собственников соседних площадей о проведении кадастровых работ
ФЗ РФ №221-ФЗ обязывает собственника участка, который планируется измерить и сформировать по новому, уведомить о подобном действии владельцев всех соседних наделов. Порядок оперативного уведомления соседей определен в ст. 42.7 ФЗ РФ №221-ФЗ.
Согласно этой статье лицо, заключившее контракт на проведение кадастровых работ, обязано разослать всем соседям уведомление о таковых не позже, чем за 10 дней до появления на его участке геодезистов.
Если работы проводятся по заказу муниципальных органов власти, то информация о них размещается в официальных СМИ, на сайте конкретного ведомства или садового сообщества, на информационных щитах. Извещение должно содержать:
- информацию о субъекте РФ;
- сведения о муниципальном образовании и населенном пункте;
- номер кадастрового квартала (уникален);
- сведений о географическом положении территории, выбранной для проведения работ, а также о ее статусе (к примеру, название лесничества или поселка, номер лесного квартала или номер участка, по которому его можно разыскать на карте);
- адрес и контакты лица, заказавшего измерение участка;
- адрес и контакты исполняющей работы организации;
Что такое часть земельного участка в 2020 году
Чаще всего кадастровый паспорт содержит только формы В1 и В2. Кадастровый паспорт формы В3 выдается только тогда, когда в кадастровой базе имеются данные о части земельного участка. Причем частью земельного участка может быть как незастроенная часть участка, так и под сооружением, зданием или другим объектом, находящимся на нем.
Характеристики, указанные при формировании земельного участка, в дальнейшем определят его судьбу, налогообложение и разрешенные действия применительно к землепользованию (строительство, прописка). Основные характеристики земельного участка необходимые при образовании земельного участка:
- категория земель;
- разрешенное использование земельного участка;
- площадь;
- адрес;
- координаты земельного участка;
Пока участок не сформировали, собственники квартир могут использовать надел в объёме, необходимом для нормальной эксплуатации жилого дома.
Изменения в порядке перераспределения земельных участков с 1 января 2022 года
После вступления в силу Федерального закона от 03 июля 2016 года № 334, существенные изменения коснулись компетентных органов, выдающих разрешительную документацию по вопросу перераспределения земель. Подобные корректировки относятся к участкам с неразграниченной государственной собственностью.
Суть их состоит в таких положениях:
- любые вопросы касаемо земель сельских поселений рассматриваются местной властью;
- в случае, если необходимо уточнение границ земельного участка сельскохозяйственного поселения, подавайте соответствующее заявление в администрацию по месту нахождения данного объекта недвижимости;
- после того, как перераспределение завершится, установленные законодателем правомочия по эксплуатации таких земель, предоставляются их собственнику.
На сегодняшний день Земельный кодекс РФ претерпел еще ряд существенных изменений по вопросу перераспределения участков земли. Чаще всего заявители высказывают желание о прирезке какой-либо части муниципального участка к своей земле. Такие части, передающиеся частным собственникам, называются «прирезки».
Правовые условия образования земельных участков
С 24 октября 2008 г. в связи со вступлением в силу Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 141-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений» при рассмотрении документов, необходимых для государственного кадастрового учета, установлены специальные условия образования земельных участков.
Вышеуказанным Федеральным законом в ЗК РФ введена новая глава 1.1 «Земельные участки», содержащая понятие земельного участка, а также устанавливающая способы и условия образования земельных участков. Данная глава содержит следующие общие условия образования земельных участков.
Угодье (надел) – часть поверхности, включая почвенный слой. По ст. 5, п. 2 он имеет четко удостоверенные и описанные в законном порядке границы, включая и земли, покрытые поверхностными водами.
По ст. 261, п. 2 ГК РФ надел включает в себя три составляющих: почва, водоемы замкнутого типа, лес, растения.
По общему правилу, недра – это владение государства. Они не относятся к земельным наделам. Но в N 2395-1 ФЗ от 1992 года указано, что разрешена добыча полезных ископаемых владельцем, правообладателем, если эта деятельность производится для личных потребностей. Глубина разработки – не более пяти метров.
Участок как правовая единица, отвечает критериям:
- кадастровый идентификатор: это присвоенный наделу уникальный номер, по которому его можно найти среди похожих участков;
- размер;
- населенный пункт, где находится земля;
- целевое предназначение;
- ВРИ;
- тип права на участок;
- обременения: это ограничения в праве собственности, наложенное на участок, обычно временного характера (например, ипотека или арест, публичный сервитут);
- наличие объектов недвижимости, связных прочным образом с земельными наделами.
Эти параметры земли позволяют идентифицировать надел в качестве юридической единицы.
Раздел земельного участка
В процессе раздела существующий участок земли прекращает свое существование и вместо него возникает два или более новых земельных участка. То, как именно земельный участок будет разделен, зависит от волеизъявления сторон, юридического статуса участка и его технических характеристик и свойств.
В случае раздела вновь образованные участки приобретают целевое назначение и разрешенные виды пользования ранее существовавшего участка. Исключения из этого правила могут быть установлены федеральным законодательством.
Участок, прекративший существование при разделе, теряет свой юридический статус – его уникальный кадастровый номер подлежит удалению из сведений государственного кадастра недвижимости (с 01 января 2020 года – из ЕГРН). Вновь образованным земельным участкам присваиваются новые уникальные кадастровые номера с внесением соответствующих сведений в ГКН.
Заявление на формирование участка
На сегодняшний день известно четыре способа образования земельных участков как объектов недвижемости. Стоит отметить, что решение касательно формирования участков, которые пребывают в муниципальной или государственной собственности, может быть принято на базе заявления их владельцев (правообладателей). Так, к заявлению необходимо приложить следующие документы:
- Правоудостоверяющую или правоустанавливающую документацию на площади, из которых планируется формирование нового участка.
- Кадастровый паспорт формируемого участка.
- Документацию по планировке территории или другой предусмотренный законом федерального уровня документ, если в этом есть необходимость.
До разбора способов образования земельных участков целесообразно изучить категорию участка земли и ее основные свойства. Под земельным участком следует понимать часть земной поверхности, пределы которой определяются федеральными законами. Важно отметить следующие его особенности:
- Оборотность, иными словами, возможность свободным образом переходить от одного лица к другому или отчуждаться в соответствии со статьей 129 ГК РФ.
- Земельный участок – это недвижимое имущество.
- Участки земли могут быть делимыми или неделимыми.