Оформление сделок купли-продажи дома без риэлтора в 2022 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оформление сделок купли-продажи дома без риэлтора в 2022 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Продать дом сложнее, чем квартиру. В нашей стране дом нельзя продать отдельно от земельного участка, на котором он стоит. Таким образом к сделке добавляется еще один объект — земля. Поэтому для продажи нужно больше документов.

Что влияет на стоимость

На цену дома влияют десятки условий: находится ли он в городе или в коттеджном посёлке, свежий ли в нём ремонт, что расположено рядом с постройкой. Перечислим самые важные критерии.

• Юридическая чистота. Покупатели ищут дома с одним собственником, без обременений и с документами. На такую недвижимость устанавливают высокую цену, ведь её покупка безопасна.
• Район проживания. Дома в благоприятных, чистых и безопасных районах всегда стоят дороже.
• Техническое состояние. Покупателю нужен дом, в котором не протекает крыша и не нужно подводить электричество. Если объект не требует ремонта, его цена возрастает.
• Инфраструктура. Магазины, школы и больницы рядом с домом увеличивают его цену.
• Готовность к сделке. Дома без жильцов покупают быстрее, чем те, в которых ещё живут. Люди платят больше за возможность сразу въехать в новое жилище.
• Сезон. Спрос на частные дома цикличен. Возрастает к весне и осени, убывает зимой и летом.

Как рассчитать оптимальную стоимость дома

Не оценивайте стоимость дома самостоятельно — вы можете установить её выше рынка и не найти покупателей или ниже и потерять прибыль. Обратитесь к специалистам по оценке, чтобы рассчитать корректную цену постройки и участка.

Для примерных расчётов:

• Зайдите на сайты продажи недвижимости и посмотрите подобные дома по площади, размеру участка и другим параметрам. Так вы сориентируйтесь по цене.
• Если объект в посёлке, зайдите к соседям в похожие дома. Уточните, за сколько они купили жилье.
• Сложите стоимость участка и сумму, которую вы потратили на строительство и отделку дома. Это грубый расчёт, но так вы определите начальную цену.

Многие сегодня, решаясь на покупку собственного земельного участка, предварительно осуществляют работу, которая позволяет знакомиться с юридическими тонкостями оформления документов подобной сделки. Это помогает избегать распространенных типичных ошибок, приводящих к потере большой суммы денег.

В судах можно встретить потерпевших, которые в качестве оправдания своей безграмотности настаивали на там, что продавец показался им человеком честным, что он предоставил заверенную у нотариуса доверенность на продажу земли, что он хороший знакомый, дальний родственник близких друзей, поэтому ему поверили. Это стандартные ситуации, в которых виноват не мошенник продавец, а тот, кто покупает и при этом не знает, что нужно проверить при покупке дома с участком.

Приостановка, отказ в регистрации дома

С 2020 года появилось много новых ограничений в документах на земельные участки, которых нет в документе собственника. Это новые обременительные записи, которые не дают возможности нормальной регистрации. Важно эти ограничения проанализировать до заключения договора с кадастровым инженером, и, если они есть, подумать о компенсационных мероприятиях или вообще о возможности регистрационного учета объекта.

Если Вы подали документы на регистрацию и получили отказ или приостановку в регистрации собственности, приходите к нам. Подумаем вместе, что делать. В одних случаях, может быть не прав Росреестр, в других Администрация. Тогда придется обращаться в суд. А в третьих, если дом построен с нарушениями, например, под проводами ЛЭП , жилым он точно быть не может, а построенный дом в водоохранной зоне водного объекта обязательно должен иметь дополнительные очистные сооружения… Об этом можно узнать у юристов нашей организации.

Перечислим краткие плюсы и минусы каждого способа поиска подходящих объявлений. Стоит заметить, что на практике могут быть использованы несколько из них. Неопытным людям, которые не хотят тратить свое время, есть смысл обратиться к профессионалу. Но в этом случае лучше воспользоваться «сарафанным радио», а не искать его в интернете.

Работа с риэлтором

Плюсы:

• Не нужно самому просматривать объявления.
• Опытный риэлтор проконсультирует по поводу документов или посоветует юриста.
• Профессионал произведет первичный отбор в соответствии с вашими параметрами.

Минусы:

• Придется заплатить за работу посредника.
• Вас могут обмануть.

Самостоятельный поиск объявлений на специализированных ресурсах

Плюсы:

• Экономия денег.
• Никто не повлияет на ваше мнение.
• Вы сможете выбрать вариант, максимально соответствующий вашим параметрам.

Минусы:

• Расходование времени.
• Неопытному покупателю сложно понять нюансы по объявлению.
• Придется общаться с большим количеством людей, в случае размещения объявления о покупке – с посредниками и спекулянтами.

Поиск через знакомых и друзей

Плюсы:

• Скорее всего, вас не обманут намеренно.
• Если друзья сами имеют дом в деревне, они могут посоветовать недвижимость в своем же районе, который хорошо знают.

Минусы:

• Ограниченность вариантов для выбора.
• Мнение друзей может исказить ваше восприятие выигрышности предложения (вы заранее будете думать, что он хорошее, и не обратите внимание на какие-либо нюансы или важные параметры).

Восстанавливаем документы

Если произошла порча или утрата регистрационного свидетельства на квартиру, собственнику жилья нужно обращаться в орган, где документ был ранее получен.

Если бумаги были выданы до первого февраля 1998 г., необходимо обратиться в жилищный департамент населённого пункта, где находится недвижимое имущество, заполнить заявление на восстановление правоустанавливающих документов (копии свидетельства о приватизации) и уплатить государственную пошлину. Срок исполнения — 15 рабочих дней.

Если договор купли-продажи оформлялся в простой письменной форме (так было разрешено делать с января 2006 г.) без удостоверения нотариусом, можно обратиться в орган, где осуществлялась регистрация объекта недвижимости. В архивах регистрационной службы хранятся копии всех документов, передаваемых при регистрации прав на квартиру, в том числе и договор купли-продажи.

В территориальном органе Федеральной регистрационной службы необходимо заполнить заявление о восстановлении документа и указать причины утраты регистрационного свидетельства. Дуб­ликат регистрационного свидетельства на объект недвижимости оформляется в течение 30 дней. В Единый реестр прав недвижимости вносится запись о выдаче дубликата, а на дубликате обязательно ставится специальная пометка «Взамен утраченного». В нижней части документа на дубликате делается удостоверительная надпись, содержащая дату и причину выдачи дубликата, сведения о заявителе и другую важную информацию. В дубликате регистрационного свидетельства также обязательно ставится номер утраченного документа и дата его выдачи.

Если утраченный договор на квартиру заключался в нотариальной конторе, собственник может обратиться к нотариусу с заявлением об утрате. После оплаты услуг нотариус выдаст заявителю дубликат.

Кроме того, можно обратится ко второй стороне сделки — покупателю или продавцу недвижимости. Особенно это актуально для тех, кто приобретал недвижимость путём заключения сделки в простой письменной форме между 1996 и 1998 гг., когда обязательное нотариальное удостоверение было отменено, а закон о единой регистрации еще не вступил в силу.

Если восстановить договор невозможно, необходимо обратиться в БТИ для подтверждения своего права собственности на квартиру. Кроме того, информацию можно получить в налоговой инспекции, подтверждающей уплату подоходного налога продавцом недвижимости и налога на имущество новым владельцем квартиры.

Утраченные договор дарения или свидетельство о наследстве можно по заявлению восстановить в регистрационном органе или в нотариальной конторе, обратившись туда с заявлением.

Утраченные кадастровые либо технические документы на недвижимый объект восстанавливаются в БТИ. Обратите внимание: если со дня оформления технического или кадастрового паспорта прошло более 5 лет, необходимо будет переоформить технический паспорт жилья.

Если сотрудники БТИ не нашли в своих архивах оригинального документа или его копии, собственник может обратиться в суд с исковым заявлением о признании права владения объектом недвижимости.

При утрате или порче документов на недвижимое имущество собственнику необходимо своевременно их восстановить, подав заявление в ту же организацию, где они были получены; кроме того, понадобится паспорт или иной документ, удостоверяющий личность заявителя

Недвижимое имущество стоит дорого, поэтому стоит предпринять меры предосторожности, которые существенно снизят риски владельца квартиры.

1. Храните правоустанавливающие документы в надёжном месте.
2. Если вам нужны документы на недвижимое имущество для заполнения каких-либо документов (например, налоговой декларации) или при показе квартиры или дома потенциальному покупателю, лучше работать не с оригиналами, а с копиями.
3. Копии с документов необходимо делать только в своём присутствии (или в присутствии доверенного лица).
4. Если вы какой-то причине утратили документы (особенно если вы стали жертвой кражи), необходимо сразу же заявить об этом в регистрационный орган и обратиться в полицию с соответствующим заявлением.

Кроме того, стоит обратиться в суд с требованием о запрете осуществлять любые сделки с недвижимым имуществом, правоустанавливающий документ на которое был потерян или украден. Это необходимо для того, чтобы лишить злоумышленников возможности использовать утраченные документы в противозаконных целях.

Список документов для продажи доли дома

В случае с долевой собственностью на объекты недвижимости есть ряд особенностей. Главная из них связана с преимущественным правом остальных дольщиков на покупку продаваемой части дома или участка.

Согласно закону, решив продать долю, её владелец должен уведомить об этом остальных дольщиков. Это нужно делать письменно с указанием цены доли. На ответ на данное уведомление им отводится месяц. Если никто не захотел купить долю в течение этого времени, только тогда продавец может искать покупателя на рынке недвижимости. Но при этом он не может снижать цену. Если же он решит её понизить, то всю процедуру уведомления нужно повторить.

Соответственно, покупая долю в доме или участке нужно удостовериться в наличии согласия совладельцев на продажу.

в случае ободрения строительства, вы застрахованы от негативного изменения условий и правил строительства.

Что означает негативное изменение условий и правил?

Рассмотрим это подробнее.

Допустим, вы подали уведомление о начале строительства ИЖС.

Через 7 дней администрация прислала уведомление о соответствии строительства.

Иными словами, чиновники согласовали стройку.

Юридически это означает следующее.

В течение всего периода строительства, но не более 10 лет, вам безразличны любые изменения.

Например:

• администрация внесла изменения в ПЗЗ в части параметров разрешенного строительства,
• участок попал в вновь установленную зону с особыми условиями использования,
• изменили в сторону ужесточения требования градостроительных регламентов.

На подобные изменения вам «по барабану».

Когда земля оформлена правильно…

Поскольку наряду с домом к покупателю переходит и земля под ним, важно также знать, какие документы нужны для покупки собственно участка.

В первую очередь продавец должен показать интересанту кадастровый паспорт земельного участка (по сути – это выписка из ЕГРП). В документе указывается площадь надела, его местоположение, категория (например земли населенных пунктов, сельскохозяйственного назначения) и вид разрешенного использования: индивидуальное жилищное строительство и др. Кроме того, паспорт участка содержит информацию о кадастровой стоимости, имеющихся обременениях, ограничениях в использовании. Разумеется, в документе есть графа о том, кому принадлежит данный земельный надел.

Кадастровый паспорт – показатель того, что участок поставлен на кадастровый учет и с ним можно совершать сделки, в том числе купли-продажи.

Время заключать договор

Договор купли-продажи обычно содержит наименование договора, дату и место его заключения, предмет договора (полный список объектов отчуждаемого имущества), все идентификационные признаки дома и участка: местоположение, площадь, информацию о регистрации права в ЕГРП и т.д. В документе прописывается общая сумма сделки, а также стоимость каждого объекта недвижимости. Могут быть указаны различные дополнительные условия (образцы договоров можно без проблем найти в Интернете, но лучше дополнительно посоветоваться с юристом).

Договор подписывается, как минимум, в трех экземплярах: по одному для каждой сторон и один – для регистратора (об этом ниже).

Купля-продажа дома с участком может совершаться лицами, действующими по доверенности, но она должна быть заверена нотариально. Что касается самого договора купли-продажи, то он может быть заключен в простой письменной форме (нотариат – по желанию) и не нуждается в государственной регистрации.

Стороны, намеревающиеся подписать документ, вправе сначала оформить предварительный договор, официально закрепляющий такое намерение (там может быть зафиксирована цена сделки, ее сроки и т.д.). Основной договор в будущем заключается на условиях, которые оговариваются в предварительном.

По завершении процедуры передачи денежных средств целесообразно запросить у продавца расписку в их получении. После расчета сторонами подписывается акт приема-передачи имущества.

Шаг 3. Оцениваем имущество

Для поисков покупателей, вам необходимо составить объявление, в котором придется указать стоимость продаваемой недвижимости. То есть необходимо оценить землю и дом.

Установить цену можно самостоятельно, или воспользоваться услугами оценщика.

Если вы обратитесь к специалистам, тогда получите точную оценку своего имущества + официальный документ, который можно будет показать покупателю.

Конечно, такие услуги стоят довольно дорого, но так вы точно не продешевите.

Установить цену можно и самостоятельно. Для этого необходимо проанализировать рынок недвижимости, просмотрев все газеты и журналы вашего города и посетив специализированные сайты. На основании имеющихся объявлений вы устанавливаете цену на свое имущество.

Акт выдаётся только с согласия всех членов комиссии на ввод дома в эксплуатацию. При несогласии комиссии, оформляется заключение, согласно которому выявленные несоответствия должны быть исправлены в указанный период. После исправления всех недостатков, процедура вызова комиссии производится заново. Итоговое решение обязательно должно быть подписано главой архитектурного комитета или же его заместителя.

Данный документ включает в себя следующую информацию:

• Список членов комиссии, которые осуществляли проверку дома;
• Дата и место приёма (место – расположение дома);
• Характер регистрируемого объекта;
• Структура объекта недвижимости.

Покупка дома с земельным участком

Стороны сделки в праве решить, будут ли они составлять на дом и земельный участок отдельные договоры, или сделают один на два объекта недвижимости.
Так же за ними остается решение, будет ли это договор в простой письменной форме, либо они обратятся за услугой нотариуса.
В любом случае договор купли-продажи будет подаваться в Росреестр (через мфц) для регистрации перехода права.

Покупка дома с земельным участком- в некоторых случаях требуется обязательное удостоверение сделки нотариусом, а именно:
1. Продажа (отчуждение) недвижимости или долей в праве на нее, принадлежащей несовершеннолетним или недееспособным ( ст. 54 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»;
2. Продажа долей в праве собственности НЕ всеми ее участниками одновременно ( ст. 42 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости).

-А как же покупка супругами в долевую собственность?
— Такая сделка НЕ требует обязательного удостоверения ДКП(договора купли-продажи) нотариусом, достаточно нотариального брачного договора (ст. 38 Семейного кодекса РФ).
Однако следует учитывать, если покупка жилого дома осуществлена только за счет средств государственной субсидии, имеющей целевое назначение, долевая собственность супругов возникает не на совместно нажитое имущество ( п. 2 ст. 34 Семейного кодекса РФ) и не требует нотариального брачного договора, при этом на земельный участок оформляется общая супружеская доля.

Шаблоны договора купли-продажи дома с земельным участком, акта приема-передачи и расписки можно скачать тут (одним файлом, будет выложен на днях).

Покупка дома с земельным участком требует выполнения обязательных процедур.
Заключение договора купли-продажи(ДКП) сторонами сделки — это очень важный и ключевой ее момент.
Ведь ДКП вступает в законную силу после его подписания или удостоверения нотариусом (если этого требует закон).
Сроки подачи подписанного ДКП в Росреестр в законе не прописаны.

Можно это сделать и в другой день. НО! Не стоит затягивать с этой процедурой.
Если ДКП составлен в простой письменной форме, то продавец должен подать в Росреестр заявление о государственной регистрации перехода прав собственности на дом и земельный участок , подписав его самостоятельно или в лице представителя по нотариальной доверенности.
Заявления в Росреестр формирует в рабочей программе делопроизводитель (приемщик документов) мфц. Продавцу нужно только тщательно его проверить и подписать.
Если продавец уклоняется от подачи заявления о переходе права собственности, покупателю придется обратиться в суд. В качестве защиты своего права собственности можно наложить запрет на регистрационные действия на этот объект недвижимости, если есть риск недобросовестного поведения продавца и двойной продажи объекта недвижимости.

В случае оформления нотариального ДКП, у нотариуса есть обязанность подать документы в Росреестр для регистрации перехода прав к покупателю в электронном виде ( конечно если стороны сделки согласны на это — выписка из ЕГРН подтверждающая внесение в реестр сведений о новом правообладателе придет в электронном виде, на электронную почту).

Регистрация перехода права на дом с земельным участком на основании:
— ДКП в простой письменной форме — 10-12 дней( при подаче через мфц);
-нотариального ДКП — 3 дня, при подаче документов нотариусом в электронном виде — на следующий рабочий день.

ВНИМАНИЕ!
Регистрация перехода прав на земельный участок осуществляется в другом регистрационном отделе, поэтому необходимо подавать не менее 3-х экземпляров ДКП (на бумажном носителе).

Если вы усмотрели разногласия между фактической площадью индивидуального жилого дома и документов — нужно разобраться в причинах.

Возможно ни каких ошибок нет. Часть площади дома может не входить в общую площадь. Например, тамбур или подлестничное пространство, площадь занимаемая печью и т.д.

Вам нужно опираться на официальный документ. Таковым является :

ПРИКАЗ РОСРЕЕСТРА
от 23 октября 2020 г. N П/0393
ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ТРЕБОВАНИЙ К ТОЧНОСТИ И МЕТОДАМ ОПРЕДЕЛЕНИЯ КООРДИНАТ ХАРАКТЕРНЫХ ТОЧЕК
ГРАНИЦ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА, ТРЕБОВАНИЙ К ТОЧНОСТИ И МЕТОДАМ ОПРЕДЕЛЕНИЯ КООРДИНАТ ХАРАКТЕРНЫХ ТОЧЕК КОНТУРА ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ ИЛИ ОБЪЕКТА НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА НА ЗЕМЕЛЬНОМ УЧАСТКЕ, А ТАКЖЕ ТРЕБОВАНИЙ К ОПРЕДЕЛЕНИЮ
ПЛОЩАДИ ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ, МАШИНО-МЕСТА. Смотрите приложение № 2.
Скачать документ можно здесь.

1. Разрешение на строительство;
2. Акт ввода дома в эксплуатацию;
3. Кадастровый паспорт на дом и земельный участок;
4. Нотариальное согласие супруга на продажу;
5. Если в доме прописаны несовершеннолетние дети, пенсионеры или инвалиды, убедитесь в наличии разрешения на продажу от органов попечительства;
6. Выписка из ЕГРН, доказывающая, что вы покупаете дом у собственника. Кроме того в документе отображаются аресты и любые другие обременения на дом и земельный участок.

Обратите внимание, что Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение дня. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

1. Перед сделкой проверку документов на дом и землю лучше доверить юристу;
2. После проверки, оставьте продавцу задаток и договаритесь о дате и месте проведения сделки в МФЦ «Мои документы»;
3. В здании МФЦ возьмите электронный талон и, пока будете ждать своей очереди, — внимательно прочитайте договор купле-продажи, оплатите госпошлину за переход прав и сделайте копии квитанций об оплате;
4. Когда подойдет ваша очередь, пройдите на стойку регистрации для подписания договоров и оформления купле-продажи. Простую сделку (без ипотеки и долей) можно провести самостоятельно — регистратор всегда подскажет;
5. После подписания договоров, в присутствии регистратора покупатель рассчитывается с продавцом, либо стороны отправляются в банк для безналичного расчета;
6. В конце регистратор выдаст расписку о получении оригиналов документов с указанием даты выдачи зарегистрированного договора о переходе прав собственности на нового владельца (обычно 14 дней).

Обратите внимание, что при продаже дома покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Это означает, что если право собственности на дом было зарегистрировано в Росреестре, то новый собственник автоматически становится арендатором по договору аренды на тех же условиях, что и старый арендатор — это называется универсальное правопреемство.

Другими словами — вы можете продать дом не оформляя переуступку права аренды на землю.

Как передавать деньги при покупке недвижимости

Оформить куплю-продажу дома можно только по договору с последующей его регистрацией в РосРеестре — это сводит к минимуму риск быть обманутым одной из сторон. При составлении договора обратите внимание на следующее:

1. Договор купле-продажи составляют в 4-х экземплярах (1 продавцу, 1 покупателю, 1 остается в МФЦ, 1 в РосРеестр;
2. Подписывают договор на каждой странице;
3. Фиксируйте в документе сумму сделки цифрами и прописью;
4. Подробно опишите: когда будут передаваться деньги, в какой валюте и что произойдет, если деньги не будут получены в срок;
5. Добавьте описание ответственности как продавца, так и покупателя;
6. Составьте детальный атк: когда будет покинут дом и что из имущества передается вместе с домом новому собственнику.

Подготовка и оплата договоров купле-продажи — обязанность продавца. В крайнем случае соглашайтесь на оплату 50/50.

Скачать образец договора купле-продажи дома с земельным участком

С 2020 года не надо платить НДФЛ 13% со сделок по продаже жилья, если это было единственное жильё и вы владели им 3 года или больше. Раньше льготу по НДФЛ могли получить только те, кто владел жильём не менее 5 лет. Поэтому, собственник, который владеет домом меньше 3 лет, скорее всего предложит указать в договоре сумму до 1 млн. рублей. Вы вправе отказаться, тем более, что с 2016 года налог исчисляется от 70% кадастровой стоимости объекта, если в договоре купле-продажи указана сумма меньше.

Если сумма будет полной, а дом в собственности менее 5-ти лет, то придется компенсировать продавцу 13% от суммы свыше 1 млн. рублей прописанной в договоре, что экономически не целесообразно, так как вы отдаете деньги сейчас, а вернете их в течение нескольких лет частями и только в случае, если вы не возвращали подоходный налог ранее. Если сумма в договоре будет более 70% кадастровой стоимости дома, то 13% налога посчитают от неё.

Чем выше сумма в договоре, тем больший налоговый вычет вы себе вернете, а в случае форм-мажора или расторжения сделки — вам вернут только прописанную в договоре сумму.

Как получить налоговый вычет при покупке дома

1. Юрист для первичной проверки документов (1-2 тысячи рублей);
2. Независимая оценка стоимости дома (3-10 тысяч);
3. Оплата госпошлин (до 2 тысяч).

Итого расходы составят ~ 10 тысяч рублей против 50 тысяч рублей (это минимум) при покупке дома через агентство недвижимости. Другими словами — самостоятельная покупка в 5 раз выгоднее, чем покупка через риелтора.

Похожие записи:

• Можно ли зарегистрировать самодельный прицеп
• Правила въезда в Россию для иностранцев в 2022 году
• Правила регистрации брака в 2023 году