Преодолеваем трудности: как сохранить жильё, если нечем платить ипотеку

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Преодолеваем трудности: как сохранить жильё, если нечем платить ипотеку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Обычно даже при небольшой просрочке в один-два дня банк по телефону сам напоминает о необходимости внесения платежа. Всякое бывает: человек перепутал даты или просто забыл в череде забот внести вовремя деньги. Но, если не платить дольше, банк позвонит снова, напишет письмо на электронную почту или положит его в почтовый ящик и пригласит в офис.

Что будет, если не платить ипотеку

Не избежать и штрафов. В различных кредитных организациях штрафные санкции наступают в разное время: где-то пени начисляются с первого дня просрочки, где-то через неделю — это написано в договоре. Чаще всего размер штрафа составляет 0,1—1% в день от суммы просроченного платежа. Нередко, если просрочка превышает 30 дней, размер пени увеличивается до 2%.

Как правило, если заемщик честно заявляет о своих проблемах, банк предлагает досудебные варианты их решения. В противном случае, если заемщик исчезает, не идет на конструктивный диалог, а просрочка растет и превышает три-пять месяцев, крупный кредитор обращается в суд. Банки поменьше подают заявление в суд через больший срок, сначала прибегая к услугам коллекторских агентств.

Также банк имеет право привлечь к финансовой ответственности поручителей и созаемщиков.

При реструктуризации заемщику может быть изменен график платежей или конечный срок погашения кредита. За счет увеличения срока, изменения графика платежа или снижения процентной ставки может быть уменьшена сумма ежемесячного платежа по кредиту, что позволит заемщику обслуживать свой долг, рассказала руководитель правового центра VERBA LEX Елена Бабушкина. Она пояснила, что для принятия банком решения о реструктуризации заемщик должен подтвердить финансовую возможность обслуживания долга в измененных условиях.

«Это может быть справка о заработной плате, наличие иного систематического дохода и т. п. Нередко банки применяют реструктуризацию через заключение с заемщиком мирового соглашения уже на судебной стадии. Урегулирование долга через мировое соглашение дает преимущество банкам, поскольку при нарушении его условий банк автоматически получает в суде исполнительный лист в отношении долга и заложенной квартиры. Специального судебного процесса в этом случае не требуется», — объяснил юрист.

Расторжение договора для многих может показаться фантастикой. Когда кредит оформлен в региональном банке или в МФО, не редко случается так, что договоры неправильно оформлены, поэтому противоречат законодательству страны. Например, это может касаться процентных ставок по кредиту, штрафных санкций или начисления пени за просрочку, могут напрямую противоречить закону.

Если заемщик весьма грамотный, и смог такие несоответствия отыскать, в теории можно претендовать на расторжение договора. В результате – снижена сумма или вовсе аннулированы обязательства. Это происходит в 1% случаев, если присутствует юридическая грамотность, можете попробовать. Такой способ не будет работать, если вы кредитовались в крупном банке, юридические отделы шикарно знают свое дело, поэтому к соглашениям не подкопаешься.

Последствия для тех, кто не платит по кредиту/скрывается от судебных приставов

• плохая кредитная история;
• запрет на выезд за рубеж, если кредитный лимит свыше 30 тыс. рублей;
• не возможность официального трудоустройства, проживания по месту регистрации;
• испорченная репутация.

Если ли риск лишения свободы за невыплату задолженности? К данной формулировке часто прибегают коллекторы. Уголовная ответственность может грозить, только если умышленно не оплачивается кредит. Если вы взяли кредит с уже доказанным намерением по не проведению выплаты, если не было ни одного платежа и если получится доказать, что это действительно умышленное действие. В такой ситуации санкции в виде:

• штрафа от 200 тыс. рублей;
• удержание зарплаты;
• обязательные принудительные работы;
• арест до полугода;
• лишение свободы до 2 лет.

Используйте государственную программу помощи

С апреля 2015 года в России действует постановление правительства, предусматривающее ряд мер для поддержки заёмщиков, попавших в трудную финансовую ситуацию.

По факту эта программа является реструктуризацией. В рамках нее предусмотрены изменения иностранной валюты кредита на рубли, снижение процентной ставки, списание неустоек, начисленных по текущему договору, и снижение суммы задолженности на сумму до 1 500 000 рублей.

Однако воспользоваться этой программой могут не все – заёмщик и сама квартира должны соответствовать заявленным требованиями. Так, на помощь могут претендовать лица, имеющие минимум двоих детей, ветераны боевых действий или инвалиды, а также работники научных или культурных организаций, государственных и муниципальных учреждений здравоохранения, соцзащиты и занятости населения, физкультуры и спорта, организаций оборонно-промышленного комплекса. Кроме этого, проверяются доходы граждан – после осуществления выплат по кредиту заработок каждого члена семьи не должен превышать двух прожиточных минимумов.

Сама квартира должна является единственным жильём семьи и быть приобретена не менее чем за один год до подачи заявки на участие в программе, а её общая площадь не должна превышать 45 кв. м для однокомнатной квартиры или 65 кв. м для двухкомнатной.

Подводим итоги: что делать, когда нет денег для выплаты ипотечного кредита?

• Старайтесь не доводить дело до суда, а сразу сообщите в банк, что у вас временные финансовые трудности.

• Попросите банк оформить кредитные каникулы до шести месяцев и предъявите справку о потери работы или с биржи труда.

• При потере части дохода, обратитесь в другой банк за рефинансированием. Получите согласие предыдущего кредитора и оформите новый ипотечный кредит на более выгодных условиях.

• Если банк отказал в кредитных каникулах, а у вас есть уважительная причина, отстаивайте свои интересы в суде. При наличии доказательств, суд встанет на сторону заемщика, и заставит банк предоставить кредитные каникулы.

• Перед оформлением кредитного договора подумайте об оформлении страховки на случай потери работы. Если вашу компанию ликвидируют или вас уволят, долги по ипотеке будет выплачивать страховая компания.

Сколько заемщику вернут денег после продажи недвижимости на торгах

Через залоговый аукцион недвижимость обычно реализуется по цене ниже рыночной. Поскольку банк заботится о том, чтобы вернуть себе средства как можно быстрее, интересы должника при этом не учитываются. Согласно законодательству, на первых торгах недвижимость продается с понижением стоимости на 10%. Если продать ее не удастся, то стоимость снижается дополнительно на 15%.

Полученные от продажи средства сначала идут на оплату процентов, штрафов и пеней за просрочку, затем будет выплачен исполнительский сбор судебным приставам в размере 7%, а оставшиеся деньги направляются на погашение основной суммы долга.

Поскольку залоговое имущество реализуется по сниженной стоимости, на выплату всей суммы долга вырученных средств может не хватить, поэтому заемщик может оказаться еще и должен банку. В такой ситуации судебные приставы могут списать недостающую сумму со счетов должника или изъять у него другое имущество, а потом также продать.

Если полученная на торгах сумма позволит выплатить всю задолженность, то оставшиеся средства вернут заемщику.

Меры государственной поддержки ипотечным заемщикам

Государство создает специальные программы для тех, кто оказался не в состоянии платить ипотечный кредит, но рассчитывать на помощь могут не все. Условия участия в программах господдержки постоянно изменяются — например, в условиях пандемии были введены дополнительные возможности для пострадавших от ее последствий.

На помощь государства могут рассчитывать семьи, доход которых в течение трех месяцев до момента обращения был не выше двух прожиточных минимумов в месяц после выплаты по кредиту.

Также поддержка может быть предоставлена участникам боевых действий, инвалидам или родителям детей-инвалидов, несовершеннолетних детей или детей-студентов очного отделения ВУЗа.

В ряде случаев государство гарантирует ипотечным заемщикам право обратиться за ипотечными каникулами. Если человек и его семья «проходят» в рамки требований программы, то банк не имеет право отказать в каникулах. Такая возможность появилась осенью 2019 года.

Заявление на реструктуризацию

Основным инструментом снижения кредитной нагрузки считается реструктуризация. В общем виде ее смысл заключается в применении банком определенных мер, направленных на изменение (пересмотр) условий действующего кредитного договора. Это не списание долга и не уменьшение его суммы, как ошибочно полагают некоторые заемщики. При применении реструктуризации, кредитная организация может уменьшить и сумму долга, но подобные решения принимаются банками крайне редко. В большинстве случаев пересматриваются начальные условия договора. Реструктуризация может быть направлена на снижение процентной ставки, изменение графика платежей со снижением суммы ежемесячного платежа, увеличение сроков кредита, предоставление кредитных каникул, отмену части начисленных штрафных санкций. Однако конкретного и исчерпывающего списка не существует. Банк может предложить клиенту любой проект, который поможет выйти из сложившегося положения. У каждой кредитной организации свои методы и инструменты.

Как договориться с банком

Ипотечный кредит – сложный и долгосрочный финансовый продукт. Банки готовы выдавать несколько миллионов рублей на 15-20 лет под небольшие проценты, что само по себе – уже большой риск. Соответственно, при возникновении проблем кредиторы будут по максимуму пытаться урегулировать их, прежде чем идти в суд и продавать квартиру с торгов.

Оптимальный вариант для заемщика, у которого возникли проблемы – уйти на ипотечные каникулы. Они появились в 2019 году и предполагают приостановку платежей на срок до 6 месяцев – без штрафных санкций, лишних процентов и испорченной кредитной истории. Как рассказывает Надежда Коркка из компании «Метриум», условия ипотечных каникул такие:

• нужно, чтобы материальное положение заемщика ухудшилось. Оснований может быть несколько: потеря работы, снижение доходов на 30% и больше, появление новых иждивенцев, больничный дольше 2 месяцев, оформление инвалидности I или II группы. Все это подтверждается документами;
• заемщик должен обратиться в банк с заявлением и подтверждающими документами (автоматически кредитные каникулы не включаются);
• жилье должно быть единственным для заемщика;
• платежи снижаются или останавливаются на срок до 6 месяцев, а срок действия кредитного договора продлевается на срок каникул;
• воспользоваться каникулами можно только один раз за весь срок действия кредитного договора.

Важно, что эти каникулы никак не связаны с коронавирусом – в 2020 году действовали еще одни каникулы (не только для ипотеки), но оформить их уже нельзя.

Если же на каникулы уйти не получается (по формальным причинам, или если они уже использованы), следующий шаг, который предложит банк – это реструктуризировать кредит. Стоит понимать, что реструктуризация – это не рефинансирование. При реструктуризации сумма платежа снижается не за счет снижения ставки по кредиту (она может даже вырасти), а благодаря увеличению срока кредитования.

Другие способы не лишиться жилья

Первое и главное, что нужно знать о взыскании ипотечного жилья – оно не защищено, даже если является единственным и в нем живут несовершеннолетние. Закон делает весьма четкую оговорку, определяя, что «иммунитет» от взыскания на залоговое ипотечное жилье не распространяется. Это касается как обычного обращения взыскания на объект залога по ипотечному кредиту, так и ситуации, когда должник решит объявить себя банкротом.

Что касается банкротства, стоит понимать – под внесудебную бесплатную процедуру ипотечный должник не попадет: там и сумма долга должна быть не более 500 тысяч рублей (ипотека исчисляется миллионами), и жилья в собственности быть не должно, кроме единственного (а на залоговое это не распространяется). Обычное судебное банкротство будет стоить должнику в среднем более 100 тысяч рублей, к тому же он гарантированно лишится ипотечного жилья. То есть, банкротство – точно не вариант.

Как поступить, если на вас подали в суд

Что делать, если не могу больше платить ипотеку? Вы так и не нашли ответ на этот вопрос? Банк не согласился на реструктуризацию, в рефинансировании отказали, а зарплата на новом месте работы будет не скоро? Дело дошло до суда?

Не стоит отчаиваться и думать, что все потеряно. Предстоит действовать в соответствии со следующим алгоритмом:

1. Готовятся документы, подтверждающие ухудшение материального положения. Если в банк направлялось хотя бы одно письмо с просьбой предоставить отсрочку и обоснованием ситуации, его так же включают в общий пакет.
2. Заполняется встречный иск. В нем можно предложить свои варианты решения проблемы с учетом имеющегося дохода. Можно потратить время на пересчет банковских процентов, штрафных пеней и в заявлении попросить снизить эти суммы до определенного минимума. Как ни странно, но судьи часто принимают подобные просьбы во внимание и отмечают в итоговом решении;
3. К делу подключается кредитный юрист. При внимательно прочтении и изучении кредитного договора почти всегда можно найти мелкие и крупные несостыковки и противоречия законодательству. Грамотная подача подобных фактов — возможность списать долг, если не полностью, то в значительной части;
4. Ценное имущество (кроме залоговой квартиры) переоформляется на близких родственников не из числа созаемщиков и поручителей. Желательно все «сделки» подкрепить составлением договоров. Их впоследствии можно и нужно предъявить судебным приставам-исполнителям, чтобы избежать конфискации имущества.

Важно! Суд не примет копии к рассмотрению. На заседании с собой лучше иметь все оригиналы, чтобы показать судье.

Предстоит суд по ипотеке, что делать? Не стоит игнорировать повестки и прочие предписания. Судья должен получить сигнал, что заемщик заинтересован в решении проблемы, собирается платить по своим обязательствам. В ходе судебного заседания можно еще раз попробовать предложить мировое соглашение на приемлемых для себя условиях. Если не можете сформулировать самостоятельно свои просьбы, лучше обратиться к опытному юристу.

Если суд вынес решение, признал требования банка справедливыми частично или полностью, стоит подготовиться к следующему этапу. О продаже квартиры через торги уже написано выше. Если же банк по разным причинам не требует освободить жилплощадь (например, рынок недвижимости упал, вероятность продать квартиру минимальна), общение с приставами будет строиться следующим образом:

• решение суда передается в ФССП. Если должнику не предоставили отсрочку, задолженность необходимо погасить всю и сразу (ФЗ-229);
• пристав-исполнитель возбуждает исполнительное производство и дает должнику 10 дней на добровольную оплату суммы, указанной в постановлении суда;
• если за указанное время деньги не поступили, судебный приказ направляется по месту работы неплательщика. Одновременно пристав имеет право заблокировать все банковские карты и счета, запретить выезд за границу.

Что делать, если МФО обратилась в суд?

Если долго не отдавать долг, МФО либо подаст в суд, либо обратится в коллекторское агентство. Что делать, если угрожают коллекторы, расписано выше. Поэтому нужно выучить алгоритм действий, чтобы понимать, как себя вести, если МФО подала в суд:

1. После получения повестки необходимо в назначенное время явиться в зал суда, выслушать обвинения и произнести свои доводы, почему долг все еще не погашен.

2. Далее нужно дождаться решения суда. Если по мнению должника решение принято неправильное, после заседания он имеет право обжаловать его в вышестоящих органах.

3. После оглашения решения действовать нужно в зависимости от метода, которым постановлено погасить долг.

Суд может назначить наложить арест на имущество должника, но это уже крайняя мера, которая используется, если другие варианты отсутствуют.

Чаще всего нужная сумма списывается со счетов и вкладов должника, а если их нет, вычитается равными частями из заработной платы. По закону может списываться до 50% из заработной платы.

Внимание! С социальных карт и государственных пособий сумма долга взиматься не может. Если это произошло, заемщик имеет право написать заявление в полицию или обратиться в суд.

Чем чревата неуплата взносов по ипотеке

Любое ипотечное обязательство в частном порядке может предусматривать следующие виды ответственности:

1. Снижение кредитного рейтинга клиента и ухудшение его кредитной истории:

• Повлияет на дальнейшие условия кредитования заемщика;
• Ее низкие показатели могут лишить клиента возможности претендовать на дополнительные опции и услуги банка по текущему кредиту, позволяющие снизить материальную нагрузку;
• Указанные последствия применяются, как правило, после недельной просрочки платежа или при периодически возникающем недобросовестном исполнении ипотеки;

1. Начисление пеней и штрафов:

• Могут взиматься как за просрочку платежа, так и за неисполнение требования по ежегодному оформлению дополнительных услуг, предусмотренных ипотечным договором (в частности, страхового полиса на недвижимость);
• Размер зависит от количества дней просрочки, процентной ставки штрафа и оставшейся суммы займа;
• Начисляются ежедневно и вплоть до полного погашения текущего долга;
• На практике выявлено, что суммы штрафов становятся внушительными даже при однодневной просрочке, поскольку размер ипотечного займа исчисляется несколькими миллионами рублей;

1. Постоянные звонки с напоминанием о допущении просрочки:

• Сотрудники банка связываются с заемщиком 7-10 дней после образования долга по ежемесячному взносу;
• Менеджер информирует лично клиента и его родственников, поручителей;

1. Обращение к коллекторам, работающим в штате сотрудников банка:

• Используемые ими методы борьбы с проблемными должниками признаются не слишком радикальными и направлены на подрыв авторитета клиента перед его родственниками и коллегами, что может поспособствовать пробуждению его совести и ответственности;
• Банк передает дело, если заемщик не погашает долг в течение месяца;

1. Обращение к коллекторам, работающим в стороннем агентстве:

• Банк использует указанную альтернативу только в тех ситуациях, когда заемщик допускает длительные просрочки, большие суммы долга и всячески скрывается от кредитора;

• Имеют профессионально отработанные методы истребования денежных средств у недобросовестных заемщиков, отличающиеся радикальным механизмами, которые могут выходить за рамки законных установок;
• Банк может оформить уступку прав на долг в пользу коллекторов, что сильно усугубит положение клиента, поскольку сотрудники агентства будут прилагать максимум усилий для возврата причитающихся им средств;

1. Аннулирование ипотечного договора в одностороннем порядке по инициативе кредитора:

• Случается при злостном уклонении от исполнения обязательства;
• Клиент полностью теряет все средства, ранее уплаченные банку;
• Предмет ипотеки изымается у собственника-должника;
• Чтобы погасить оставшуюся сумму долга кредитор отчуждает залоговый объект;
• Из полученной от продажи недвижимости выручки, банк первоначально покрывает все свои расходы и риски, которые понес в связи с недобросовестным исполнением обязательства заемщиком;
• Интересы клиента, некогда выступавшего собственником ипотечного объекта, будут удовлетворены по остаточному принципу из вырученных банком средств;

1. Обращение в судебную инстанцию:

• Кредитор прибегает к такому способу разрешения проблемы в последнюю очередь, если предшествующие альтернативы не дали положительных результатов;
• Все издержки, которые претерпел банк при осуществлении искового производства, попадут в перечень долговых требований, адресованных ответчику (заемщику);
• Процессуальное положение должника слишком шатко и его шансы выиграть дело ничтожны;
• При вынесении положительного решения по заявлению кредитора, со счетов заемщика в принудительном порядке будет списан весь удовлетворенный объем исковых требований;
• Если у ответчика нет достаточных средств для исполнения исковых требований банка, то судебные приставы будут вынуждены обратить взыскание на иное имущество должника и реализовать его на торгах.

Похожие записи:

• Как узнать серию и номер полиса ОМС нового образца?
• Квитанция госпошлины – Верховный Суд РФ
• Дача заведомо ложных показаний по административному делу в суде