Как купить квартиру и не пожалеть: советы эксперта

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как купить квартиру и не пожалеть: советы эксперта». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Современные жилые дома нередко достигают 35–40 этажей и выше. Если вы думаете, что разница в этаже несущественна, мы развенчаем эти убеждения — от него зависит уровень шума в квартире, ее освещенность и рыночная стоимость.

Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской», компания «Миэль»:

— При любом бюджете покупки очень важно найти наилучшее предложение. Необходимо понять достоинства и недостатки конкурентного окружения, а не только конкретного, выбранного покупателем объекта. Если этого не сделать, то можно приобрести неподходящий для покупателя и сейчас, и в будущем для продажи объект. Необходимо посмотреть, что строится в выбранной локации, что предлагается сейчас, посмотреть каждый адрес, изучить ценообразование у каждого такого ЖК и только потом делать осознанный выбор.

Для таких ситуаций есть несколько советов. Если вам понравилась квартира и, кажется, она всем устраивает, посмотрите еще минимум три других варианта в разных новостройках и районах города. Если вы не можете однозначно отмести какой-либо из вариантов, то попробуйте съездить и посмотреть на него вживую — это поможет подтвердить или опровергнуть сомнения. Перед согласием на сделку возьмите пару дней на размышления. Покажите выбранный вариант друзьям или родственникам, съездите с ними на просмотр. Свежий взгляд со стороны поможет увидеть незамеченный плюс или минус квартиры.

Как выбрать район, в котором лучше купить квартиру?

Правильный выбор позволит чувствовать себя комфортно и безопасно в повседневной жизни. Поэтому процедура, как выбрать квартиру, включает в себя и оценку ряда критериев, позволяющих определить, что район вам тоже достался удачный.

• Транспортная развязка. В любой момент вам может потребоваться воспользоваться услугами городского транспорта, даже если у вас есть собственный автомобиль. Если же такового нет, этот вопрос становится еще более актуальным. Оцените, каково расстояние от вашего дома до ближайшей остановки транспорта, которым вы часто пользуетесь. Немаловажно и то, придется ли вам ездить с пересадками, сколько времени потребуется проводить в дороге. Проанализировать все это необходимо с точки зрения удобства всех членов вашей семьи;
• Близость социальных объектов. Под ними понимаются больницы, учебные, дошкольные, развивающие учреждения, центры и т. д. Желательно, чтобы все эти объекты были неподалеку от вашего дома;
• Инфраструктура. Очень удобно, когда в своем районе вам не придется далеко идти в магазин, кафе, долго добираться в банк, кинотеатр, аптеку, отделение почты, ездить в другой конец города в фитнес-клуб, бассейн или другие спортивные либо торгово-развлекательные учреждения;
• Уровень безопасности. Практически в любом городе есть неблагополучные районы, являющиеся привлекательными для асоциальных слоев населения. В таковых наблюдается больший уровень преступности, следовательно, жить в таком месте небезопасно. Совет от специалистов, как правильно выбрать квартиру с этой точки зрения, заключается в том, чтобы ознакомиться с соответствующей статистикой, сравнить показатели преступности за определенный период;
• Экология. От нее тоже зависит безопасность проживания в определенном районе. Близость оживленных магистралей, промышленных объектов говорит о том, что воздух в этой местности вряд ли можно назвать экологически чистым. Желательно выбирать недвижимость, находящуюся на расстоянии минимум 500 м от них. Стоит обратить внимание на районы, находящиеся вблизи парков, зеленых зон, водоемов. Рекомендуется ознакомиться также с данными об уровне радиации и качестве воды в выбранной местности, и убедиться, что эти показатели соответствуют норме;
• Природа, места отдыха, прогулок. Наличие вблизи скверов, зеленых зон, парков, аллей, детских площадок свидетельствует в пользу вашего выбора;
• Перспективы развития района на ближайшие годы. Оцените, какие изменения в ближайшее время в нем планируются, чтобы понять, в каком доме выбрать квартиру, и в каком районе он должен находиться. К положительным можно отнести планируемое озеленение, открытие новых социальных объектов, улучшение инфраструктуры. Как негативные перспективы можно расценивать грядущее открытие новых промышленных объектов, крупных магистралей, мест массового скопления людей, свалок.

Как проверить квартиру перед покупкой?

Алгоритмы этой процедуры разнятся в зависимости от того, покупаете вы ее на первичном или вторичном рынке.

Приобретая ее в новостройке, проверку нужно провести следующую:

• Будучи юридическим лицом, застройщик не должен скрывать от инвесторов ЕДРПОУ, по которому на сайте Минюста вы можете узнать о нем важную информацию – данные учредителя, дату создания предприятия;
• Если компания была замешана в судебных тяжбах, данные об этом вы найдете в Едином государственном реестре судебных решений;
• В Публичной кадастровой карте Украины вы можете ознакомиться с принадлежностью участка для строительства (аренда или собственность), целевым его назначением. Если он не предназначен для возведения многоквартирных домов, лучше отказаться от сотрудничества с такой компанией;
• Существует такой сайт как Ассоциация помощи пострадавшим инвесторам. Здесь вы найдете информацию о застройщике, если у кого-то уже возникали с ним проблемы.

Если вы уже определились, в каком доме выбрать хорошую квартиру на вторичном рынке недвижимости, пришло время справиться с не менее важной задачей – убедиться, что вы имеете дело не с мошенниками, что после оформления сделки приобретение будет вашим на законных основаниях, и никто не сможет этого оспорить.

Для этого:

• Определите, находится ли жилье под арестом либо в залоге, что можно сделать с помощью Единого государственного реестра судебных решений;
• В едином реестре должников вы можете посмотреть, есть ли долги за коммунальные услуги;
• Попросите у продавца справку о составе семьи либо выписку, в которой отражен полный перечень регистраций в квартире. Желательно, чтобы прописан в ней был только человек, с которым вы будете заключать сделку. Если это не так, уточните, кем являются остальные зарегистрированные лица. Например, если кто-либо из них отбывает наказание в тюрьме, по освобождению он вправе заявить свои права на жилплощадь.

Для уверенности в том, что вы действительно получите достоверную и исчерпывающую информацию, лучше обратиться к нотариусу, который сможет проверить недвижимость по всем необходимым пунктам. Чтобы подстраховать себя, лучше найдите специалиста сами, и для надежности желательно через знакомых.

Как проверить и выбрать застройщика

Большую часть информации вы получите на сайте застройщика и из поиска в интернете. Обращайте внимание на то, сколько лет девелопер уже на рынке, сколько новостроек было сдано, не было ли с ними проблем, а также отзывы владельцев квартир в уже сданных жилых комплексах. Даже одна проблемная стройка оставит пятно на репутации строительной компании, так что этому моменту стоит уделить особое внимание. На DOM.RIA вы можете узнать полную юридическую историю всех подрядчиков строительства: кто заказчик строительства, генеральный подрядчик и девелопер, сколько времени существует компания и многое другое. Кроме этого, вы можете заказать более подробный отчет, если вас заинтересует подробная информация о конкретной новостройке.

Шаг 4 – проверка продавца

С не менее пристальным вниманием следует проверить и самого собственника. Для начала убедитесь в подлинности его паспорта. Сделать это можно с помощью специализированного сервиса на официальном сайте Федеральной миграционной службы РФ. Полученная таким образом информация носит, конечно, больше справочный характер. Для получения юридически значимой официальной информации создатели сайта рекомендуют обратиться в территориальное подразделение ФМС (попросту говоря, местный паспортный стол).

«Крайне внимательным надо быть, если договор подписывает представитель продавца по доверенности, – замечает Сергей Поправка. – Следует знать, что доверенность, выдаваемая физическим лицом, обязательно должна быть нотариально удостоверена. Следует убедиться, не отозвана ли доверенность, а также четко уяснить перечень полномочий доверенного лица: вправе ли он только подписывать договор аренды или может еще и, например, получать оплату по договору. Вообще, надо понимать, что подписание договора доверенным лицом создает дополнительные риски».

Гораздо сложнее будет разобраться с дееспособностью продавца. Но сделать это обязательно нужно (сколько бы доверия ни внушал человек), дабы быть уверенным, что на момент заключения договора собственник не находится в плановом месячном запое, в состоянии наркотического воздействия и что он психически здоров. Не поленитесь вместе с продавцом посетить наркологический и психоневрологический диспансеры для получения соответствующих справок.

Читайте форумы перед покупкой квартиры

Покупать недвижимость для инвестиций желательно от известных застройщиков, которые сдают объекты в срок и без опозданий. Если купите квартиру на стадии возведения нижних этажей или котлована, сэкономите до 30% от стоимости. Чем ближе этап завершения строительства, тем дороже стоят квартиры.

Перед покупкой почитайте отзывы о застройщике, доме и районе. Найдите на форумах реальную информацию о застройщике, узнайте, выкупил ли девелопер участок или нет, а также какой дом будет построен. Форумы могут стать для вас единственным правдоподобным источником информации перед вложением денег.

Если собираетесь купить квартиру в Москве для перепродажи или последующей сдачи в аренду, пользуйтесь форумом «Домкад». На нем люди делятся актуальной информацией о компаниях, сроках сдачи, выкладывают свежие фото строительства и рассказывают о районе, инфраструктуре.

Не стесняйтесь задавать на форумах вопросы. Например, спросите, пользуется ли район популярностью при сдаче в аренду. А для получения дополнительной информации о новом жилом комплексе, ищите сведения на сайтах новостроек или сайте застройщика. У популярных комплексов всегда есть сообщества в социальных сетях, где будущие жильцы обсуждают насущные вопросы.

Кратко: как выбрать квартиру для инвестиций

• При покупке квартиры для инвестиций соотнесите стоимость недвижимости и месторасположения.

• Поставьте себя на место квартиранта и поймите, захочется ли вам жить в таком доме или нет.

• Настороженно относитесь к рекламе застройщиков и перепроверяйте информацию на форумах, чтобы получить объективный ответ.

• При покупке квартиры предпочтение отдавайте евроформатам, т. к. они пользуются большим спросом.

• Если собираетесь перепродать квартиру и заработать, приобретайте недвижимость на стадии строительства котлована. Но выбирайте проверенного застройщика, чтобы не было проблем со сроком сдачи недвижимости.

• Наличие рядом промышленной зоны, которую в будущем собираются реорганизовать, — преимущество для инвестора. Когда промышленную зону уберут, стоимость квартир и арендная плата вырастет.

• Учитывайте транспортную доступность. Чем ближе метро и остановки, тем дороже можно будет сдавать или продать квартиру.

• Наличие поблизости парковых и зеленых зон, развитой инфраструктуры, позволяет сдавать квартиру дороже.

• Правдивую информацию о строящемся объекте лучше получать на независимых форумах, а не на сайте застройщика.

На что обратить внимание при покупке квартиры

Здесь процесс можно разбить на три больших блока:

• Изучаем состояние дома и придомовой территории;
• Оцениваем состояние квартиры;
• Разбираемся с документами.

К выбору подходим так же: сначала выбираем район, в котором хотим купить квартиру. Анализируем цены и сопоставляем с условиями, оцениваем ситуацию на рынке.

Инфраструктура. Даже если микрорайон новый, в плане должны быть указаны школы, детские сады, магазины, парковки, остановки общественного транспорта. Обязательно просчитайте временные интервалы. Сколько займет путь из дома до работы, отвести детей в сад или школу, сходить в ближайший магазин. Это очень пригодится потом.

Состояние дома и общественных территорий. Обратите внимание на двор, лестничные клетки, площадки, лифты. Посмотрите, когда построен дом – сколько лет прошло с постройки, «устоялся» ли он уже. Когда проводился последний капитальный ремонт или когда планируется.

Здесь же рекомендуем обратить внимание на соседей. Квартиры в новостройках любят за то, что здесь будет относительно молодое и, скорее всего, приятное окружение. А окружение очень сильно влияет на нашу жизнь. Поинтересуйтесь, кто живет рядом, как себя ведут, не случалось ли каких-либо инцидентов.

Оцениваем территорию:

• Фасад. Не должно быть трещин, расслоений кирпича. Поинтересуйтесь, есть ли какие-либо проблемы с коммуникацией в доме.
• Парковка. Нужно ли покупать парковочное место отдельно. Есть ли вообще места во дворе или поблизости? Обратите внимание на наличие мест в тени – летом это очень актуально. Есть ли во дворе шлагбаум, или может заехать кто угодно?
• Двор и детская площадка. Состояние дорожек, лавочек, игровых комплексов. Можно ли здесь выгуливать собак? Где находится мусорка, под замком ли она? Раздельный сбор отходов или нет?

Осматриваем дом:

• Подъезд. Чем больше квартир в доме, тем больше будет износ подъезда, лифтов и общей территории. Кто следит за чистотой, как разносят почту?
• Лифт. Сколько лифтов, есть ли грузовой, указан ли срок ввода в эксплуатацию лифта (максимальный срок – 25 лет)
• Безопасность. Есть ли на общественных территориях видеокамеры и работает ли в подъезде консьерж?
• Места для курения. Возможно, есть общие балконы, где можно курить. Не курят ли на лестничных клетках соседи?

Как правильно выбрать планировку

Придерживайтесь следующих советов при выборе квартиры:

• Адекватно оценивайте количество необходимой площади для всех членов семьи. “В тесноте да не в обиде” продлится не долго, и если у каждого не будет своего личного уголка, то рано или поздно начнутся конфликты.
• Выбирая студию или европланировку (квартиры с кухней-гостиной) необходимо позаботиться о качественной и мощной вытяжной системе, т.к. запахи с кухонной зоны (не всегда приятные) будут распространятся по жилой зоне и въедаться в мебель.
• Выбирая квартиру избегайте комнат нестандартных форм (идеальная форма комнаты — квадрат или прямоугольник). Такие комнаты часто бывают нефункциональными,могут возникнуть проблемы с расстановкой мебели и пространство будет использоваться не полностью.
• Обычно самым нефункциональным местом выступает узкий и длинный коридор, его тяжело обустроить с пользой.Такую квартиру лучше не брать, чтобы не переплачивать деньги за неиспользуемое пространство.
• Обратите внимание на расположение окон: лучше всего, чтобы окна выходили не на одну сторону. Таким образом в квартиру будет попадать больше света и ее будет легче проветривать. Предпочтительнее всего выбирать южную или хотя-бы восточную, юго-восточную сторону, иначе в квартире будет темно большую часть дня.
• В идеальной планировке все комнаты должны быть изолированными, т.е. чтобы попасть в одну из комнат, вы не должны проходить через другую. Так не будет нарушаться приватность членов семьи.
• Выбирайте квартиру с минимальным количеством несущих стен, чтобы в дальнейшем у вас была возможность сделать перепланировку. О правилах перепланировки вы можете прочитать в нашей статье.
• Если вы хотите реализовать свою дизайнерскую задумку, то вам может подойти свободная планировка. В таком случае в квартире отсутствуют перегородки. Но будьте внимательны, в свободной планировке все равно есть свои ограничения.

Время покупки квартиры

Очень важно правильно выбрать время для совершения сделки, чтобы ощутимо сэкономить. Многие покупатели готовы рискнуть, и приобретают новостройку на стадии котлована, что позволяет купить квартиру на 30% дешевле. Покупка такой квартиры, к сожалению, это почти всегда лотерея, никакие громкие имена застройщиков не гарантируют проблем в будущем.

Достаточно большое количество покупателей предпочитают не рисковать вовсе, и выбирают квартиры в уже сданных новостройках. Но готовые квартиры, тем более с отделкой от застройщика стоят уже на порядок дороже. К тому же на этой стадии остается гораздо меньше вариантов для выбора, так как те кто рискнул разбирают чаще всего самые лучшие квартиры.

При выборе местоположения района стоит учесть следующие особенности:

• транспортная доступность района, отдавайте предпочтения районам с разными видами транспорта (электрички, автобусы, маршрутки, метро и т.д.)
• ищите районы рядом с парками и прогулочными зонами
• не уезжайте в сильно отдаленные районы от ваших самых близких людей
• старайтесь выбирать дома, где рядом уже есть готовая инфраструктура (поликлиника, школа, сад) или по крайней мере данные объекты начали строить
• не берите дома , где рядом находятся крупные торговые комплексы оптовой торговли, овощные базы и очень крупные торговые центры
• хорошо, если непосредственно во дворе расположен детский сад или школа
• отдавайте предпочтение домам стоящим на достаточном расстоянии от других
• приезжайте в район поздним вечером в будний день и оцените наличие мест для парковки авто

Какой район выбрать при покупке квартиры?

Так уж заведено, что в большинстве случаев выбор начинается не с самой квартиры, а района, где бы хотел в будущем жить потенциальный покупатель. В данном случае обязательно нужно сопоставить все плюсы и минусы, чтобы выбор был максимально выгодным и удобным.

Чаще всего квартиры в удаленных районах города стоят существенно ниже, что может привлечь и склонить к выбору в свою пользу

Тем не менее перед подобной покупкой стоит обратить внимание на несколько важных параметров, которые могут подтвердить правильность такого выбора или наоборот, склонить к отказу:

1. Изучите, сколько времени у вас будет занимать ежедневная дорога к работе и обратно. Устраивают ли вас подобные временные затраты, которыми можно было бы воспользоваться для чего-то более полезного? Если да – выбор правильный, если нет – поищите что-то поближе к месту вашего трудоустройства.
2. Если ваша потенциальная покупка будет вынуждать просыпаться намного раньше, скорее всего, это не ваш выбор.
3. Два вышеперечисленных пункта могут стать одними из причин возникновения третьего. Не стоит выбирать квартиру, которая станет источником постоянного и стабильного накопления усталости, ведь такая неприятная ситуация очень сильно подорвет здоровье.
4. Если расходы на передвижение после покупки новой квартиры вырастут, стоит задуматься, нужна ли вам такая квартира. Все плюсы от более доступной покупки «сгорят» после 4-5 лет регулярных повышенных затрат на передвижение.

Как исключить эмоциональный фактор во время покупки квартиры?

Обязательно стоит понимать, что не все люди работают честно и многие собственники, и риэлторы во время продажи квартир, идут на различные уловки:

• создают искусственный ажиотаж;
• демонстрируют худшие варианты для контраста;
• торопят покупателя;
• приглашают еще одних покупателей;
• используют другие методы воздействия на заинтересованного потенциального покупателя.

Чтобы избежать воздействия подобного рода, старайтесь:

• Исключить эмоциональный фактор. Никогда не говорите о покупке сразу же. Уточните цену и подумайте о дальнейших действиях отдельно от продавца.
• Попробуйте смотреть разные варианты, даже те, которые заведомо вас не интересуют, чтобы запомнить свое состояние при этом и просматривать интересующие вас варианты с таким же подходом, но более тщательно.
• Если вас устраивает покупка квартиры у агентства, сотрудничайте сразу с несколькими и сообщайте им об этом, чтобы избежать обмана со стороны профессионалов своего дела.

Еще на этапе выбора объекта, не спешите. Очень часто покупку недвижимости можно совершить в импульсе после хорошей рекламы. Красивые рендеры и обещания комфортного жилья подталкивают к тому, чтобы поскорее набрать телефон офиса застройщика и оформить заветные квадратные метры. Делать этого не стоит в любом случае. Во-первых, если вы уже определились с локацией, рассмотрите несколько подходящих вариантов. Ведь в рекламе и презентации освещаются сильные и выигрышные стороны жилья, а о слабых, как правило, умалчивают. Поэтому даже при поверхностном сравнении объектов вы можете их обнаружить самостоятельно.

Затем, когда у вас осталось несколько приемлемых вариантов, обязательно зайдите на сайт застройщика и изучите документацию. Особенно обратите внимание на:

1. Сроки сдачи и их переносы. Наличие форс-мажорных ситуаций может говорить о том, что объект проблемный и этот пункт требует дополнительного внимания.
2. Реализация новостроек по эскроу-счетам. Мы с вами уже разобрались, что такая схема является наиболее безопасной и цивилизованной, гарантируя сохранность денежных средств. Кроме того, выданный банком кредит застройщику на возведение дома является неким гарантом его благонадежности – с сомнительными компаниями банки, как правило, договора не заключают.
3. Инфраструктура — паркинг, кладовые, коммерческие помещения. Именно развитая качественная инфраструктура обеспечит комфортное проживание.
4. Также на сайте возможно ознакомиться с условиями ДДУ (Договор долевого участия — документ, по которому покупатель передает свои деньги на этапе строительства недвижимости застройщику, чтобы тот мог использовать эти средства для возведения жилья). Если вы рассматриваете для себя такой вариант приобретения жилья, стоит обсудить его со своим юристом заранее.
5. Обязательно посетите место стройплощадки и офис продаж. Зеленый парк на рендере застройщика может по факту оказаться промзоной или стеной соседствующей многоэтажки. А оценка качества отделочных материалов в шоуруме даст вам более полную картинку того, что вы в итоге получите.
6. Перспектива. При покупке вам нужно оценить не только текущую локацию, но и на несколько лет вперед. Узнать о плане реновации можно на специализированных сайтах города. Учитывайте не только будущие постройки многоэтажек, загораживающих вид и шумные торговые центры, но и транспортные бонусы. Возможно, в вашем районе планируется открытие новой станции метро, что увеличит стоимость жилья в будущем и повысит ликвидность недвижимости. Из очень неочевидных факторов для людей, задумывающихся о будущем – конкуренция. К примеру, если вы по каким-то причинам решите продать жилье, а рядом будет множество похожих объектов, то конкурировать с застройщиком будет очень тяжело. За счет продажи обширного пула квартир, цены последнего могут быть существенно ниже.

Похожие записи:

• Налоговый вычет за покупку машины в 2024 году
• Как оформить право собственности на квартиру? Пошаговые инструкции и документы
• Срок исковой давности по кредитам физических лиц