Как правильно оценить комнату в коммунальной квартире
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно оценить комнату в коммунальной квартире». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Объективно рассчитать стоимость комнаты в коммунальной квартире невозможно, если применять лишь классическую сравнительную методику, которая используется для оценки комнаты в индивидуальном жилье. Согласно этому подходу, конкретный объект сравнивается с аналогичными предложениями на рынке.
Процедура оценки комнаты
Однако, если внести в методику некоторые поправки, то сделать это вполне реально. К таким правкам можно отнести:
- общее состояние дома, подъезда, мест общего пользования и комнаты. Без этой информации невозможно понять, как оценить комнату для продажи;
- качество работы обслуживающих организаций;
- дату последнего проведения косметического и капитального ремонтов;
- наличие, возраст и состояние коммунальных и инженерных сетей.
Поскольку комнаты – это жилые помещения, обязательно следует принимать во внимание и другие факторы, влияющие на жизненные условия людей и, соответственно, цену недвижимости:
- удаленность от транспортных узлов;
- общее благоустройство территории;
- наличие инфраструктуры поблизости и так далее.
Процедура оценки комнаты
Объективно рассчитать стоимость комнаты в коммунальной квартире невозможно, если применять лишь классическую сравнительную методику, которая используется для оценки комнаты в индивидуальном жилье. Согласно этому подходу, конкретный объект сравнивается с аналогичными предложениями на рынке.
Однако, если внести в методику некоторые поправки, то сделать это вполне реально. К таким правкам можно отнести:
- общее состояние дома, подъезда, мест общего пользования и комнаты. Без этой информации невозможно понять, как оценить комнату для продажи;
- качество работы обслуживающих организаций;
- дату последнего проведения косметического и капитального ремонтов;
- наличие, возраст и состояние коммунальных и инженерных сетей.
Поскольку комнаты – это жилые помещения, обязательно следует принимать во внимание и другие факторы, влияющие на жизненные условия людей и, соответственно, цену недвижимости:
- удаленность от транспортных узлов;
- общее благоустройство территории;
- наличие инфраструктуры поблизости и так далее.
Процедура оценки комнаты
При заключении договора, оценщик выполняет свою работу, согласно следующей технологической карте:
- Анализ переданных от заявителя правоустанавливающих документов.
- Определение количества проживающих в коммунальной квартире лиц.
- Вычисление доли, зарегистрированной за заявителем.
- Инспекция рынка недвижимости, выявление похожих предложений от продавцов или посредников.
- Выезд на объект, визуальное обследование общественных зон.
- Контроль состояния отделки, несущих, ограждающий конструкции жилого помещения, принадлежащего собственнику.
- Анализ дворовой территории, подъезда, качества инфраструктуры, транспортной доступности и других факторов
- Проведение фотофиксации объекта.
- Камеральная обработка полученных результатов.
- Оформление отчёта с определением рыночной, ликвидационной или инвестиционной цены.
- Вычленение денежного эквивалента в отношении доли, зарегистрированной за правообладателем.
Отчёт помогает выставить актуальную рыночную цену при продаже жилплощади, либо реализовать имущество на торгах, в случае изъятия, при наличии долговых обязательств.
Результатом работы оценщика является официальный отчёт, оформленный на бланке государственного образца и содержащий следующие сведения:
- Информация об оценочной компании с указанием номера сертификата СРО и других разрешительных документов
- Информация о правообладателях.
- Краткая характеристика технико-экономических показателей оцениваемого объекта.
- Адрес расположения коммунальной квартиры в Москве или другом городе РФ.
- Описание факторов, влияющих на общую стоимость жилплощади.
- Сведения о зарегистрированных в коммуналке лицах.
- Расчёт рыночной или ликвидационной стоимости квадратных метров.
- Выводы и рекомендации, описание нюансов, обоснование цены.
В конце документа уполномоченное лицо ставит личную подпись и синюю печать организации, что говорит о наступлении ответственности за достоверность переданной информации.
Сотрудники нашей организации имеют высокую квалификацию и продолжительный опыт работы в оценке стоимости комнат в коммуналках или долей, зарегистрированных за несколькими правообладателями.
Мы выполним работы в минимальные сроки по цене ниже, чем у большинства конкурирующих компаний. Мы работаем на территории Москвы, Московской области и других регионов страны, а наши клиенты оставляют о нас только положительные отзывы.
Шаг второй. Постановка правила расчёта по доли
После определения общей стоимости коммунального дома и размера доли каждого участника, следующим шагом является разработка правила расчёта стоимости комнаты по доли.
В настоящее время существует несколько способов рассчитать стоимость комнаты в коммунальной квартире. Одним из самых распространенных является определение стоимости на основе доли в общей стоимости дома.
Для реализации этого принципа используются различные программы и онлайн-сервисы, которые помогают рассчитать стоимость комнаты в зависимости от размера доли в общей стоимости дома.
Также стоит отметить, что в некоторых случаях стоимость комнаты может быть определена наследственным путем. Если вы претендуете на долю в наследстве, то вам необходимо будет рассчитать стоимость комнаты на основе оценки недвижимости, предоставленной в документах наследства.
Шаг пятый. Определение количества проживающих в комнате
Определение количества проживающих в комнате является важным этапом при рассчете стоимости комнаты в коммуналке. Для получения наиболее точной стоимости необходимо знать, сколько людей проживает в комнате. Ведь количество проживающих напрямую влияет на стоимость коммунальных услуг и составляет преимущественную долю в общей стоимости комнаты.
Для определения количества проживающих в комнате можно воспользоваться следующими методами:
- Обращение к собственнику комнаты. Часто собственник сам знает, сколько человек проживает в его комнате.
- Интервью с соседями. Вы можете поговорить с соседями в вашем многоквартирном доме, чтобы узнать, сколько людей проживает в их комнатах.
- Обращение к кадастровой компании. В кадастровой компании можно заказать оценку комнаты, в которой будет указано количество проживающих.
- Проверка в органах жилищной инспекции. В Санкт-Петербурге, Москве и Ленинградской области существует программа «Волан» для определения численности проживающих и комнат в коммунальной квартире.
Также, при определении количества проживающих в комнате необходимо учесть особенности каждого района и дома. В некоторых районах может быть ограниченное водоснабжение, поэтому количество людей, проживающих в комнате, может быть ограничено.
Итак, мы приводим таблицу, в которой указана стоимость комнаты в зависимости от количества проживающих:
| Количество проживающих | Стоимость комнаты |
|---|---|
| 1 человек | 1000 рублей |
| 2 человека | 1500 рублей |
| 3 человека | 2023 рублей |
| Более 3 человек | договорная цена |
Таким образом, определение количества проживающих в комнате является важной составляющей при рассчете ее стоимости. Зная количество проживающих, можно более точно оценить комнату и определить ее рыночную цену.
Договор купли-продажи и регистрация права собственности
Когда вы убедились в благонадежности продавца и наличии у него всех документов, необходимых для совершения сделки, можно приступать к финальному этапу – составлению и подписанию договора купли-продажи. Здесь придется привлечь профессионального юриста или нотариуса, который правильно составит документ, внеся в него все условия, оговоренные между продавцом и покупателем, а затем заверит подписи.
Для составления договора необходимы:
- Паспорта обеих сторон, участвующих в сделке;
- Кадастровый и технический паспорта недвижимости;
- Выписка из ЕГРН;
- Правоустанавливающие документы на комнату;
- Справки из паспортного стола по форме №7 и №9;
- Подтверждение об отказе соседей от приоритетного выкупа.
Зачем нужна оценка комнаты
Ниже приведены основные причины, по которым оценка комнаты является важной:
-
Определение рыночной стоимости: Оценка комнаты позволяет установить рыночную стоимость данного объекта недвижимости, основываясь на сравнимых продажах и анализе текущего состояния рынка.
-
Получение справки для ипотечного кредита: Банки требуют предоставления оценочной справки для утверждения ипотечного кредита, чтобы быть уверенными в стоимости залогового объекта и его соответствии требованиям.
-
Судебные споры и раздел имущества: В случае судебных споров или раздела имущества при разводе, оценка комнаты позволяет определить доли каждого из владельцев и справедливое распределение суммы.
-
Оценка арендной стоимости: Оценка комнаты помогает определить адекватную арендную плату, как для сдачи отдельно, так и в рамках коммунальной квартиры.
-
Обеспечение порядка при продаже: При продаже комнаты в коммунальной квартире оценка позволяет установить ее стоимость и предотвратить возможные споры и недоразумения между продавцом и покупателем.
Важно отметить, что оценка комнаты должна быть проведена специалистом с соответствующим опытом и квалификацией, чтобы гарантировать точность и объективность результатов.
Цели и задачи независимой экспертной оценки комнат
С необходимостью определения стоимости квадратных метров в общей квартире или общежитии сталкиваются как юридические, так и физические лица.
Оценка комнаты может быть необходима:
- заключение сделки купли, продажи – определение реальной рыночной стоимости комнаты;
- имущественный спор – по правам наследования, при разводе, разногласиях между родственниками;
- при выкупе своей доли у другого собственника – при разводе, разделе наследства, решении имущественных и долговых
- споров с частными, коммерческими и государственными правообладателями;
- для составления брачного контракта – нужна реальная рыночная стоимость;
- для оформления залога – ипотека, автокредит, налоговая задолженность, кредитные обязательства;
- для оформления договора ипотечного кредитования – независимая экспертная оценка аккредитованной компанией,
- обязательное требование банка;
- приватизация государственного, муниципального имущества;
- определение суммы ущерба – при аварийных ситуациях, пожарах, криминальных правонарушениях.
Стоимость оценки комнаты и отчетность
Определить настоящую стоимость комнаты в коммунальной квартире самостоятельно достаточно сложно. Поэтому жители Нижнего Новгорода обращаются за помощью к экспертам, которые владеют текущей ситуацией на рынке недвижимости города. Заказать оценку комнаты можно в «Регион-Оценка» по телефону 8 (831) 414-56-45. Квалифицированные сотрудники этой компании осмотрят объект и помогут подготовить грамотное и аргументированное заключение о стоимости недвижимости, а также заключить справедливую сделку.
| Комната площадью до 30 м2 | от 1000 руб |
| Комната площадью свыше 30 м2 | от 1500 руб |
Оценка рыночной стоимости комнаты или доли в квартире
Стоимость услуг оценки в наибольшей степени зависит от срока выполнения работ, а также от вида оцениваемой недвижимости, и составляет не менее 5000 (Пяти тысяч) рублей. В случае оценки имущества для целей оспаривания его кадастровой стоимости может потребоваться положительное экспертное заключение, которое оплачивается заказчиком дополнительно.
Анализ всех перечисленных выше факторов для оценки рыночной стоимости комнаты в коммунальной квартире происходит сложнее, чем при оценке стоимости отдельной квартиры. Ведь все совладельцы, имеющие права собственности на другие комнаты в этой же коммунальной квартире, имеют равные права на жилплощадь, в связи с этим оценка комнаты осуществляется из расчета стоимости одного квадратного метра всей квартиры.
Правильно оценить стоимость комнаты в коммунальной квартире можно, учитывая следующие факторы:
- Расположение квартиры. Особенности районов и адреса могут существенно влиять на стоимость комнаты.
- Общая площадь комнаты и доля, приходящаяся на неё. Чем больше площадь комнаты и доля от общей площади квартиры, тем выше может быть её стоимость.
- Состояние комнаты и общего помещения. Хорошее состояние и ремонт могут повысить стоимость комнаты.
- Доступность инфраструктуры (школы, магазины, общественный транспорт и т.д.). Расположение комнаты рядом с различными объектами инфраструктуры может увеличить её стоимость.
Факторы, влияющие на рыночную стоимость помещения
Независимая оценка квартиры или комнаты обусловлена несколькими факторами, которые способны существенным образом повлиять на стоимость объекта недвижимого имущества. К ним можно причислить:
- месторасположение объекта;
- развитость инфраструктуры;
- транспортная доступность;
- состояние комнаты;
- общее состояние дома (оценивается материал, из которого построен дом, год застройки, какова степень комфорта при пользовании общей территории (с бытовой точки зрения, например, есть ли мусоропровод в доме или он на улице);
- оценка комнаты в коммунальной квартире также обусловлена наличием жильцов (степень их порядочности, а также, каков их образ жизни).
История коммунальных квартир
Коммунальные квартиры — это наследие советского прошлого.
В 1918 году отменили частную собственность на жилье, и началось так называемое «уплотнение» — к бывшим собственникам квартир стали заселять новых соседей, чаще всего из рабочего класса. Правительство рассчитало, что для проживания человеку достаточно 9 м², а лишние метры нужно предоставить нуждающимся. Так появились первые советские коммуналки.
Предполагалось, что коммунальные квартиры — временная мера. Но количество городских жителей росло, а квартир на всех так и не хватало. Поэтому с конца 20-х годов 20 века советское государство начало строить новые дома с коммунальными квартирами. У каждого жильца была отдельная комната или ее часть, а кухни, столовые, ванные и прачечные были общими.
Сейчас коммуналки находятся в полулегальном положении. Ни в жилищном кодексе, ни в других федеральных законах даже нет понятия коммунальной квартиры — его можно найти в некоторых региональных законах об основах жилищной политики. Например, в законе Нижегородской области указано, что коммунальной признается квартира, в которой проживают несколько собственников комнат или нанимателей. Они совместно используют вспомогательные помещения квартиры и инженерное оборудование, которое находится в них.
Власти современной России пытаются избавиться от коммунальных квартир как пережитка прошлого. Еще в 90-е годы появились программы расселения коммуналок, но окончательно победить их так и не получилось.
Не только государство недовольно коммунальными квартирами. Многие владельцы комнат в коммуналках стараются их продать. Вот как это сделать по шагам.
Раньше коммунальные квартиры принадлежали государству, а с 1991 года их разрешили приватизировать — бесплатно передавать в собственность жильцов.
Не все успели приватизировать комнаты, поэтому право собственности на них может быть как у жильцов, так и у муниципального образования — города или поселка, в котором находится квартира. В последнем случае жильцы занимают комнаты по договорам социального найма. При этом в одной квартире часть комнат может принадлежать жильцам, а часть — муниципалитету.
Чтобы узнать, являетесь ли вы собственником комнаты в коммуналке, проще всего найти правоподтверждающий документ на нее. Тем более, покупатель, скорее всего, попросит показать такой документ перед сделкой.
Вид правоподтверждающего документа зависит от года оформления:
Не страшно, если документов на комнату не сохранилось. Проверить, кто собственник, можно по выписке из ЕГРН. Такая выписка имеет ту же юридическую силу, что и любой ранее выданный документ на комнату. Выписка из ЕГРН — это единственный и достаточный правоподтверждающий документ на недвижимость; ее покупатель попросит показать в любом случае.
Если вы собственник комнаты, то в разделе 2 выписки из ЕГРН в графе «Правообладатель» будут указаны ваши данные. Если же в графе «Правообладатель» указано муниципальное образование, то собственником вы не являетесь. В таком случае сначала надо приватизировать комнату.
В каких случаях необходима рыночная оценка квартиры
Существует множество ситуаций, требующих проведения данной процедуры. В частности, если совершается сделка купли-продажи, потребуется оценка квартиры для налогообложения. Она позволит исключить возможные претензии со стороны налоговой службы. Очень востребована оценка квартиры для страхования имущества, поскольку она дает возможность определить оптимальный размер суммы страховой выплаты. Кроме того, сейчас актуальна оценка квартиры для наследства и дарения. Без экспертной не обойтись в случае:
- приватизации недвижимого имущества;
- банковских дел (квартира будет использоваться в качестве залога по кредиту);
- обращения в судебные инстанции (например, для решения имущественных споров).
Этапы продажи комнаты в коммунальной квартире
Для понимания общей картины и процесса сделки, можно выделить в продаже комнаты в коммунальной квартире следующие стадии:
- Определение условий и цены продажи комнаты
- Оформление (желательно через нотариуса) извещения с условиями продажи, необходимо назначить цену и направить заказным письмом всем собственникам комнат в общей коммунальной квартире
- Собрать необходимый для продажи комнаты комплект документов
- В случае, если у комнаты несколько собственником, можно взять нотариально заверенную генеральную доверенность на продажу от других сособственников
- Выписаться из комнаты всем прописанным и взять справку из паспортного стола о снятии с регистрационного учёта по месту жительства
- Согласовать и составить договор купли-продажи на комнату в коммуналке
- Провести сделку в банке — через закладку денег в ячейку или аккредитив