Как заложить долю в доме без согласия других собственников

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как заложить долю в доме без согласия других собственников». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Заложить долю в квартире в ломбард без согласия других собственников может быть решительным шагом, который поможет вам получить необходимые деньги в кратчайшие сроки. Однако, существует риск потерять свою долю, если не выполнить обязательства перед ломбардом вовремя. В этой статье мы рассмотрим, как вернуть заложенную долю в квартире из ломбарда.

Нужно ли согласие других содольщиков, если доли не выделены в натуральном виде?

Вот, что гласит об этом закон, в частности Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 30.12.2020) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 10.01.2021).

Статья 7. Ипотека имущества, находящегося в общей собственности: «Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников».

То есть, согласие собственников не нужно вообще. Также в законе приводится уточнение по взысканиям, которые могут возникнуть у финансового учреждения при невыплате займа должником: «В случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила статей 250 и 255 Гражданского кодекса Российской Федерации о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам».

В каких случаях востребован данный способ получения средств

Оформление займа с обеспечением долевой собственности может потребоваться в следующих случаях:

• в получении потребительского кредита было отказано;
• возникла острая необходимость в крупной сумме наличных;
• за кредитом обратился заемщик с плохой кредитной историей;
• имеют место просрочки по текущим ссудам;
• кредитная нагрузка не соответствует доходам заемщика.

Займы под долевую собственность интересны для:

1. родственников, которые не смогли поделить имущество при приватизации;
2. лиц, владеющих чем-либо по праву наследования вместе с другими людьми;
3. разведенных супругов, в планы которых входит раздел имущества;
4. любых категорий граждан, которые не смогли поделить собственность.

Ипотека под залог доли в квартире с несовершеннолетним

Сделки с недвижимостью, в которых участвуют несовершеннолетние дети, регулируются Семейным (ст.60) и Гражданским (ст.ст. 26, 28, 37) Кодексом РФ и совершаются с участием сотрудников органов опеки. Данная процедура позволяет защитить интересы несовершеннолетних.

Закон разделяет граждан, не достигших 18-летнего возраста, на 2 категории:

• Малолетние (до 14-летнего возраста). Обеспечение законных прав и интересов осуществляется родителями и иными законными представителями.
• Подростки (от 14 до 18 лет). Ребенок вправе участвовать в совершении любого вида сделки, однако, требуется наличие нотариально заверенного письменного согласия родителей. При этом извещать органы опеки и попечительства о совершении сделки с недвижимостью не нужно.

В данном случае банки предлагают клиентам 2 вида кредитования:

1. Целевой кредит — выдается на покупку жилья, которое становится залоговым имуществом.
2. Не целевой кредит — средства предоставляются на любые цели. В качестве залога выступает недвижимость заемщика.

Возможен ли кредит под залог доли

Внимание! Прежде всего, следует сразу же рассмотреть разницу между двумя схожими понятиями:

• общая совместная собственность. Преимущественно такой вид владения имуществом образуется во время нахождения в браке. Документально при этом официальным собственником будет являться один супруг. Однако закон предусматривает, что приобретенное в браке имущество принадлежит супругам поровну, пуст даже половина имущества и не выделена документально. При этом распоряжаться подобной недвижимостью без разрешения второго супруга первый не имеет права;
• долевая собственность. Площадь квартиры при этом делится на несколько собственников – то есть каждому из них принадлежит своя отдельная доля (1/2, 1/3 и т. д.). Рассматриваются такие доли в юридическом понимании раздельно, выступая отдельными объектами. Таким образом, долевладелец распоряжается своей личной имущественной долей, не спрашивая на это разрешения ни у родственников, ни у прочих долевладельцев.

Порядок оформления кредита в залог доли в квартире

Рассматривается залог доли в собственности, т.е. комната, выделенная для проживания, использования, эксплуатации определенным лицом. Жилье в праве общей долевой собственности кредитными организациями почти не рассматривается. В случае невыполнения обязательств заемщиком, продать заложенную часть очень трудно, непонятно и то, какая именно доля является залогом.

Чтобы заложить долю в квартире, требуется:

• подать заявку в кредитное учреждение;
• договориться о встрече с банковским оценщиком в квартире, чтобы специалист мог определить стоимость выделенной части;
• собрать и предоставить документы на недвижимость и на заемщика;
• дождаться одобрения (обычно 2 дня);
• подписать кредитный договор;
• получить деньги.

Если бумаги на недвижимость в порядке, процесс занимает немного времени. При выделенной доле не потребуется согласие других совладельцев, но необходимо уведомить их о желании заложить имущество через почту заказным письмом.

Можно ли оформить в залог долю?

Реально ли заложить долю в квартире в банк? Такая возможность прописывается в законе под названием «Об ипотеке». В пятой статье указывается перечень имущества, которое может становиться объектами ипотеки (залога). В список включаются части (доли) квартир, состоящие из одной либо нескольких полноценно изолированных комнат.

В седьмой статье того же закона под номером 102 прописывается, что возможен залог имущества, которое относится к общей собственности. Тут указывается, что можно заложить часть как совместной собственности, так и долевой.

Разница этих двух видов заключается в том, что при совместном владении доли жилплощади невыделенные, а при долевом, напротив, они выделяются (то есть каждому владельцу принадлежит определенная часть – одна изолированная комната или несколько).

Когда согласие на залог доли не потребуется?

Согласно ст.7 ФЗ №102, владелец доли в собственности имеет полное право заложить свою часть без согласия совладельцев. В статье также прописаны правила взыскания долга, если заемщик не выполнил обязательства, оставив долю в залоге. При таком раскладе у содольщиков будет право приоритетного выкупа в соответствии со ст. 250 и 255 ГК РФ. В ноябре 2023 года на рассмотрение в Госдуму внесен проект о преимущественном праве выкупа доли в недвижимости при банкротстве заемщика. В случае продажи доли должника на торгах за долги, у других собственников будет право ее выкупить даже в том случае, если эта часть отойдет другому покупателю.

Однако, на практике банки берутся за подобные заявки только если доля выделена кратно (например, у заемщика доля в 50% или более в двухкомнатной квартире) или заемщик намеревается таким образом выкупить у совладельцев их доли, что автоматически делает кредит целевым.

Когда же нужно согласие других собственников на залог?

Упоминание согласия есть всё в томе законе «Об ипотеке». В частности, в нем говорится:

«На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное.»

Классическим примером является собственность супругов в отношении имущества, нажитого ими во время брака: муж может распоряжаться квартирой только при согласии жены и наоборот. При этом каждый из собственников имеет права и обязанности в отношении всей квартиры или дома.

В этом случае, для совершения одним из супругов сделки по заключению договора залога имущества, необходимо получить согласие на залог имущества.

Как оформить залог под долю квартиры в банке

Нельзя сказать, что кредит под залог доли квартиры в банке существенно отличается от других форм кредитования. Но и тут есть свои характерные особенности, которые основаны именно на долевом залоге. Если оставлять банку квартиру целиком, то в большинстве случаев проблем не возникает, но в отношении долей требуется более детальный подход. Именно поэтому мы все чаще слышим вопросы о том, можно ли заложить долю в квартире.

Итак, чтобы получить деньги под залог доли квартиры, вам необходимо провести оценку недвижимости. Заключение оценщика считается незаменимым документом в процессе подачи заявки. Причем оценка недвижимости проводится за ваш счет.

Помимо этого документа, заемщик должен всеми возможными путями доказать свою платежеспособность. Для этого послужат справки об официальных и неофициальных доходах. Но основная трудность кроется не в этом. Дело в том, что если речь идет о залоге 1\2 доли квартиры или любой другой доли, даже 1\20, то для того, чтобы оформить в банке кредит, вам потребуется получить письменное согласие остальных собственников.

На самом деле, учитывая определённые риски при оформлении залога, не каждый человек согласится подписать документ о своем согласии. Так что, как вы уже поняли, то в банке весьма проблематично получить кредит только по той одной причине, что вы можете и не собрать все необходимые документы.

Сразу следует уточнить, чтобы для вас не стало неожиданностью, если банк все-таки откажет вам в предоставлении займа. Дело в том, что в рассмотрении заявлений на кредит под залог имущества, в первую очередь рассматривается его ликвидность. Если рассуждать проще, то банк оценивает, насколько просто в случае неуплаты долга заемщиком, будет продать заложенную квартиру или долю. Безусловно, что целиком недвижимость продается без особых проблем. Но доли покупаются очень редко.

Итак, чтобы получить ссуду в банке, потребуется предоставить следующие виды документов:

Условия выдачи такого кредита на самом деле довольно привлекательные. Он выдается до 7 лет при процентной ставке от 12 до 16%. При этом заявителю должно быть не менее 21 года, но не более 75 лет. Сумма кредита не должна превышать 10 млн рублей. По документу оценки доли квартиры банк может выдать заемщику только 70% от общей стоимости объекта.

Также отдельно стоит упомянуть именно страховку. То есть, если вы оформляете заявку в банке, то вы должны оплатить страховой взнос и выплачивать его вам надо ежегодно, либо по небольшим суммам каждый месяц.

Чем фактически владеет собственник доли

Фото Pexels
Допустим, вы получили наследство, или развелись и поделили нажитое в браке имущество, или купили с кем-то квартиру в складчину. Словом, стали собственником доли какого-либо объекта недвижимости. Чем вы владеете по факту и по закону?

Владение долей квартиры — не означает владения правами на конкретную комнату (даже при наличии возможности выделить каждому владельцу по комнате). Собственник владеет долей в праве собственности, и она может быть как равной с долями других владельцев, так и большей или меньшей. Если, конечно, они не выделены в натуральном виде, что бывает гораздо реже и трудновыполнимо в условиях, например, городской квартиры. Согласно требованиям нормативно-правовых актов при выделении доли в квартире, выделяемая часть жилой площади должна быть полностью изолирована и независима от остальной части квартиры, иметь свой собственный вход, санузел, и должна остаться пригодной для проживания и использования по назначению. Например, если речь о жилом доме, то выделить долю в натуральном виде в нем возможно только если у каждого сособственника будут самостоятельные выходы на земельный участок. Такой выдел можно будет осуществить после реконструкции жилого дома при получении всех необходимых разрешений и согласований. Как мы видим, намного сложнее выполнить условия раздела в многокомнатной квартире, и практически невозможно — в ситуациях необходимости выдела доли в натуре в однокомнатной квартире.

Как заложить свою долю в квартире или доме

Начать следует с того, что под отдельные доли и комнаты банки деньги заемщикам дают не охотно, даже если они прекрасные и благонадежные плательщики. Исключением могут быть лишь займы на выкуп всех долей или комнат в квартирах, с последующим закладыванием всего объекта недвижимости. Допустим, владелец одной доли из трех, берет деньги на выкуп двух других долей, и сразу закладывает всю квартиру для обеспечения взятого кредита.

Такой вариант может подойти банку, но опять-таки, при нормальной кредитной истории, и при подтверждении своих доходов.

При этом, закон не содержит прямых запретов того, чтобы долевое имущество выступало в качестве залогового.При этом надо понимать, что есть ряд условий, которые необходимо соблюсти для совершения такой сделки.

Доля должна быть выделенной в натуре, поскольку по закону такой долей собственник имеет право распоряжаться таким имуществом единолично. На юридическом языке это означает, что у владельца должен быть документ, который подтверждает нотариально закрепленное право на одну или несколько комнат. В противном случае доля считается невыделенной, и получить под нее кредит будет проблематичнее: выдать займ под залог невыделенной доли – риск для финансового учреждения, ведь если заемщик не будет выплачивать обязательные платежи по займу, банку нужно будет отсудить жилплощадь и продать, чтобы вернуть свои деньги.

А какая ликвидность может быть у доли в однушке, например?

Кроме четко определенной части недвижимости, для оформления кредита под долю в квартире, она должна также соответствовать таким требованиям:

• на часть имущества должна быть оформлена техдокументация;
• на ней не должно быть арестов от судебных органов или других обременений;
• доля должна быть ликвидной, т.е. ее в случае непогашения можно быстро и выгодно для банка продать.

Где получить выписку из ЕГРН и на что обратить внимание в ней

Выписка из ЕГРН об объекте – один из самых важных документов, который необходимо взять с собой в банк. Она должна быть свежей.

Есть несколько способов заказать выписку из ЕГРН на недвижимость, начиная от похода в МФЦ и заканчивая порталом госуслуги. В любом случае это услуга платная.

Один из самых простых и удобных способов – воспользоваться ресурсом ЕГРН.Реестр. С его помощью можно значительно сэкономить время: сайт или приложение позволяют получить выписку через ЕГРН на квартиру не выходя из дома. Просто заполняешь простую форму и документ уже на руках – придет на электронную почту.

Внимание!В выписках из ЕГРН, сформированных с 1 марта 2023 года, ФИО собственников объектов недвижимости заменены на фразу «физическое лицо». Это связано с вступлением в силу нового закона, который запрещает Росреестру выдавать ФИО собственников.

Сделка по ипотеке с использованием материнского капитала: особенности и порядок проведения

Для проведения сделки по ипотеке с использованием материнского капитала необходимо выполнить следующие шаги:

1. Оформление необходимых документов. Для использования материнского капитала в сделке по ипотеке необходимо предоставить заявление на использование средств материнского капитала в учреждение, в котором данный капитал хранится, и подать копию этого заявления в банк, предоставляющий ипотечный кредит.
2. Выбор банка и подписание договора. После получения одобрения на использование материнского капитала и выбора банка необходимо подписать договор на ипотечное кредитование. В этот момент также заключается договор на залог недвижимости.
3. Регистрация права собственности. После выдачи кредита и приобретения недвижимости, необходимо зарегистрировать право собственности на новое жилье.
4. Страхование недвижимости и жизни. Для защиты интересов заемщика и банка, обычно требуется страхование недвижимости от различных рисков, а также страхование жизни заемщика.
5. Погашение ипотеки. По истечении срока ипотечного кредита заемщик осуществляет погашение задолженности по кредиту с использованием материнского капитала или других средств.

Сделка по ипотеке с использованием материнского капитала является сложным и длительным процессом, требующим внимательного изучения документов и соблюдения правил. Важно получить консультацию у юриста и специалиста в области ипотечного кредитования перед началом выполнения всех необходимых процедур.

Какую долю можно купить в ипотеку

Долевая собственность означает, что одному человеку принадлежит только часть недвижимости. Такое может произойти после приватизации, получения наследства или деления имущества после развода. Есть три случая для выкупа доли:

• покупатель впервые приобретает часть конкретной недвижимости;
• покупатель хочет увеличить свою долю, выкупив часть у другого собственника, но не целиком всю квартиру;
• у покупателя есть уже доли в этом объекте, и после выкупа он станет единственным собственником.

Вот в последнем случае шансы получить ипотеку самые высокие. Для подобных сделок разрешение брать не нужно, ведь вся квартира пойдёт в залог банку.

Банк точно откажет в ипотеке на долю при покупке жилья в одном из следующих случаев:

• жильё расположено в ветхом или аварийном доме;
• в квартире или доме без коммуникаций;
• в новостройке или строящемся доме.

Процедура получения кредита под залог доли проходит по стандартной процедуре, как и в отношении целого объекта недвижимости. Однако в случае залога неполной квартиры у кредитора возникает больше рисков, соответственно, предпринимаются соответствующие меры по обеспечению возврата.

Чтобы оформить займ с залоговым обеспечением, исключая согласие остальных собственников объекта, готовят перечень документов, основные из которых:

1. Правоустанавливающие документы.
2. Гражданский паспорт.
3. СНИЛС.
4. Второй документ, подтверждающий личность заемщика.

Кредитная организация самостоятельно решает вопрос о предоставлении справок, подтверждающих доход и факт трудоустройства клиента.

Если кредитор соглашается принять долю в квартире в качестве объекта залога, скорее всего потребуется получить письменное подтверждение согласия остальных владельцев. Если получить его не представляется возможным, банк вправе пересмотреть условия кредитования и назначить высокие проценты за использование кредитных средств.

Кредитная организация захочет обеспечить максимальную безопасность сделки, покрывая возможные риски через повышенные проценты и комиссии. В таком случае, имеет смысл задуматься об оправданности шага по оформлению залога на кредит. Консультация опытного специалиста не помешает.

Больше всего вариант оформления доли в квартире в качестве залога будет оправдан в следующих случаях:

1. Остальные владельцы согласны на обременение.
2. Кредитные средства пойдут на покупку отдельных объектов недвижимости.
3. Заемщик решил воспользоваться правом преимущественного выкупа остальной части в объекте недвижимости.

Можно ли заложить долю в квартире без согласия других собственников

Самым желанным залоговым имуществом для любого банка является квартира. Не автомобиль, и даже не земельный участок, цена на которые может резко упасть, и которые продать с молотка значительно труднее, чем к примеру квартирку в спальном районе города. Поэтому у желающих оформить кредит под залог квартиры, как правило, не возникает никаких трудностей. Двери банков для подобных клиентов всегда открыты.

Совершенно по другому обстоят дела, если вы хотите оформить кредит не на квартиру целиком, а лишь на долю в ней. К таким сделкам банки подходят крайне осторожно, и вероятность заключения кредитного договора существенно ниже, нежели когда речь идет о единоличном собственнике. Основной причиной этого является крайне низкая ликвидность подобного имущества. Найти покупателя на комнату в двухкомнатной квартире крайне проблемно.

Похожие записи:

• Льгота инвалидам на недвижимость в 2024 году
• ПФ РФ от 27.06.1996 N 06-12/4408-ИН
• Воронежцам рассказали о новом универсальном пособии для семей с детьми