Какой налог надо платить при договоре мены?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какой налог надо платить при договоре мены?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Итак, вам нужно определить сумму полученного дохода, если квартира на момент ее передачи новому владельцу находилась в вашей собственности менее 3 или 5 лет. Это необходимо для расчета дохода, облагаемого налогом, и заполнения декларации 3-НДФЛ.
Какое жилье считается единственным?
Если в собственности гражданина на момент продажи находится только одно жилое помещение, то оно признается единственным. Минимальный срок владения в этом случае будет составлять 3 года. При этом не учитывается жилье, которое было приобретено в течение 90 дней до продажи прежнего.
Например, вы купили квартиру в сентябре 2019 года и продали ее в октябре 2022 года — 3 года минимального срока уже прошло. При этом еще до продажи, в августе 2022 года, вы купили новое жилье, куда и собираетесь переехать. В этом случае налог не нужно будет платить, поскольку проданное жилье все еще считается единственным.
Налогообложение при купле-продаже квартиры, дома и иного имущества
От уплаты платежей продавец освобождается, если объект недвижимости перешёл в собственность до 1 января 2016 года и срок владения более 3 лет при основаниях права собственности, перечисленных нами в блоке про налоги при передачу в дар.
Если же основания собственности или иных прав возникло после 01.01.2016 г., то минимальный срок владения увеличивается до 5 лет.
В остальных случаях возникает обязанность внести налог в казну. Для получения суммы налога достаточно знать правила определения налоговой базы и выполнить простые расчёты на основании двух формул:
- Кадастровая стоимость х 0.7 x 0.13. По методике налог рассчитывается, если стоимость объекта по договору менее 70% от кадастровой стоимости
- (Стоимость по договору – 1 млн. руб.) x 0,13. Приведённая формула используется по умолчанию. Расчёт налога 13% производится от рыночной стоимости по договору. При этом из стоимости при подаче декларации продавцу дозволяется вычесть максимально 1 млн руб. (имущественный вычет). Т.е. например, продали квартиру за 2.2 млн руб. А налог будет рассчитываться с 1.2 млн руб.
Когда доход с продажи квартиры не облагается налогом
НДФЛ начисляется с дохода, а не с вырученной суммы от продажи недвижимого имущества, и не взимается в следующих случаях:
- недвижимость была куплена до 1 января 2016 года, и на момент продажи прошло три года владения имуществом;
- если квартира приобретена после 1 января 2016 года, то по истечении пяти лет владения можно продать имущество без уплаты НДФЛ;
- если помещение было приобретено дороже, а продано дешевле, но не менее чем за 70% кадастровой стоимости. Кадастровая цена исчисляется на 1 января года, в котором был подписан договор купли-продажи;
- квартира продана по той же цене, что и была приобретена, и эта сумма не меньше 70% кадастровой стоимости.
Кaк нe плaтить нaлoг нa пpoдaжy нeдвижимocти
Cyщecтвyeт пoнятиe «cpoк влaдeния нeдвижимocтью для ocвoбoждeния oт НДФЛ». Ecли квapтиpa пpинaдлeжaлa вaм нa пpaвe coбcтвeннocти дoльшe минимaльнoгo cpoкa, вы ocвoбoждaeтecь oт yплaты нaлoгa нa дoxoды физичecкиx лиц пpи ee пpoдaжe. Ecть двa минимaльныx cpoкa влaдeния – 3 гoдa и 5 лeт. Пpoдaжa квapтиpы мeнee 3 лeт в coбcтвeннocти и мeнee 5 лeт в coбcтвeннocти oблaгaeтcя нaлoгoм.
Cpoк влaдeния 3 гoдa ocвoбoждaeт oт yплaты нaлoгa, ecли вы:
- кyпили квapтиpy дo 1 янвapя 2016 гoдa;
- пoлyчили квapтиpy в пoдapoк или в
- нacлeдcтвo oт члeнa ceмьи или близкoгo poдcтвeнникa;
- пoлyчили квapтиpy пo дoгoвopy
- пoжизнeннoгo coдepжaния c иждивeниeм;
- пpивaтизиpoвaли квapтиpy.
Bo вcex ocтaльныx cлyчaяx нe бyдeтe плaтить нaлoг, тoлькo ecли влaдeли квapтиpoй нe мeнee пяти лeт.
К пpимepy, вы кyпили квapтиpy в ceнтябpe 2015 гoдa, a в дeкaбpe 2018 гoдa пpoдaли. B этoй cитyaции имeeтe пpaвo нe плaтить нaлoг, пocкoлькy пpиoбpeтeниe квapтиpы cocтoялocь дo 1 янвapя 2016 гoдa, и вы влaдeли eю бoльшe 3 лeт. B этoм cлyчae дaжe нe нaдo пoдaвaть дeклapaцию пo фopмe 3-НДФЛ и yвeдoмлять ИНФC o cocтoявшeйcя cдeлкe.
A вoт ecли вы кyпили квapтиpy в фeвpaлe 2016 гoдa, пpидeтcя плaтить нaлoг c пpoдaжи или ждaть фeвpaля 2021 гoдa – кoгдa зaкoнчитcя минимaльный пятилeтний cpoк влaдeния, и вы пoлyчитe ocвoбoждeниe oт yплaты нaлoгa.
Налог при договоре мены обязателен к уплате и в отсутствии документа о его выплате нельзя осуществить сделку. Ее попросту не зарегистрируют.
Также, если вы являетесь собственником более трех лет, вы должны предоставить на это соответствующие доказательства.
Как платят налог нерезиденты в России? Если вы являетесь не резидентом нашей страны, то это не освобождает вас от уплаты денег в пользу государства. В соответствии со статьей 217 Налогового кодекса, вы также обязаны уплачивать налог в размере не 13, а 20 процентов.
Возможно, в ближайшем будущем в законе появится упоминание о том, что мена – это налогооблагаемая сделка и будет четко указан процент, а также способ оплаты.
Но пока же мы можем судить о своих дальнейших действиях по оплате, основываясь на договоре купли-продажи.
Желаем вам выгодной сделки и отсутствия проблем с оплатой налога.
В соответствии с законами РФ, любой доход, полученный физическим лицом, должен облагаться налогом. Таким образом, лицо, которое продает квартиру, дом или иной объект недвижимого имущества, получает доход. Это значит, что оно должно заплатить налог с продажи недвижимости.
Следует учесть, что обязанность уплаты налога возникает с момента оформления сделки и действует до истечения пяти лет с момента регистрации права собственности.
Не все сделки купли-продажи недвижимости облагаются налогом. В законодательстве содержится понятие минимального срока владения имуществом. Данное понятие снимает с собственника квартиры обязательства по уплате налога.
Минимальный срок владения имуществом ограничен тремя и пятью годами. При этом срок зависит от способа и срока приобретения права собственности.
С точки зрения налоговой инспекции, при заключении сделки по обмену имуществом оба участника получают доход в натуральной форме. И значит, обе стороны сделки обязаны заплатить с этого дохода налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13% от стоимости обмениваемого имущества.
Такая позиция есть в официальных разъяснениях Министерства финансов о порядке обложения НДФЛ операций мены, обязательных к применению всеми налоговыми инспекторами.
Разъяснения вышли ещё в 2012 году, и уже тогда подобная позиция противоречила одному из решений Верховного суда (ВС РФ), в котором высшая инстанция пришла к прямо противоположному решению. По мнению судей ВС РФ, если при проведении сделки стороны обменялись имуществом, равнозначным по своей стоимости, то никакого дохода ни одна из сторон не получает. И значит, налоговая база для НДФЛ при таких сделках равна нулю, и платить налог не нужно.
Если же обмен был совершён с доплатой, и разница в стоимости имущества зафиксирована в договоре, то, по логике судей высшей инстанции, начислять подоходный можно только на эту разницу. А платить налог должна только та сторона сделки, которая получила деньги (если не воспользуется правом на налоговый вычет).
Как посчитать минимальный срок владения имуществом?
Срок владения домом, квартирой или комнатой начинается с даты регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). До 2016 года владельцу выдавалось Свидетельство о праве собственности, в котором можно посмотреть эту дату. Сегодня дату регистрации содержит выписка из ЕГРН.
Важно помнить, что для жилья минимальный срок в статусе собственности составляет 60 месяцев или 36 месяцев. Это значит, что для продажи не надо дожидаться наступления календарного года, достаточно будет отсчитать необходимое количество месяцев. Необходимый срок владения наступает в то же самое число, которое указано как дата регистрации. Например, если квартира была куплена 1 сентября 2015 года, то продавать ее без уплаты налога можно будет 2 сентября 2020 года. Если эта дата выпадает на выходные или праздничные дни, то она сдвигается на ближайший рабочий день.
Для квартир, приобретенных по договору долевого участия на стадии стройки, срок владения начинается только после того, как будет зарегистрировано право собственности в Росреестре, а не в момент передачи ключей застройщиком.
Часто владельцы такого жилья ошибочно считают, что становятся собственниками во время подписания ДДУ или акта приемки-передачи уже готовой квартиры. К сожалению, месяцы или даже годы ожидания завершения строительства в срок владения не засчитываются.
Если квартира была получена долями, то срок владения считается от момента регистрации первой доли. Например, у владельца в собственности с 2014 года находилась ¼ квартиры, а в 2018 году он унаследовал оставшуюся часть. Срок владения всей квартирой будет отсчитываться от даты регистрации ¼ доли, то есть от 2014 года.
Договор мены не освобождает от уплаты НДФЛ
Вопрос от читателя Клерк.Ру Валеры (г. Стерлитамак)
Скажите пожалуйста какой налог я должен заплатить в данной ситуации: через пол года, после вступления в право наследования, я ОБМЕНЯЛ две однокомнатные квартиры на частный дом? В договоре мены ( не купля-продажа) указали стоимость квартир 1 050 000 руб и 900 000руб, а стоимость дома 1 980 000. Доплата 30 000.
Для этого продал гараж за 65 000 руб. Считается ли обмен продажей ? Или он не облагается налогом? Две квартиры+гараж=2 015 000руб.- дом 1 980 000 = 35 000руб. Вот мой фактический доход. Очень Вас прошу, подскажите какую сумму должен составить мой налог?
Отношения сторон по договору мены и договору купли-продажи имеют одинаковую экономическую природу, что подтверждается ст. 567 ГК РФ, которой установлено, что к договору мены применяются правила купли-продажи. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.
В соответствии со ст. 41 НК РФ доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая, в частности, в соответствии с главой 21 “Налог на доходы физических лиц” Налогового кодекса.
В соответствии с п. 1 ст. 210 НК РФ при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах.
На основании подпункта 2 пункта 1 статьи 223 НК РФ датой фактического получения дохода в натуральной форме является день передачи доходов.
В данном случае натуральный доход, полученный при обмене квартир на дом, может быть определен исходя из стоимости полученного в собственность дома (1 980 000 руб.) без учета суммы доплаты (30000 руб.), что подтверждает Письмо Минфина РФ от 26.12.2008 N 03-04-05-01/479. То есть Ваш доход, полученный в натуральной форме, составит 1950000 руб.
Одновременно Вы имеете право на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса, в сумме, равной стоимости обмениваемых квартир, находившихся в собственности менее трех лет, но не превышающей в целом 1 000 000 руб. Следовательно, облагаемый доход от продажи квартир составит 950 000 руб.
Если гараж находился в собственности менее трех лет, то доход от его продажи может быть уменьшен на полученную от продажи сумму, не превышающую 250 000 рублей (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ). То есть облагаемого дохода не возникает. При нахождении гаража в собственности более тех лет, налог не уплачивается на основании п. 17.1 ст. 217 НК РФ.
Кроме того, в соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ Вы также имеет право на получение имущественного налогового вычета, связанного с приобретением жилого дома в размере фактически произведенных расходов, но не более 2 000 000 руб. (при условии, что ранее данным имущественным налоговым вычетом, не пользовались!).
Положениями пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ предусмотрено, что при приобретении жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании письменного заявления налогоплательщика, а также платежных документов, подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком по произведенным расходам (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).
Налоговые органы (см Письмо ФНС России от 03.08.2009 N 3-5-04/1155@, Письмо УФНС России по г. Москве от 30.12.2009 N 20-15/4/139525) разъясняют, что если мена жилых помещений производится без доплаты, имущественный вычет согласно пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ не предоставляется, поскольку у налогоплательщика отсутствуют фактически произведенные и документально подтвержденные расходы, связанные с покупкой жилья.
Если же мена производится с доплатой, то для подтверждения права на имущественный налоговый вычет, покупатель представляет договор мены и документы, подтверждающие право собственности на дом, а также платежные документы, подтверждающие факт уплаты им денежных средств (доплаты) по договору мены.
В Вашем случае фактические расходы на приобретение дома составили 30 000 руб.
Заявляя имущественный налоговый вычет в сумме 30 000 руб. по расходам на приобретение жилого дома, Вы уменьшите облагаемые доходы за 2010 год (в том числе от продажи квартир – 950 000 руб.) на указанную сумму.
Таким образом, в зависимости от того, будете ли Вы пользоваться вычетом по расходам на приобретение дома или нет, сумма облагаемого дохода составит 920 000 руб. (НДФЛ 13% = 119600 руб.) или 950 000 руб. (НДФЛ 13% = 123 500 руб.).
Получить персональную консультацию Светланы Скобелевой в режиме онлайн очень просто – нужно заполнить специальную форму. Ежедневно будут выбираться несколько наиболее интересных вопросов, ответы на которые вы сможете прочесть на нашем сайте.
Форма договора мены квартиры в 2021 году
Как уже было сказано выше, договор мены квартиры составляется в простой письменной форме с обязательным указанием следующих пунктов:
- Дата и место заключения договора;
- Данные сторон договора (ФИО, место жительства, паспортные данные);
- Описание квартир (адрес жилого дома, подъезд, этаж, номер квартиры, общая и жилая площадь, количество уровней квартиры и т.д.);
- Данные правоустанавливающих документов на каждый объект недвижимости;
- Стоимость обмениваемых квартир;
- Размер доплаты, которую должен внести собственник меньшей по стоимости квартиры;
- Ответственность сторон за нарушение обязательств по договору мены;
- Порядок разрешения споров;
- Подписи сторон договора.
Уплата налога при обмене недвижимости
Обязанность уплатить подоходный налог возникает при двух условиях:
- Передаваемая по обмену квартира была в собственности менее 3-х или, в ряде случаев, 5-ти лет;
Если квартира была приобретена до 2016 года, срок владения, освобождающий от уплаты НДФЛ, составляет три года. Если квартира приобретена после 2016 года, срок владения должен составлять не менее пяти лет.
- Квартира передается с доплатой.
Оформление документов
Без документов ни покупатель, ни продавец не получит возврата средств, поэтому необходимо подготовить комплект бумаг, в который входит:
- Декларация по форме 3-НДФЛ. Заполнять нужно очень внимательно. Если будут допущены ошибки, весь пакет документов не будет принят на рассмотрение.
- Справка по форме 2-НДФЛ, в которой указана вся сумма налога, которая была уплачена заявителем за прошлый календарный период. Её нужно взять по месту работы. Если оно менялось в течение налогового периода, то точно такой же документ можно взять у прежнего работодателя.
- Документы, которые подтверждают право на проданную и купленную недвижимость. Это не только выписка из ЕГРП, но бумаги, на основании которых право возникло: дарение, наследование, ДДУ или купля-продажа.
- Заявление и паспорт заявителя.
- Реквизиты того счёта, на который нужно будет произвести компенсацию. Счёт может быть открыт в любом банке в РФ.
Когда положены налоговые вычеты
Если при обмене недвижимости человек получает доплату, за которую должен выплатить налог, он способен снизить налоговую базу на налоговый вычет.
Льготы рассчитываются на сумму, по которой происходит снижение:
- Если установлена сумма лимита. Когда у человека не имеется зафиксированного подтверждения расходов по обмену квартиры, то налоговый вычет предоставляется из стандартного размера в 1 млн рублей.
- Если имелись затраты на покупку жилья при обмене. Когда человек может подтвердить документально все затраты на приобретаемое по обмену жилье, он может снизить размер доплаты на эту сумму. В случае когда затраты равны или превышают сумму доплаты выплата налогов не производится. Необходимо учитывать, что, несмотря на то что налог платить не надо, дополнительный доход необходимо отразить в декларации и подать в налоговую инспекцию по месту регистрации.
При обмене квартиры гражданин имеет право на налоговый вычет за приобретение жилья, при этом законом не установлены ограничения на наличие доплаты по этому объекту.
Налоговый вычет при приобретении жилья отличается от вычета при продаже и рассчитывается из общей стоимости квартиры. Право на налоговый вычет имеют все собственники жилья, поэтому если квартира куплена или приобретена по обмену, то заявление на налоговый вычет могут подавать оба супруга. Главное, что необходимо знать в этой ситуации, так это то, что право на налоговый вычет может наступить если квартира покупается или обменивается у постороннего человека. Если же собственниками нового жилья будут родственники, налоговая инспекция откажет в оформлении вычета.
Что думают о договоре мены представители органов
Самым простым мнением для народа стала мотивация Министерства финансов России. Её отразили в некоторых законодательных актах. По этому мнению, договор мены — это тот же договор купли-продажи, где каждая сторона является продавцом и покупателем. Когда недвижимость принадлежала лицу более чем три года, она при продаже не облагается налогом.
Представители налоговой службы видят всю ситуацию по-своему. Исходя из их мнения становится понятно, что человек при обмене квартиры не затрачивает собственные средства, за исключением случаев, когда нужно произвести доплату. Поэтому налог должен быть рассчитан только с суммы произведённой оплаты, а право на налоговый вычет не должно относиться к договору обмена.
Судебная практика показывает, что иногда люди при спорных вопросах, касающихся налогообложения по договору мены, обращаются в суд.
Специально для таких случаев установлено, что получить доход лицо может:
- в денежном эквиваленте;
- в материальном виде;
- в натуральной форме.
В первых двух случаях проблем не возникает, но вот при вопросах дохода в натуральной форме иногда происходят непонимания. Специально для этого судьи уточнили что, если одна квартира при договоре обмена полностью равна по сумме другой квартире, то такая сделка не должна быть обременена налогом.
Налог и вычеты при продаже и покупке квартиры
Гражданин Д. Гоцман, поддавшись настойчивым уговорам жены, решил-таки, наконец, улучшить свои жилищные условия, и продал свою захудалую квартирку за 4 000 000 руб. Добавив деньги тестя, он купил в том же году квартиру поприличнее – за 6 000 000 руб.
И перед ним встал меркантильный вопрос: как бы так поменьше отстегнуть государству, но чтобы его при этом не обидеть?
С продажи квартиры Гоцман получил доход (4 млн. руб.), а значит, с него надо заплатить налог. Но размер этого налога можно уменьшить, применив к нему «стандартный» налоговый вычет в 1 млн. руб. (уменьшив на эту сумму налогооблагаемую базу). Гоцман так и сделал.
Сумма, облагаемая налогом: 4 млн. руб. – 1 млн. руб. = 3 млн. руб.
Размер налога за продажу квартиры: 3 млн. руб. х 13% = 390 000 руб.
Посчитав, что такой подарок государству будет выглядеть неприлично большим, Гоцман решил еще уменьшить свою налогооблагаемую базу. Ведь за покупку другой квартиры ему тоже полагается налоговый вычет (2 млн. руб. максимум), который уменьшает все его доходы, облагаемые налогом НДФЛ-13%.
Такими доходами являются не только зарплата Гоцмана, но и полученные им за проданную квартиру деньги. А значит, эту сумму, подлежащую налогообложению, можно еще уменьшить и на второй вычет:
Сумма, облагаемая налогом: 4 млн. руб. – 1 млн. руб. – 2 млн. руб.= 1 млн. руб.
Размер налога за продажу квартиры: 1 млн. руб. х 13% = 130 000 руб.
Вот эту сумму уже можно, скрепя сердце, отдать государству в виде налога с дохода, полученного от продажи квартиры.
А если бы Гоцман продал свою старую квартиру не за 4 млн. руб., а за 2 млн., то применив те же два вычета, он получил бы отрицательную величину:
Сумма, облагаемая налогом: 2 млн. руб. – 1 млн. руб. – 2 млн. руб.= – 1 млн. руб.
Это означает, что в этом случае Гоцман не только ничего не должен государству (налог = 0), но и наоборот, государство дает ему возможность уменьшить свои будущие налогооблагаемые доходы (зарплату, например) еще на 1 млн. руб. То есть Гоцман смог бы здесь еще и вернуть себе уплаченный с зарплаты НДФЛ в размере: 1 млн. руб. х 13% = 130 000 руб.