Аварийное жилье: как попасть в программу переселения в 2023 году
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Аварийное жилье: как попасть в программу переселения в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии с результатами, полученными после оценки комиссией, и принятии ею решения о признании жилья ветхим или аварийным, все жильцы получают на руки характеристики и уведомления для дальнейших действий.
Большими правами и, соответственно, наибольшей самостоятельностью, обладают владельцы жилых помещений, прошедших процедуру регистрации права собственности в Госреестре. Этой категории граждан государство обязано предоставить альтернативный вариант квартиры или денежную компенсацию, которая, в свою очередь, определяется с учетом проведения анализа рыночной стоимости жилых помещений аналогичной площади и благоустройства района (ст.ст. 32, 87 и 89 Жилищного кодекса РФ).
Наименьшим перечнем возможностей обладают наниматели жилья, признанного в дальнейшем ветхим или аварийным. В данном случае граждане обязаны заключить новый договор аренды с муниципальным управлением или вправе отказаться от дальнейшего найма, если жилое помещение не соответствуют условиям для комфортного проживания. На основании этого отказа обязаны предоставить нанимателю альтернативный вариант жилого помещения, в противном случае все вопросы разрешаются в судебном порядке.
Квартиры и иные жилые помещения, которые предлагаются гражданам в качестве альтернативы для переселения из непригодного для жизни жилья, являются объектами, возводимыми в рамках региональных программ переселения из ветхого жилья. Данное строительство находится под строгим контролем у государственных органов, в единичных случаях программа ветхое жилье допускает выкуп квартир на рынке вторичной недвижимости.
Аварийное жилье: варианты расселения жильцов
Как определяется рыночная стоимость ветхого жилья
Программа переселения из ветхого жилья предполагает выдачу собственнику, при наличии его согласия, денежной компенсации, срок выплаты определяется по соглашению с собственником в индивидуальном порядке.
В соответствии с ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, размер выкупной стоимости жилья, признанного ветхим или аварийным, рассчитывается с учетом таких факторов, как:
- рыночная стоимость квартиры, подлежащей выкупу;
- расходы, которые понес собственник в связи с выкупом квартиры;
- расходы, возникшие в связи с переездом, а также поиском другого жилья для его дальнейшего оформления;
- расходы владельца, возникшие в связи с прекращением обязательств в досрочном порядке, при этом учитывается обязательство по возмещению упущенной выгоды.
Что будет с людьми, если здание признают аварийным?
Граждане получают уведомление от муниципалитета о том, что здание признано аварийным. В уведомлении будет говориться о том, что при желании владельцы сами могут реконструировать дом, снести его и построить новый. Если подобного желания у жильцов нет, они могут и вовсе не отвечать на уведомление. По истечении срока, указанного в документе, администрация самостоятельно готовится к организации мероприятий по расселению. Это не отражается на правах жильцов, переселении, денежной компенсации.
Людей из аварийных домов переселяют на следующих условиях:
- жилье по площади не меньше прежнего, допускается увеличение в пользу жильцов;
- если люди не соглашаются с тремя предложенными вариантами, государство в праве больше не учитывать их желания;
- в каждой квартире работающие коммуникации и установленная плита;
- здание расположено в том же районе;
- при выдаче муниципальной квартиры соблюдаются те же условия, которые были в предыдущей;
- граждан не могут переселить в коммунальные квартиры;
- очередникам дают дома с недостающим метражом.
Не все квартиры находятся в собственности их владельцев. Государство и муниципальные власти предоставляют объекты по договору социального найти. Такое жилье выдается на основании решений госструктур.
Социальное жилье также подлежит износу, поэтому может признаваться аварийным. В таком случае жильцам предоставляются иные объекты, которые должны соответствовать ряду требований:
- Площадь. Она должна быть равнозначна в сравнении с ранее выданным объектом.
- Благоустроенность. Объект обязательно должен быть пригоден для проживания.
- Отсутствие санитарных и технических нарушений.
- Местоположение. Объект должен быть в пределах того же муниципального объекта.
При выделении жилья, выселении граждан из аварийных домов, органы местного самоуправления должны руководствоваться следующими законами и нормативными документами:
- Жилищный кодекс РФ, в части определения порядка выселения граждан из квартир, признанных непригодными для дальнейшего проживания;
- ФЗ № 185, определяющий правила функционирования региональных программ, направленных на обновление жилищного фонда;
- Программа «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда», действующая в рамках национального проекта, инициированного Правительством РФ «Жильё и городская среда». По программе до 2025 года планируется переселить более 660 тыс. квартир общей площадью более 12 млн м2.
Порядок, особенности отселения отличаются в зависимости от региона, где расположено аварийное жилье. Каждый субъект Российской Федерации утверждает региональную программу, в рамках которой создаётся график отселения, он регистрируется в федеральном реестре. В этом случае выделение квартир финансируется не только из регионального, но и федерального бюджета.
Как признать дом аварийным
Порядок такой: прежде чем обращаться к комиссии, необходимо получить заключение независимой экспертизы о состоянии дома. Кроме заключения комиссии и экспертизы понадобятся:
- паспорт заявителя и копии паспортов всех жильцов, постоянно зарегистрированных по данному адресу
- заявление с просьбой признать квартиру непригодной для проживания
- документы, подтверждающие право владения жильем
- дополнительно: коллективное обращение жильцов с просьбой о расселении всего дома, заключение управляющей компании с описанием проблем с ЖКХ, другие подтверждения аварийности, например, фото и видео
Этот пакет документов нужно отнести в МФЦ или муниципалитет. На рассмотрение заявления у чиновников есть 30 дней. Все факты о доме проверяют и затем решают, можно в доме жить или он должен быть признан аварийным и подлежать сносу. Возможен промежуточный вариант, при котором дому положены реконструкция или капитальный ремонт.
Pacceлeниe aвapийнoгo жилья
C тeчeниeм вpeмeни дaжe caмoe нaдeжнoe жильe пpиxoдит в нeгoднocть, и eгo нe вceгдa мoжнo oтpeмoнтиpoвaть дo пpиeмлeмoгo cocтoяния. B peзyльтaтe тaкoгo oбвeтшaния дoмoв жизни людeй пoдвepгaютcя yгpoзe. Чтoбы peшить вoпpoc o пpeдocтaвлeнии гpaждaнaм кoмфopтныx и бeзoпacныx ycлoвий пpoживaния, гocyдapcтвo paзpaбoтaлo пpoгpaммy, финaнcиpyeмyю из cpeдcтв бюджeтa. B paмкax этoй пpoгpaммы cocтaвляeтcя пepeчeнь дoмoв, кoтopыe нeoбxoдимo pacceлить, a тaкжe cпиcoк жилья нa зaмeнy. Пpoгpaммa дeйcтвyeт c 2002 гoдa.
Peгиoнaльнaя пpoгpaммa пepeceлeния из вeтxoгo и aвapийнoгo жилья yтвepждaeтcя иcпoлнитeльным opгaнoм мecтнoй влacти. Oчepeднocть дoмoв, включeнныx в cпиcoк жилья, пoдлeжaщeгo pacceлeнию, зaвиcит oт cтeпeни aвapийнocти дoмa и гoдa пocтpoйки. Пopядoк пpизнaния дoмa aвapийным и пoдлeжaщим cнocy или peкoнcтpyкции yтвepждeн Пocтaнoвлeниeм Пpaвитeльcтвa № 47 oт 28.02.2006 г. Чacтныe cтpoeния oтнocят к aвapийным пocлe выдaчи зaключeния cпeциaльнoй кoмиccии и yвeдoмлeния coбcтвeнникa.
Кaкиe дoкyмeнты нyжны чтoб пpизнaть жильe aвapийным
Ecли вaшeгo дoмa нeт в cпиcкe пpoгpaммы пo pacceлeнию, вы мoжeтe caмocтoятeльнo иницииpoвaть пpизнaниe eгo вeтxим или aвapийным. Для этoгo пoтpeбyeтcя coбpaть пaкeт дoкyмeнтoв.
3aявлeниe. Eгo мoжeт нaпиcaть ктo-тo oдин из жильцoв или нecкoлькo. Уcтaнoвлeннoй фopмы нeт. Baм нyжнo oбязaтeльнo включить в нeгo дaнныe зaявитeля – ФИO, пacпopтныe дaнныe, мecтo peгиcтpaции. Ecли зaявитeлeй нecкoлькo, этa инфopмaция дoлжнa быть o кaждoм пoдпиcaвшeм зaявлeниe. Дaльшe нeoбxoдимo излoжить пpocьбy пpизнaть дoм aвapийным и oбocнoвaть ee – нaпpимep, yкaзaть, чтo в дoмe тpи этaжa, нo нeт вoдoпpoвoдa и кaнaлизaции.
Дoкyмeнт дoлжeн быть пoдпиcaн вceми зaявитeлями, eгo нyжнo пoдaть в жилищнyю кoмиccию вaшeй мecтнoй aдминиcтpaции.
Texничecкий плaн дoмa, в кoтopoм бyдeт инфopмaция o cтeпeни изнoca кoнcтpyкций и ocтaтoчнoй cтoимocти здaния, a тaкжe тexничecкиe плaны пoмeщeний, pacпoлoжeнныx в дoмe. Эти дoкyмeнты мoжнo пoлyчить в БTИ.
Aкт пpoвeдeнныx peмoнтныx paбoт и ocмoтpoв пoмeщeний зa пocлeдниe тpи гoдa. Этoт дoкyмeнт мoжнo пoлyчить в yпpaвляющeй кoмпaнии или TCЖ.
3aключeниe caнитapнo-эпидeмиoлoгичecкoй, пoжapнoй и иныx cлyжб – выдaют cooтвeтcтвyющиe cлyжбы.
3aключeниe пpoeктнo-изыcкaтeльcкoй opгaнизaции o тexничecкoм cocтoянии жилья. Учтитe, чтo y выдaвшeй дoкyмeнт opгaнизaции дoлжнa быть cooтвeтcтвyющaя лицeнзия.
Пиcьмeнныe жaлoбы coбcтвeнникoв жилья. B зaвиcимocти oт cитyaции oт вac мoгyт пoтpeбoвaть и дpyгиe дoкyмeнты. Пoдaннoe зaявлeния yпoлнoмoчeнный opгaн paccмaтpивaeт в тeчeниe 5 днeй, пocлe чeгo coздaeт cпeциaльнyю кoмиccию, в кoтopyю включaютcя пpeдcтaвитeли влacти, cпeциaльныx cлyжб и жильцы дoмa. Кoмиccия изyчaeт фaктичecкoe cocтoяниe дoмa и вынocит вepдикт o нeoбxoдимocти cнoca, peкoнcтpyкции или кaпитaльнoгo peмoнтa здaния.
Изменения, которые были внесены в ЖК РФ и в Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию ЖКХ» от 21.07.2007 N 185-ФЗ, обращены на улучшение юридических способов соблюдения прав граждан на предоставление жилья после признания жилых домов аварийными, обеспечение их благоустроенным жильем и на реализацию задач Федерального проекта «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда» национального проекта «Жильё и городская среда».
В программу переселения, которая рассчитана до 2024 года, внесены объекты, признанные непригодными для проживания до 01.01.2017 года. К 2024 г. из аварийных домов в новое жилье должны быть переселены более 530 тыс. граждан на территории всей России.
В целях реализации проекта выделено финансирование из бюджета порядка 430 млрд. руб., кроме того, будут привлечены средства из внебюджетных источников.
Новый закон сохранил все имеющиеся механизмы расселения ветхих и аварийных здания жилого фонда.
Квартиросъемщикам муниципального жилья по договорам социального найма в ходе переселения также должны быть предоставлены равноценное жилые помещения, площадь которых не менее ранее занимаемых.
В отношении собственников аварийных квартир, закон делает уточнение, касающееся того, что в сумму компенсации взамен старой жилплощади должна входить рыночная стоимость участка земли, на котором находится жилой дом.
Также внесенные в закон изменения наделяют органы государственной власти субъектов РФ компетенцией на использование мер дополнительной помощи, требуемой для расселения аварийного жилья.
Например, финансирование, выделяемое Фондом содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, в 2022 году может использоваться для частичной денежной компенсации собственникам квартир в аварийном доме затрат на оплату процентной ставки по ипотечному кредиту размером не более ключевой ставки за пользование кредитными средствами, которые использованы на покупку жилплощади.
Помимо этого, региональные власти могут решить предоставить в отношении граждан-собственников квартир в аварийном жилом доме субсидий на частичную компенсацию расходов на покупку другого жилья. Следует учитывать, что субсидия на покупку жилого помещения выделяется в размере не более разницы между ценой квартиры, равноценной по метражу изымаемой, которая рассчитывается в зависимости от нормативов стоимости кв. метров, и предоставленной компенсацией.
Также в качестве меры содействия может применяться выделение жилого помещения в наемном жилом доме.
Кто определяет статус жилого здания
Для оценки состояния любых жилых помещений создается межведомственная комиссия (МВК). В ее состав включают специалистов различных структур, имеющих отношение к решению жилищных вопросов.
Кто может входить в МВК:
— сотрудники местной администрации;
— депутаты местного законодательного собрания;
— представители городского управления по градостроительству;
— специалисты МЧС, БТИ;
— представители Роспотребнадзора;
— представители управляющей компании дома (ТСЖ, ЖСК).
Комиссия проводит экспертизу здания. В зависимости от результатов проверки эксперты признают дом ветхим (подлежащим ремонту) или аварийным (под снос). В иных случаях объект недвижимости признают пригодным для жизни. Жильцам остается только согласиться с таким решением или опротестовать его в суде.
Комиссия также решает вопросы по срочному переселению жильцов, если выясняется, что дом находится в состоянии, когда может в любую минуту разрушиться. Еще МВК должна составить документ, в котором дается рыночная оценка недвижимости (выкупная цена), в соответствии с которой собственник получит новую квартиру или компенсацию за аварийное жилье.
Решение суда можно оспорить, если:
- органом местного самоуправления установлены сроки сноса дома и переселения граждан, занимающих жилые помещения по договорам социального найма, которые истекли;
- согласно выводам технического заключения, общее состояние основных строительных конструкций характеризуется категорией технического состояния как недопустимое. Жилое здание непригодно для нормальной эксплуатации и представляет опасность для жизни и здоровья людей;
- чиновники не предприняли мер по расселению жильцов и не предоставили жильцам другое благоустроенное жилое помещение, отвечающее техническим и санитарным требованиям.
Нашей семье предлагают для расселения вторичное жилье. Законно ли это?
Если в городе нет нового дома для переселения граждан из сносимого района, то им могут предложить вторичное жилье. Однако вторичное жилье не должно быть старше 1980 года постройки, соответствовать всем санитарно-нормативным требованиям, быть благоустроенным, и площадь не должна быть меньше той, которая была в аварийном доме. Из плюсов можно выделить то, что такие дома находятся в центре больших городов, а новостройки строят на окраинах. Если вы не хотите этого, можете направить иск о защите своих прав в районный суд.
Юрист
Ранее наша семья проживала в трехкомнатной квартире общей площадью 58 м2. По программе расселения предоставляют квартиру с меньшим количеством комнат и с площадью 72 м2. Можно ли рассчитывать на трехкомнатную в новостройке?
При расселении учитывается площадь в ранее занимаемой квартире. Количество комнат не рассматривается. Если жильцу не нравится квартира, предлагаемая для расселения, он может отказаться от нее и получить выкупную цену, равную рыночной стоимости. В данном случае выгода переезда в новый дом с большей площадью очевидна.
Юрист
Все вопросы, касающиеся обеспечения российских граждан жильем, регламентируются нормами основополагающего в этой сфере законодательного акта — Жилищного кодекса России, действующего в редакции от 22.01.2019.
Более детально уделено внимание порядку утверждения региональных адресных программ по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в ст. 16 ФЗ № 185 «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», действие которого актуально с изменениями и дополнениями, вступившими в силу с 09.12.2018.
Постановлением Правительства РФ № 47 (последняя редакция от 24.12.2018) утверждено Положение, нормами которого руководствуются, признавая помещение непригодным для проживания, многоквартирный дом аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.
В Положении № 47 выделено несколько разделов, касающихся непосредственно вопросов признания аварийности дома:
1) определены основные понятия:
- какие помещения признаются жилыми, включая дом и квартиру;
- цели проведения оценки и обследования помещения;
- состав комиссии по оценке помещений жилищного фонда России;
- полномочия органа местного самоуправления принимать решения о непригодности частных жилых помещений для дальнейшего проживания;
2) указаны требования, обязательные для возможности проживания в помещении людей; в случае несоответствия обязательных норм, можно добиваться капитального ремонта или сноса дома;
3) что может стать законным основанием для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, например, сюда относят:
- снижение уровня надежности, прочности, устойчивости строительных конструкций;
- несоблюдение санитарно-эпидемиологических и гигиенических нормативов атмосферного загрязнения, уровня радиации, воздействия шума, вибрации, электромагнитных полей;
- расположение в зонах селевых потоков, схода снежных лавин, оползней на территориях, которые ежегодно затапливаются паводковыми водами;
- расположение в зонах вероятных аварий техногенного характера;
- квартиры, поврежденные в результате взрывов, аварий, пожаров, других геологических явлений при условии, когда проведение восстановительных работ технически невозможно или экономически нецелесообразно;
- и другие;
Проблемы сноса ветхого и аварийного жилья
Выселение из жилого помещения – зачастую мера вынужденная, поэтому и является исключением из принципа неприкосновенности жилища, который был провозглашен Конституцией РФ.
Выселение применяется лишь в случаях, предусмотренных законодательством, и отвечает общественным интересам. Фактически, выселение означает лишение жилища человека, проживающего в нем постоянно или временно, но не имеющего или утратившего право на дальнейшее проживание в нем.
С одной стороны, выселение является правовым понятием. На практике же термин «выселение» чаще всего употребляется, чтобы охарактеризовать процесс, порядок принудительного освобождения жилого помещения.
Основная цель выселения – освобождения жилого помещения. Но вот для чего – это уже другой вопрос. В частности, вторичная цель выселения – это, например, избежание обрушения дома в случае нахождения его в аварийном состоянии.
Несмотря на кажущуюся простоту, на практике мы сталкиваемся с множеством коллизий и пробелов в законодательстве, которые делают процесс сноса и расселения из ветхого и аварийного жилья довольно сложным.
В частности, трактовку термина «ветхое жилье» законодательство обходит стороной. Но если исходить из практики, то ветхим признается жилье, степень износа которого составляет не менее 70% для кирпичных домов и 65% для мансард и деревянных домов.
Естественно, при проведении экспертизы о «ветхости» жилья, процентное значение будет весьма приблизительным, так как законодательно не установлена так называемая «формула» расчета процента ветхости. Аварийное жилье же представляет собой явную опасность обрушения и поэтому находится в зоне особого риска.
Кроме того, запомните: расселение из ветхого и аварийного жилья, предназначенного под снос, не является способом улучшения жилищных условий: квадратных метров дадут ровно столько, сколько у вас было! Кроме того, «альтернативное» жилье не всегда предоставляется в новостройках, зачастую это могут быть дома «вторичного» жилого фонда.
Еще одним «минусом» действующего законодательства является то, что не определены сроки «ожидания» сноса ветхого жилья и предоставления новой квартиры.
При расселении нет никаких льгот; есть одна общая очередь, в соответствии с которой и выдаются новые квартиры.
Особенности расселения
Каковы правила расселения приватизированной квартиры при сносе дома?
Если дом идёт под снос, приватизация квартиры возможна только до момента получения жильцами уведомления об этом.
Как только уведомление выдано, все операции с недвижимостью, включая приватизацию, прекращаются.
Обойти это правило не удастся ни при каких обстоятельствах, поскольку Росреестр попросту не зарегистрирует сделку и не выдаст Свидетельство о собственности, а без этого даже оформленный договор приватизации будет признан недействительным.
Но стоит ли в спешном порядке приватизировать квартиру, находящуюся в аварийном или ветхом доме? На что заменят приватизированную квартиру в доме под снос? Дадут ли равноценное приватизированное жилье при переселении?
Такие дома в любом случае подлежат расселению, и жильцы получают новые квартиры взамен снесённых. В настоящее время Закон о предоставлении квартир взамен утраченного в связи со сносом претерпел некоторые изменения.