ФСБУ 25/2018: Как вести учет аренды компаниям в 2022 году
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ФСБУ 25/2018: Как вести учет аренды компаниям в 2022 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Объектом обложения налогом на имущество организаций признается недвижимое имущество, которое учитывается на балансе организации в качестве объектов основных средств, если налоговая база в отношении такого имущества определяется как его среднегодовая стоимость (пп. 1 п. 1 ст. 374, п. 1 ст. 375 НК РФ).
ФСБУ 25/2018: кто платит налог на имущество
Поскольку у арендатора объект недвижимости в форме ППА учитывается в составе основных средств, то он должен включаться в базу по налогу на имущество.
При этом может возникнуть ситуация, когда эта же недвижимость учитывается в составе основных средств и у арендодателя (например, если он вправе применять упрощенный учет и все объекты учета аренды учитывает как операционную аренду). В этом случае налогоплательщиком признается арендодатель.
Минфин России разъяснил порядок уплаты налога на имущество организаций по арендуемым помещениям (см., например, письма от 26.12.2019 № 03-05-05-01/102068, от 21.01.2020 № 03-05-04-01/2993, от 26.11.2020 № 03-05-05-01/103153).
Во избежание двойного налогообложения в договоре аренды должно быть зафиксировано, что объект аренды учитывается арендодателем на балансе в составе основных средств и включается в налоговую базу при исчислении налога на имущество организаций у арендодателя. В этом случае арендатор не платит налог на имущество.
По недвижимости, облагаемой по кадастровой стоимости, налог на имущество всегда уплачивает собственник имущества, то есть арендодатель (пп. 2 п. 1 ст. 374 НК РФ). Полагаем, что эта информация также должна быть отражена в договоре аренды.
В «1С:Бухгалтерии 8» основные средства в форме ППА, учтенные на счете 01 и относящиеся к недвижимости (то есть для которых включен флаг Недвижимое имущество в карточке основного средства), по умолчанию включаются в расчет налога на имущество организаций. Если по договору аренды налог на имущество уплачивает арендодатель, то арендатор должен исключить соответствующее ППА из налогооблагаемой базы. Для этого в настройках налогов и отчетов из раздела Налог на имущество по гиперссылке Объекты с особым порядком налогообложения следует перейти в список объектов с особым порядком налогообложения и создать новую запись регистра, где указать, что арендованная недвижимость не является объектом налогообложения (рис. 8).
Зачем нужно дисконтирование для ФСБУ
Как мы уже не раз отмечали в статьях, отчеты по МСФО, а теперь и по ФСБУ, готовят для пользователя, который вкладывает деньги в фирму как в проект. Дисконтируют (приводят) показатели в отчетности для того, чтобы они были сопоставимы с другими вариантами вложений. Например – можно вложить деньги в фирму, а можно положить под проценты в банк или купить облигации с гарантированной выплатой купонного дохода.
Как инвестору понять, что для него выгоднее?
Есть два пути:
- Посчитать, сколько он получит в будущем, вложив сегодня, допустим, 1 млн рублей. Если по одному проекту будущий доход, скажем, через 2 года составит 100 000 рублей, а по второму – 150 000 рублей, можно понять, какой вариант выгоднее. Данный порядок действий называется компаундинг. Он «обратный» дисконтированию.
- Взять за основу прогноз (или обещания того, кто привлекает деньги) о том, сколько денег вернется от инвестиции в будущем. Например, учредители проекта обещают через 3 года выплатить инвестору 1,5 млн рублей, если он вложит 1,2 млн рублей. Плюс у инвестора есть возможность положить деньги на депозит под хорошие проценты.
Чтобы сделать выгодный выбор, инвестору можно сравнить, сколько в обоих случаях нужно вложить сегодня, чтобы через 3 года получить 1,5 миллиона. У него есть ставка, по которой банк примет деньги на депозит. Пусть это будет 10%.
Считаем по формуле банковского процента:
1 500 000/(1+0,1)3 = 1 126 972 руб. – нужно вложить сегодня в банк, чтобы через 3 года получить 1,5 млн.
Можно дальше не вычислять процентную ставку по проекту. И так видно, что вложив меньшую сумму в банк, инвестор получит на выходе столько же. При этом минимизирует риски, что что-то пойдет не так и обещанный фирмой доход не будет получен.
Сумма, которую инвестор получил для сравнения по банку – это приведенная сумма депозита (сколько «стоят» сегодня будущие 1,5 млн). А формула, по которой он ее вычислил, – производная от формулы сложного процента.
|
ПС = К / (1+ r)t |
Ретроспективный пересчет и переходные положения
Обязательным к применению ФСБУ 25/2018 станет еще нескоро: начиная с бухотчетности за 2022 год. Но любая организация может начать применять стандарт досрочно, в том числе и в отчетности за 2019 год.
При этом переход на новый порядок необходимо будет отразить в учете ретроспективно: как если бы новый стандарт применялся с начала исполнения договора аренды. То есть, потребуется так называемый ретроспективный пересчет за прошлые годы для договоров, чье исполнение началось до применения нового ФСБУ.
Арендодателю такой пересчет придется делать в любом случае. Арендатор же вправе вместо этого единовременно признать право пользования активом и обязательство по аренде (по каждому договору на конец предыдущего года).
ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды»
С 1 января 2022 года необходимо применять ФСБУ 25/2018. Некоторые компании уже начали применять его в добровольном порядке.
Арендатор больше не будет делить аренду на операционную и финансовую, а учитывать в дебете активного счета начнет не само имущество, а право пользования активом (ППА), на которое и будет начисляться амортизация. По кредиту для равновесия указывается обязательство по аренде, которое постепенно погашается.
Будущие платежи по обязательствам нужно будет дисконтировать независимо от срока аренды. Ставка дисконта определяется арендатором самостоятельно.
Арендодатели оставят разделение аренды на финансовую и операционную — от этого будут зависеть проводки. При этому случаи, которые относятся к финансовой аренде, прописали в стандарте. Все доходы от финансовой аренды арендодатель признает как проценты по новому виду актива — «инвестициям в аренду». Для операционной аренды нужно по-прежнему учитывать периодические поступления.
Сложнее всего будет разобраться с тем, как применять новые правила.
Что меняется для арендатора
Арендатор при переходе на ФСБУ 25/2018 ведет учёт аренды всегда одинаково, не разделяя ее на операционную и финансовую. В дебете активного счёта организация отражает не само имущество: помещение, оборудование, автомобиль, — а право пользования активом, на которое будет начисляться амортизация. В кредите пассивного счета указывается обязательство по аренде, которое будет погашаться.
Поскольку Минфин не указал, куда относить право пользования активом, определите это самостоятельно. Выберите счёт, исходя из специфики предмета аренды: 01 «Основные средства», 08 «Вложения во внеоборотные активы» или иной балансовый счет.
Право пользования активом оценивается исходя из всех фактических затрат. Кроме стандартных транспортных расходов и стоимости установки к ним относятся оценочные обязательства по будущему демонтажу.
Если арендатор применяет упрощенные методы учета, то за основу оценки можно брать их первоначальную сумму, а затраты на будущий демонтаж будут признаваться по факту — в том периоде, когда демонтаж случится.
Предстоящие платежи по обязательствам нужно будет дисконтировать независимо от срока аренды. И в этом еще одна сложность: организация должна сама изучить рынок и определить ставку дисконта. Арендаторы на упрощённом учёте могут не дисконтировать платежи.
Если аренда длительная, аренды размер платежей и процентные ставки могут меняться, а значит, придётся корректировать сумму активов и обязательств.
Арендатор может отказаться от бухгалтерского учёта аренды по ФСБУ 25/2018 и следовать старому стандарту в трёх случаях (п. 11 Приказа Минфина РФ от 16.10.2018 № 208н):
- срок аренды не больше 12 месяцев с даты передачи объекта аренды;
- рыночная стоимость объекта аренды без учёта износа не больше 300 тысяч рублей;
- организация имеет право применять упрощённые способы ведения бухгалтерского учёта (п. 4 ст. 6 Федерального закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ).
В этих ситуациях арендаторы не отражают в учёте право пользования активом и обязательства по аренде. Для них сохраняется система простых периодических арендных платежей, а не порядок, вводимый ФСБУ 25/2018.
Методика бухгалтерского учета в лизинговых операциях
Основным нормативным документом, отражающим специфику учета лизинговых операций, являются «Указания об отражении в бухгалтерском учете операций по Договору лизинга», утвержденные Приказом Министерства Финансов Российской Федерации от 17 февраля 1997г. N 15.
Лизинговое имущество может учитываться на балансе Лизингодателя или на балансе Лизингополучателя. Выбранный сторонами балансодержатель лизингового имущества указывается в Договоре лизинга.
В соответствии с положениями Приказа N 15 бухгалтерский учет лизинговых операций у Лизингодателя и Лизингополучателя зависит от того, у кого на балансе находится лизинговое имущество.
ФСБУ 25/2018 должны будут применять стороны договоров аренды и субаренды. Кроме того, правила нового стандарта распространяются и на иные договоры, положения которых по отдельности или во взаимосвязи предусматривают предоставление арендодателем, лизингодателем, правообладателем, иным лицом (далее — арендодатель) за плату арендатору, лизингополучателю, пользователю, иному лицу (далее — арендатор) имущества во временное пользование (далее — договор аренды). Это установлено в п. 2 ФСБУ 25/2018.
Обратите внимание: в отношении договоров лизинга неважно, на чьем балансе учитывается предмет лизинга.
Согласно п. 3 и 4 ФСБУ 25/2018 стандарт не будут применять организации госсектора, а также компании при предоставлении:
— участков недр для геологического изучения, разведки и (или) добычи полезных ископаемых;
— результатов интеллектуальной деятельности или средств индивидуализации, а также материальных носителей, в которых эти результаты и средства выражены;
— объектов концессионного соглашения.
Стандарт «Аренда» 258н
Отдельный порядок учета также предусмотрен и для арендованного имущества. Если организация предоставляет или берет сама во временное пользование (владение) имущество, то с начала 2023 года его необходимо отражать по стандарту «Аренда». Эти сделки оформляются договорами аренды, найма, а также безвозмездного пользования. Для того, чтобы имущество в учете было отражено верно, необходимо первоначально определить к какому виду отнести аренду. Она может относиться к операционной (нефинансовой), либо к неоперационной (финансовой). В определенных ситуациях федеральный стандарт с 2023 года применять не нужно, например, если организации предоставляются:
- участки недр в пользование с целью геологического изучения недр, добычи полезных ископаемых или разведки (например, природного газа, нефти, а также иных невозобновляемых ресурсов);
- биологические активы во временное владение или пользование;
- нематериальные активы во временное пользование.
Пять основных признаков, которым должен соответствовать нематериальный актив
Согласно стандарту, для целей бухучёта объектом нематериальных активов считается актив, соответствующий ряду признаков:
- не имеет материально-вещественной формы;
- может быть выделен или отделен от других активов;
- предназначен для использования организацией в процессе обычной деятельности — производстве и (или) продаже ею продукции, выполнении работ, оказании услуг, он может предоставляться за плату во временное пользование, для управленческих нужд, либо для использования в деятельности некоммерческой организации, направленной на достижение целей, ради которых она создана;
- предназначен для использования организацией в течение периода более 12 месяцев или обычного операционного цикла, превышающего 12 месяцев;
- может приносить организации экономические выгоды в будущем, на получение которых организация имеет право (в частности, в отношении такого актива у организации при его приобретении (создании) возникли исключительные права, права использования в соответствии с лицензионными договорами либо иными документами, подтверждающими существование самого актива и прав на него) и доступ иных лиц к которым организация способна ограничить.
Как считать амортизацию
Для каждого объекта нематериального актива организация должна определить срок полезного использования (период, в течение которого использование нематериального актива будет приносить экономические выгоды). А для отдельных объектов нематериальных активов срок полезного использования определяется исходя из количества продукции или объёма работ или услуг в натуральном выражении, которое организация планирует получить от использования такого объекта нематериальных активов.
Срок полезного использования можно определить исходя из:
- из срока действия прав организации на результаты интеллектуальной деятельности, средств индивидуализации;
- срока действия разрешения или лицензии на осуществление отдельных видов деятельности;
- ожидаемого периода использования объекта с учётом нормативных, договорных и других ограничений использования и намерений руководства организации в отношении использования такого объекта
- ожидаемого морального устаревания, например, в результате изменения или усовершенствования производственного процесса, рыночного спроса и других факторов;
- срока полезного использования иного актива, с которым НМА связан (например, материального носителя).
Объекты нематериальных активов, для которых срок полезного использования определить нельзя, не подлежат амортизации.
Амортизацию по общему правилу начинают начислять с даты признания объекта в бухгалтерском учёте, а прекращают — с момента его списания. Начисление амортизации можно приостановить, если ликвидационная стоимость объекта становится равной его балансовой стоимости или превышает её.
Способ амортизации нужно выбирать в зависимости от того, каким периодом определяют срок полезного использования.
- Если это период, когда нематериальный актив будет приносить экономические выгоды, выбирают линейный способ или способ уменьшаемого остатка.
- Если исходят из количества продукции (объёма работ или услуг), которые ожидают получить от использования нематериального актива — амортизация проводится пропорционально количеству продукции.
Аренда и сервитут: применение стандартов бухучета
ФСБУ 25/2018 для учета аренды у арендатора, арендодателя и субарендатора применяется, когда объект передается во временное пользование за плату, то есть в большинстве стандартных случаев аренды и субаренды. Статус и организационно-правовая форма сторон договора значения не имеет. ФСБУ 25/2018 применяют государственные, коммерческие организации, АО, ООО, МУПы и ГУПы.
Не применяется стандарт для сервитута, аренды участка недр. Действующее законодательство требует учитывать такие объекты по ФСБУ для организаций государственного сектора.
Давайте разберемся, чем сервитут отличается от аренды. Аренда предусматривает для арендатора достаточно широкие права. Сервитут, наоборот, их ограничивает. Аренда (ГК РФ ст. 606) позволяет сдавать землю в субаренду, улучшать ее, вносить арендные права в уставный капитал организации, передавать их в залог, возводить на участке постройки. Все операции осуществляются с согласия арендодателя. Землю можно выкупить, если это предусмотрено договором аренды.
Сервитут исключает субаренду, залог, куплю-продажу. Ограничения на использование объекта установлены ГК РФ (ст. 274, 275).
Бухгалтерская первичка и учет
Первичные документы для учета аренды земли одинаковые у арендатора, арендодателя. Подтверждением сделки служит договор с актом приема-передачи участка. Оплата подтверждается банковскими документами. Ежемесячное начисление расходов в учете арендатора делается на основании бухгалтерской справки или акта об оказании услуг аренды.
Важно: в любом подтверждающем документе должны присутствовать реквизиты договора аренды (ФЗ №402 от 6.12.2011).
Договор аренды может попадать под общий или упрощенный учет. Начнем с последнего: способ применяется, если нет субаренды, выкупа и соблюдается минимум одно условие из п. 11 ФСБУ 25/2018. Арендные платежи включаются в текущие расходы. Участок, арендованный для собственных нужд, отражается в учете за балансом по договорной стоимости. Не указана стоимость в договоре? Попросите арендодателя прислать бухгалтерскую справку с соответствующими сведениями. Можно отражать в учете землю и по кадастровой стоимости. Это условие должно быть зафиксировано в договоре. Принятие земельного участка на забалансовый учет отражается проводкой Дт 001.
Затраты по аренде учитываются по-разному и зависят от целей использования арендованной земли. Если строится недвижимость для собственных нужд, в первоначальную стоимость объекта включаются арендные платежи и предварительные расходы (расходы на заключение договора аренды). Это отражается проводкой Дт 08 Кт 76 (60).
Если земля арендуется не для строительства, учет ведется по дебету счета 20, 23, 25, 26, 29, 91-2 и кредиту счета 60 (76).
Если по окончании срока договора аренды арендатор выкупает земельный участок, для учета купли-продажи применяются новые стандарты бухучета: ФСБУ 5/2020, ФСБУ 6/2020, ФСБУ 26/2020.
События после отчетной даты
Данный ФСБУ закрепил не только понятия событий после отчетной даты, но и правила их отражения в учете в зависимости от периода их совершения. Стандарт обозначил классификацию событий данного характера. Так, в зависимости от того, к какому виду относится конкретное событие, зависит и способ его отражения в бухгалтерском учете учреждения. Также норматив раскрывает особенности включения данной информации в отчетность организации.
Напомним, что ранее такие положения раскрывались лишь в учетной политике учреждения. Причем каждый экономический субъект мог установить свои исключительные правила. Новые стандарты бухгалтерского учета 2021 данные разногласия устранили. Теперь события после отчетной даты могут быть отражены в учете только согласно обозначенным нормам, и никак иначе.
Согласно ст. 21 Федерального закона «О бухгалтерском учете», рекомендации в области бухгалтерского учета принимаются в отношении порядка применения федеральных и отраслевых стандартов, форм документов бухгалтерского учета, форм ведения учета, организации бухгалтерских служб предприятий, технологии ведения бухгалтерского учета, порядка организации и осуществления внутреннего контроля, а также порядка разработки стандартов экономических субъектов.
Рекомендации в области бухгалтерского учета разрабатываются и принимаются субъектами негосударственными регуляторами. В отличие от федеральных и отраслевых стандартов бухгалтерского учета, они не являются обязательными к применению. Но еще раз подчеркну: ни Минпромторг, ни Минтранс, ни Минсельхоз и никакое иное государственное ведомство больше не является регулятором бухгалтерского учета. А значит, все специфичные для отрасли решения предприятию придется разрабатывать самому или пользоваться существующими рекомендациями.
Лидером в области разработки рекомендаций является Фонд НРБУ «БМЦ», начавший работу над ними еще в 2008 г. По состоянию на 01.05.2021 Фондом НРБУ «БМЦ» принято 88 рекомендаций (из них 22 за 2016–2017 гг.), 62 из которых посвящены порядку применения ФСБУ и ПБУ безотносительно отрасли деятельности, а 26 – порядку их применения в специфичных для конкретных отраслей ситуациях. Таким образом, крупный бизнес (а членами Фонда НРБУ «БМЦ» являются преимущественно крупные корпорации) понял необходимость стандартизации учетных практик как по специфическим внутриотраслевым вопросам, так и в сфере применения ФСБУ и ПБУ.
Распределение рекомендаций Фонда НРБУ «БМЦ» в области бухгалтерского учета по отраслям применения
| Отрасль | Количество рекомендаций |
| Любая | 63 |
| Нефтегазовая промышленность | 9 |
| Машиностроение | 6 |
| Связь | 4 |
| Торговля | 2 |
| Горнодобывающая промышленность | 1 |
| Сельское хозяйство | 1 |
| Лизинг | 1 |
| Деятельность некоммерческих организаций | 1 |