Как узаконить незаконную пристройку к дому
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как узаконить незаконную пристройку к дому». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Существует два варианта узаконивания пристройки: первый – еще до ее возведения или во время строительного процесса. Это намного проще – можно обойтись без судебного процесса, достаточно собрать пакет документов и подать его в проектную организацию при местной администрации, после чего спокойно заканчивать возведение постройки и использование ее по назначению. Второй вариант – если пристройка уже закончена. Он более сложный и предполагает обращение в суд и легализацию конструкций по его решению.
Алгоритм действий, как узаконить незаконную пристройку к дому
Чтобы узаконить пристройку к дому через суд, потребуется выполнить такой порядок действий:
1 Сбор всего необходимого пакета документов
- Потребуются следующие бумаги:
- подтверждение права на владение земельным участком – выписка из Госкадастра, договор купли-продажи, свидетельство о вступлении в наследство и т.д.;
- оформленное право собственности на дом;
- технический план здания вместе с пристройкой, к которому прилагается описание и подробный план работ – что и как изменилось с момента регистрации основного дома;
- если дом используется как жилой – выписка из домовой книги с указанием всех зарегистрированных жильцов. Для дачного домика и подобных строений это не требуется;
- разрешения от компаний. оказывающих коммунальные услуги – если при строительстве пристройки затрагивались коммуникации (электричество, вода, газ и т.д.), представители обслуживающих компаний должны выдать заключение, что работы проведены без нарушений и конструкция не несет опасности для жильцов и окружающих;
- согласование с соседями – если пристройка как-либо влияет на соседние участки (например, ограничивает вход, изменяет фасад и т.д.), потребуется получить письменное согласие их владельцев;
- письменное согласие всех совладельцев – если дом находится в общей собственности, потребуется единогласное решение сособственников о легализации.
Почему надо узаконивать пристройки и как это можно сделать? на сайте Недвио
Нередко владельцы домов и квартир расширяют свою собственность с целью ее увеличения, но не все знают, что новые квадратные метры должны быть узаконены.
Широко распространено мнение, что владелец недвижимости имеет право изменять структуру своего дома по своему усмотрению, однако с юридической точки зрения это неправильно и незаконно. Любое дополнительное строительство для увеличения жилой площади должно быть юридически обосновано, задокументировано и узаконено. Это делается из соображений безопасности, защиты законных прав и интересов третьих лиц. Кроме того, владелец не может осуществлять какие-либо финансовые операции с недвижимостью, если у него нет соответствующей документации и юридической регистрации.
Легализация расширений — довольно сложный процесс. Если вы не готовы заниматься всеми этими задачами, мы рекомендуем нанять специализированные компании для оформления земли. Эксперты помогут вам узнать, как зарегистрировать и легализовать продления и как сделать их законными.
Давайте теперь рассмотрим, что закон определяет как незаконное расширение и что можно с этим сделать.
Что будет, если не оформить квадратные метры?
По закону объект будет считаться самостроем. Кроме штрафа, возможно, придется заплатить дополнительные суммы за причененный ущерб природе, третьим лицам, если инстанции в этом уличат. А также, снести сооружение за свои деньги за то время, которое будет предписано администрацией района.
Сколько стоит узаконить пристройку к дому?
В Краснодарском крае узаконивание дополнительных объектов к существующему жилью особенно популярно. Желание «сделать, так, как хочется» может обойтись минимум 36 тыс. рублей, если у вас есть знания в жилищном праве, либо проходили эту процедуру уже не раз. Если нет, то стоимость узаконивания вместе с юридическими услугами, представлением ваших интересов в суде может достигать 68 тыс. рублей.
Разрешение на строительство
Чтобы пристроить к частному дому хозяйственное или жилое помещение, нужно, согласно градостроительному кодексу, оформить разрешение на строительство в инспекции государственного архитектурно-строительного контроля (далее ГАСК).
Из официального определения в градостроительном кодексе РФ следует, что пристройка – это второстепенная по отношению к основному строению дополнительная часть здания, не включённая в начальный проект, и имеющая одну или несколько общих стен с основным строением. Все постройки делят на капитальные и облегчённые объекты. Для веранды, крыльца, террасы и прочих не капитальных пристроек, разрешение на строительство не требуется.
Здания и сооружения капитальной застройки подразумевают прочную связь с землёй и, в отличие от некапитальных строений расположены на крепком фундаменте. На строительство капитальных построек нужно оформить разрешение и утвердить проект.
Как оформить пристройку к дому?
Существует два возможных способа оформления пристройки к дому:
- Предварительное согласование перед началом строительства. Для этого необходимо составить проект будущей постройки с помощью специалиста и согласовать его с БТИ. Только после получения согласования можно начинать строительство.
- Если постройка уже практически возведена, придется согласовывать ее постфактум. Необходимо собрать документы и не меняя технического плана узаконить объект.
Если постройка была возведена на участке самовольно, то есть без получения согласования, то, согласно ст. 222 ГК РФ, она подлежит сносу. Исключением будет, если одновременно выполнены следующие условия:
- земельный участок, на котором возведен объект, является собственностью нарушителя;
- строение соответствует всем нормам и требованиям законодательства;
- сохранение объекта не нарушает права и интересы других лиц;
- строение не угрожает жизни и здоровью граждан.
В иных случаях, лицо, построившее объект без согласования и разрешения (самовольно), не получает на строение каких-либо прав. А, значит, не сможет распоряжаться юридической судьбой объекта – продавать, дарить, завещать и т.д.
Что изменилось в законе о самовольных постройках
Раньше такие строения могли снести, даже если они никому не мешали. Теперь права владельцев чуть лучше защищены, снести самовольный дом стало сложнее. Но это не значит, что можно строиться на чужой земле, нарушать нормативы и возводить здания, которые мешают соседям.
Вот как теперь обстоит дело с самовольными постройками.
Или купили участок с разрешенным использованием под жилищное строительство, а построили там дом, а потом власти взяли и поменяли назначение — теперь это водоохранная зона. И дом уже вне закона.
Так могло быть с разными ограничениями. Вот рядом с садовым товариществом не было дороги, электростанции или газопровода, и дачи стояли себе годами. А потом раз — и дачам тут стоять уже не положено.
Так же и с коммерческой недвижимостью: киосками, павильонами, ангарами, гаражами.
Если собственник не мог знать о каких-то ограничениях по поводу строительства на своем участке и что-то построил, то, даже если такие ограничения потом обнаружатся, самовольной постройка не считается. К ней нельзя будет применить такие же нормы, как к самовольным строениям — например, снос за счет собственника.
Раньше такой нормы в гражданском кодексе вообще не было, и люди теряли имущество. Было и по-другому: собственники участков обращались в суд, чтобы признать столб линии электропередачи самовольной постройкой и убрать его со своего участка. В общем, проблем хватало, а точных норм закона — нет.
Самовольной постройкой нельзя распоряжаться на свое усмотрение. Например, продавать, дарить или сдавать в аренду — на нее вообще нет права собственности. Построить на своем участке дом — еще не значит стать его собственником. Нельзя прийти в Росреестр и автоматически оформить права собственности на дом или дачу только потому, что они на вашем участке. Тут ничего не изменилось.
Раньше. Самовольную постройку сносили, причем почти всегда за счет того, кто ее построил. Так и было написано: подлежит сносу. Построили без документов или разрешений — сносите свой дом или узаконьте его.
С 4 августа. Теперь о сносе самовольных построек написали подробнее. По умолчанию, такую постройку нельзя использовать. Это значит, что построенный без разрешения киоск нельзя использовать для торговли.
А вот о сносе теперь не так категорично. Самовольную постройку могут снести, а могут привести в соответствие с требованиями застройки. Но все это за счет того, кто построил или пользуется участком. Сносить или приводить в соответствие — почти всегда решает суд. Иногда — местные власти.
И раньше, и сейчас это нужно делать через суд. Собственником самовольной постройки становится владелец участка, где она находится.
Нельзя построить дом на чужой земле и признать в суде свое право собственности на него.
Если земля принадлежит родителям, и дети построили там дом, то собственниками дома могут стать только родители. Или нужно разделять участок, получать новый адрес — и только тогда оформить дом на настоящих владельцев. На все это нужно много времени и денег, поэтому лучше учесть такие нюансы до начала строительства.
Узаконить можно не любую самовольную постройку, а только ту, что отвечает всем этим требованиям.
Постройка соответствует параметрам застройки. Например, на участке под ИЖС можно построить максимум три этажа. А иногда строят пять и даже продают в таких домах квартиры.
Если купить квартиру в таком доме на этапе строительства, можно никогда ее не получить. Соседи обратятся в суд, и разрешение на строительство многоквартирного дома аннулируют. В лучшем случае заселятся только те, кто купил квартиру до третьего этажа. Причем станут они не собственниками квартиры, а собственниками доли в доме. Потом будет много проблем с продажей.
Если вам предлагают такую квартиру и говорят, что скоро узаконят дом, вам врут. Ничего не узаконят, а если и получится так сделать, соседи оспорят, и стройку запретят. Закон о дольщиках тут не сработает.
Постройка не нарушает ничьи права и никому не мешает. Нельзя строить дом и занять часть участка соседа, а потом идти в суд, чтобы узаконить летнюю кухню, веранду или баню — якобы кто строил, тот и хозяин.
- Так не получится: придется сносить, реконструировать или договариваться с соседями.
- Теперь есть возможность узаконить самовольную постройку, даже если нет документов о праве собственности на участок.
- Например, если что-то построили на муниципальной или государственной земле, теперь такую постройку можно узаконить и стать ее собственником, — но только если постройка отвечает всем требованиям, а в договоре на использование участка нет ограничений.
Тот, кто стал собственником самовольной постройки, должен возместить расходы на ее возведение. Такое условие было и раньше. Например, если кто-то построил на чужом участке дом, а потом владелец участка его узаконил и получил в собственность, можно доказать, что на самом деле строительство оплачивал не он — пусть возмещает расходы.
Например, решения администрации достаточно, если:
- До начала строительства нужно было обязательно оформить участок в собственность, но этого не сделали.
- Постройка находится на участке, где нельзя строить такую недвижимость.
Бывает, что без сноса не обойтись, и администрация принимает решение — сносить. Сносить должен тот, кто строил, или все сделают за него, а потом выставят счет. Срок для сноса установят с учетом вида постройки, но это будет максимум год.
Нет, и это очень важная поправка. Никакая администрация не может прийти к вам на участок и заставить вас снести дом, гараж, баню или дачу. Без суда можно принять решение о сносе построек только на муниципальных и государственных участках, а на ваших личных — нет.
Исключение только одно: постройка угрожает жизни и здоровью людей. Если ваш коттедж никому не вредит, снести его можно только по решению суда. А суд еще посмотрит, нужно его сносить, или можно договориться с соседями, или перестроить.
И вот еще особые условия, когда администрация не имеет права сносить чужую недвижимость без решения суда:
- Нет документов на земельный участок, если постройка на нем появилась еще до того, как вступил в силу земельный кодекс.
- Нет разрешения на строительство здания, которое построили до 14 мая 1998 года.
Иногда на постройку зарегистрировано право собственности, но ее все равно признают самовольной. Например, если выясняется, что не соблюдены какие-то требования по удалению от охранных зон, леса, газопровода, дорог или электросетей.
Теперь нельзя снести такую постройку, если совпадают условия:
- Участок предназначен для ИЖС или это садовый земельный участок. То есть там разрешено строить частные жилые дома.
- У собственника участка есть на него документы.
- Право собственности на жилое строение зарегистрировано до 1 сентября 2018 года.
- Параметры строения ничего не нарушают.
Если такой дом не только оформили, но и купили до 1 сентября 2018 года, сносить его не будут.
Если участок в собственности, его все равно могут забрать.
Раньше. Изъять могли только тот участок, на котором нужно что-то выращивать, а его забросили. Например, кто-то выкупил землю сельхозназначения, чтобы открыть там ферму и разбить сад, а потом перестал за ней ухаживать. Или землю дали для одной цели, а ее используют как-то иначе.
Оформление пристройки к нежилому зданию
С целью рациональной эксплуатации нежилых помещений, новые владельцы зачастую после их покупки сразу же проводят перепланировку, переустройство или реконструкцию. В законодательстве нет документов, разграничивающих эти три понятия, поэтому при оформлении пристройки к нежилому зданию руководствуются нормами Жилищного кодекса.
Важно! Перепланировка помещения не требует получения специальной разрешительной документации, а вот реконструкция и переустройство – это работы, на проведение которых потребуются разрешения контролирующих органов.
Узаконивание перепланировки предполагает обращение в БТИ. В данном случае специалист Бюро выезжает на объект, проводит экспертизу и выдает новый техпаспорт. Документы направляются в Росеестр, где оформляют свидетельство права собственности.
Шаг 1 судебного оформления — составление иска
Как узаконить постройку на собственном земельном участке? Исковое заявление в суд должно содержать указание на самовольный характер здания и невозможность оформить его иначе, чем судебным путем. Затем описывается, почему нужно признать право собственности за истцом (см. предыдущий раздел статьи об условиях оформления — безопасность строения и т. п.). Истец поясняет, что ему принадлежит земля под постройкой, что именно он является застройщиком.
Как узаконить самовольную постройку, если земля муниципальная? Если земля была передана в аренду под строительство, особых проблем с оформлением у застройщика не будет — иск составляется аналогично иску собственника участка.
Если владелец участка не строил здание, он всё равно может требовать в суде легализации своих прав на самострой. Только придется возместить застройщику расходы на строительство.
Затем нужно сослаться на ст. 222 ГК РФ и попросить суд признать за истцом право собственности на самовольную постройку. Здание следует точно описать — описанием из иска суд будет руководствоваться в своем решении, а Росреестр по этому решению зарегистрирует право. Ошибка в адресе или площади здания может привести к отказу Росреестра.
ВАЖНО! Ответчиком по иску о легализации самостроя на собственном участке будет администрация по месту нахождения объекта (п. 25 постановления Пленума ВС РФ № 10, пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010).
Чем грозит непризнание права на самовольную постройку
Если требования к строительству не выполняются, местные власти вправе (п. 4 ст. 222 ГК РФ):
1. Принять решение о сносе (только если постройка находится на самовольно захваченном застройщиком участке или если на участке нельзя возводить подобные постройки).
2. Обратиться в суд с иском о сносе (во всех остальных случаях).
Кроме того, п. 1 ст. 9.5 Кодекса об административных правонарушениях РФ предусмотрена ответственность за строительство без разрешительных документов, если их получение обязательно. Ответственность заключается в штрафе:
— до 5 тыс. руб. на граждан,
— 50 тыс. руб. — на ИП;
— 1 млн руб. — на организацию.
ИП и юрлицу вместо штрафа может угрожать приостановление деятельности до 90 дней.
Самозахват земельного участка (в том числе для строительства на нем) — самостоятельный проступок (см. ст. 7.1. КоАП РФ), который наказывается штрафом, рассчитанным в процентах от кадастровой стоимости участка.
***
Итак, легализовать самовольную постройку сегодня можно исключительно через суд. Если пренебречь этой процедурой, велика вероятность не только лишиться объекта строительства, но и подвергнуться серьезному штрафу.
Что такое пристройка?
Жилым домом считают многофункциональное здание с фундаментом и несущими стенами. Каждый объект ИЖС имеет конструкцию. Сведения о частном доме вносятся в техническую документацию. Изначально в ней не фигурируют пристройки. Но когда они будут возведены, собственник может их узаконить и внести в технический паспорт дома.
Вспомогательные части увеличивают площадь, изменяют инфраструктуру, защищают несущую стену, повышают стоимость дома или выполняют хозяйственные функции. Определение понятию можно найти в п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ.
Пример:
Иван и его отец живут в частном доме ИЖС. Отец часто ездит на автомобиле, но транспорт некуда ставить. Автовладельцу пришла идея создать гараж. Строить отдельное сооружение не позволяет площадь участка. Зато можно сделать гараж в виде пристройки к дому. Для этого отцу и сыну нужно залить фундамент, возвести стены и установить крышу – признаки реконструкции. Одна часть гаража будет прилегать к несущей стене дома, а остальные выступать самостоятельными частями. Такой гараж является капитальной пристройкой к жилому дому – ее нужно согласовать с отделом архитектуры и градостроительства.
Решая споры о сохранении пристройки и о признании права собственности на объект ИЖС, суды следуют букве закона. Вместе с тем они анализируют жизненную ситуацию. Если пристройка отвечает нормам СНиП, никому не мешает и не нарушает интересов сособственников дома – появляется шанс на легализацию.
Отказ встречается в следующих эпизодах:
- Застройщик нарушил несущую стену (риск обрушения коттеджа).
- Возведение пристройки вблизи от коммуникаций – не соблюдено расстояние в 2,5 метра.
- Заход за границы соседнего участка, жалобы и претензии от соседей.
- Использование некачественных и устаревших материалов.
- Нарушение прав совладельцев коттеджа – они могут быть против создания пристройки, поскольку это увеличит площадь дома, а, следовательно, и налоговую нагрузку.
Суды также руководствуются советами Верховного суда РФ. Разъяснения издаются каждые три месяца. В них входят наиболее сложные дела, а также актуальные вопросы по узаконению пристроек в частном секторе.
Пример:
Козин обратился в суд с иском против своего соседа по участку Разина. Оказалось, что гараж ответчика находится на земле истца. Козин не давал своего согласия на размещение чужой пристройки к дому. Истец предоставил документы на свой земельный участок и капитальный объект ИЖС. Он просил суд признать гараж самовольной пристройкой и обязать ответчика его снести.
Ответчик в лице Разина заявил, что его гараж узаконен и находится на земле с согласия ее собственника. Ответчик предоставил суду нотариальное согласие прежнего собственника участка – сосед был не против, чтобы гараж Разина заходил на его землю. Тем более, что была договоренность использовать погреб в гараже для хранения урожая соседа. Разин заявил, что согласие давал не истец, а наследодатель (Козин унаследовал землю и дом после оформления договоренностей и возведения).
Суд назначил строительную экспертизу, установил, что пристройка отвечает требованиям СНиП, является прочной и устойчивой, но хоть и нарушает градостроительные параметры, согласие между соседями было достигнуто. Истец вступил в наследство позднее. Согласно п. 4 ст. 1152 ГК РФ, на момент договоренностей с умершим собственником он не имел никакого права распоряжаться наследством. Значит прежние договоренности остаются в силе. Суд отказал истцу в требовании снести пристройку как самовольную.
Узаконивание через суд считается сложной процедурой. Она отнимает не только время и деньги, но и большое количество сил. Юристы советуют не доводить дело до суда, а следовать административному порядку.
Полезные советы будущим владельцам пристроек:
- Не стройте без уведомления властей о своих действиях.
- Согласуйте реконструкцию с соседями.
- Учитывайте отступы от границ ЛЭП, жилых домов и соседних участков.
- Договоритесь со всеми дольщиками.
- Заказывайте грамотный проект переустройства и только у проверенных фирм.
- Не скрывайте технические параметры пристройки – о несоответствии все равно узнают.
Штраф за незаконные пристройки в 2020 году
Если Вы возвели пристройку самовольно без согласования с администрацией и без оповещения Росреестра об изменениях параметров дома, то данный факт будет считаться нарушением. Подобное несоблюдение градостроительного и административного законодательства влечёт за собой определенные последствия. Граждане, осуществившие незаконную пристройку к частному дому, несут административную ответственность. Владельцы недвижимости за так называемое самовольное строительство или реконструкцию, несут ответственность согласно ст.9.5 КоАП РФ, а также п.2.ст.222 ГК РФ, где установлено, что нарушение должно быть устранено путем сноса самовольной пристройки или возвращения объекта недвижимости к первоначальному состоянию. Виновные лица будут обязаны произвести эти работы за свой счёт. Также в соответствии с Кодексом об административных правонарушений п.1. ст.9.5 КоАП РФ реконструкция жилого дома без получения разрешения органов власти влечет наложение штрафа в размере от 2 000 до 5 000 рублей.
Как узаконить уже построенный дом или пристройку?
Жители загородных поселков часто обращаются к юристам с вопросом, как узаконить уже возведенные дома, которые считаются по факту самостроем.
В 2018-2019 годах произошли некоторые изменения в российском законодательстве (поправки к ГК, «дачная амнистия», новый дачный закон), которые в чем-то упрощают, а в чем-то усложняют процесс легализации самостроев. В любом случае, надо быть очень внимательными к данным новшествам.
Как зарегистрировать дом по новым правилам
Снес дачу, построил дом – как его регистрировать?
Легализовать свой дом нужно, чтобы не портить отношения с соседями, не иметь проблем с административными и контролирующими органами, не получить штраф или предписание на снос. Кроме того, только имея все документы, вы сможете полноценно распоряжаться домом как личным имуществом – продавать, дарить, сдавать в аренду и т. д.
Для того чтобы узаконить уже существующую постройку, нужно следующее.